Как проходит оценка рыночной стоимости квартиры? Особенности составления отчета

Отчет о рыночной стоимости квартиры – результат узаконенной в России экспертизы, определяющей рыночную цену жилья.

Перед продажей для заключения ипотечного договора, при оформлении залогового имущества в банке, страхования и в других случаях требуется выяснить, сколько в текущих реалиях стоит та или иная недвижимость.

Подобные услуги в нашей стране выполняют оценщики, о всех этапах экспертизы, ее результатах и практической пользе мы поговорим в материале.

Показать содержание

• Что это такое?
• Кто подготавливает?
• Какие данные нужны для проведения?
• Методы
Затратный     Доходный     Сравнительный    
• Цены в основных городах России
• Сколько действует?
• Когда составляется?
• Содержание документа
• Приложения
• Требования к оформлению
• Полезное видео

Что это такое?

Оценка квартиры, проведенная квалифицированным сотрудником или юридической компанией, помогает определить реальную стоимость жилья на рынке с учетом как позитивных, так и негативных факторов, текущей ситуации на рынке, особенностей района. К оценке жилплощади чаще всего прибегают в таких случаях:

1. Кредитование в финансовых организациях (банк выясняет реальную стоимость имущества, которое заемщик предлагает в качестве залога).
2. Совершение сделки купли-продажи недвижимости.
3. Страхование.
4. Решение имущественных споров в судебном порядке.
5. Вступление в права наследства.

Без отчета о стоимости недвижимости в России нельзя получить ипотечный кредит, документ также входит в перечень обязательных бумаг для получения денежных средств под залог недвижимости.

Гражданине прибегают к услугам оценщиком во время споров с налоговой инспекцией (согласно положением законодательства России, проведение экспертизы по рыночной стоимости является аргументом для пересмотра установленной кадастровой стоимости жилья), перед продажей или покупкой недвижимости.

Процедура анализа жилья проводится по разным методикам, о которых речь пойдет ниже, но выполняет одну функцию – сводит в единый учет все характеристики недвижимости, анализирует данные, которые как увеличивают, так и снижают стоимость квартиры. Заказчик оценки предоставляет доступ к жилплощади, с владельцем проводится интервьюирование (иногда в устной форме, иногда при помощи опросника). Оценщик самостоятельно анализирует расположение жилья, инфраструктурные блага или их отсутствие. Отчет, выдаваемый владельцу, имеет статус официального документа.

Кто подготавливает?

Оценка недвижимости в России формализована на законодательном уровне, а деятельность оценщиков регламентируется Федеральным законом №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Оценщиками выступают физические лица, работающие по договору найма в юридических компаниях, и индивидуальные предприниматели, занимающиеся частной практикой.

Риелтор, подбирающий недвижимость для покупки или продажи, по желанию клиента выполняет и оценку квадратных метров. Финансовые организации, как правило, имеют перечень аккредитованных оценщиков, с которыми работают на постоянной основе.

Подведем итоги, в России официальную оценку недвижимости проводят только аккредитованные физические и юридические лица – оценщики и риэлторы. Проведенная самостоятельно владельцем экспертиза не будет иметь юридической силы.

Какие данные нужны для проведения?

Оценщик заинтересован в том, чтобы получить об оцениваемом имуществе максимум достоверной информации, поэтому перечень факторов, влияющих на оценку, оказывается внушительным. Оценщику также предоставляются документы/копии:

1. Паспорт гражданина РФ хозяина квартиры.
2. ИНН владельца недвижимости.
3. Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения, комплект документов по ипотеке, свидетельство о праве на наследство, договор отчуждения).
4. Выписка из Реестра прав собственности (если есть).
5. Планировка квартиры, документы по перепланировке, если была проведена.

Документы предоставляются для проверки юридической чистоты жилья и подтверждения права собственности владельца. Для проведения оценки потребуются также экономические, материальные, технические и другие характеристики квартиры.

• Тип дома, год постройки, материал стен, полов и перекрытий, состояние здания. Аварийность дома резко снижает привлекательность жилья.
• Расположение дома (насколько удалены транспортные сети, где находятся объекты социальной инфраструктуру, оснащен ли район качественными дорогами).
• Инфраструктура (лифт, охрана, стоянка, парковка, гараж – есть ли?).
• Состояние подъезда и придомовой территории.
• Этаж (квартиры на первом и последнем этажах, обычно, продаются по сниженной стоимости, компенсируя потенциальные неудобства с окнами и крышей).
• Вид из окна, уровень шума в районе.
• Площадь квартиры, планировка.
• Наличие балкона, лоджии.
• Высота потолков.

Учитываются и индивидуальные особенности жилья – наличие ремонта, состояние сантехники, тип окон, балкон (если присутствует).

Методы

Минэкономразвития России установило три способа определения рыночной стоимости квартиры, они отражены в приказе ведомства № 297 от 20.05.2015г. «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)». Каждый способ анализа имеет особенности и используется только для определенного вида недвижимости.

Затратный

С затратным методом оценки владельцы квартир в многоэтажных домах практически не сталкиваются. Считается, что метод искажает стоимость такого жилья и годится только для отдельно стоящих частных строений. Суть затратного способа в определении суммы денег, которая была потрачена на строительство.

Оценщик стремится выяснить, во сколько обошлось бы замещение объекта с нуля. Берутся во внимание материалы, технологии, зарплаты для работников-строителей, от получившейся суммы отнимается износ здания.

Почему затратный метод не применяется для оценки квартир? Львиную долю стоимости недвижимости при затратном способе определяют строительные материалы, фундамент, стены и так далее. В многоквартирном доме большинство конструкций являются общими, а значит их стоимость делится на два, три или десять.

В итоге стоимость строительства квартиры оказывается гораздо меньшей, чем строительство отдельно стоящего дома с использованием точно таких материалов и технического плана.

Доходный

Доходный метод подходит для нежилой и коммерческой недвижимости. В его основе утверждение, что ценность объекта напрямую связана с суммой будущих выгод потенциального хозяина. Возьмем для примера оценку офисного помещения в Москве.

При проведении экспертизы профессиональный оценщик будет учитывать расположение помещения, круг потенциальной аудитории, изучит, насколько просто добраться к будущему офису из любого района столицы, его комфортабельность и планировку. Метод не используется во время сделок с жилыми квартирами, поскольку их владельцы и потенциальные покупатели не планируют получать прибыль.

Сравнительный

Самый простой для восприятия и распространенный – сравнительный метод. Оценщики берут во внимание стоимость аналогичных объектов на рынке. Точность достигается за счет подбора не одного, а нескольких максимально похожих квартир. Анализируются показатели каждого жилья, их особенности, этажность, лифт, подъезд, дальность метро.

Цены в основных городах России

На стоимость оценки жилья влияет не только то, в каком городе она проводится, но и особенности самой экспертизы. Все предприятия предлагают клиентам два варианта – осмотр недвижимости с выездом и составление отчета со слов владельца. Второй способ не пользуется большой популярностью в силу того, что конкретные характеристики квартиры не подтверждаются. Банковские организации, покупатели жилья, представители страховых служб требуют предоставление отчета по итогам визуального осмотра.

В такую экспертизу входит оплата проезда оценщика и почасовое время в квартире. Вторым критерием является площадь, компании устанавливают разные расценки для маленьких и крупных объектов.

В целом же расценки в Российской Федерации находятся на уровне двух-трех тысяч рублей. В Екатеринбурге оценщики готовы провести экспертизу небольшой квартиры за 2000 рублей, в Москве цены стартуют от 3500 рублей, а за оценку большого жилья приходится платить до 10 000 рублей.

Дорого оценка обходится и жителям Санкт-Петербурга – минимальный тариф без выезда равен 3000 рублей, а с выездом – 4000 рублей. За удаленность от центра в крупных городах приходится доплачивать.

В Тюменской области цены более демократичные – оценка небольшого жилья в центре обойдется в 2500 рублей. Выезд оценщика в Казани стоит от 2100 рублей, в Саратове, Волгограде и Ульяновске – от 3000 рублей, в Тюмени – от 2500 рублей.

Сколько действует?

Срок действия отчета об оценке объекта недвижимости ограничен 6 месяцами. Это связано с динамичными и постоянными изменениями на рынке недвижимости. Рыночная стоимость меняется в зависимости от экономических, финансовых, производственных нюансов, даже снижение покупательской способности негативно сказывается на стоимости жилья.

Когда составляется?

Отчет составляется после проведения визуального осмотра и подсчета окончательной стоимости цены. Несмотря на то, что сама процедура оценки простая, на нее уходит приблизительно пять рабочих дней. Многие компании предлагают услугу срочной экспертизы – в таком случае отчет заказчик получает за один рабочий день, услуга оплачивается дополнительно в размере от 30 до 50% от суммы оценки.

Содержание документа

1. Вводная часть.
2. Основные факты и выводы.
3. Исходные данные, по которым проводилась оценка.
4. Техническое задание на оценку.
5. Сведения о сторонах договора.
6. Стандарт стоимости, применяемый при оценке.
7. Терминология.
8. Список материалов, которые использовались при оценке.
9. Этапы оценки (отдельными пунктами оценщик выписывает все характеристики объекта, включая район расположения, окружение, инфраструктуру).
10. Описание самого объекта оценки.
11. Обзор рынка жилой недвижимости.
12. Расчет рыночной стоимости выбранным подходом (как правило, сравнительным).

Скачать образец отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости

Приложения

• Страховой полис оценочной организации.
• Свидетельство о профподготовке человека, проводившего экспертизу.
• Документы на квартиру (по его качественным и количественным характеристикам).
• Копия правоустанавливающего свидетельства.
• Копия кадастрового паспорта и технического плана.
• Фотографии жилья, сделанные оценщиком.

Требования к оформлению

Документ заказчик получает в виде прошитой папки с мягким переплетом, он заверяется подписью уполномоченного лица, сопровождается печатью оценочной организации. Размер типового отчета достигает сорока листов, используется формат А4, все страницы нумеруются. Документ имеет юридическую силу, может быть представлен суде.

Отчет о стоимости квартиры является официальным документом, поэтому проведение экспертизы регулируется законом Российской Федерации об оценочной деятельности на всех ее этапах. Заказав оценку с выездом оценщика, владелец квартиры сможет выяснить объективную стоимость своего жилья. Бумаги передаются на руки, как правило, в течение пяти дней. Отчет подается в виде папки с печатями и подписями.

Полезное видео

Узнать подробнее, как производится оценка квартиры, вы можете, посмотрев видео:

Оценка рыночной стоимости квартиры