Что такое кадастровая и рыночная стоимость квартиры и как они соотносятся между собой?

Каждый объект недвижимости оценивается в трёх аспектах: по инвентарной, кадастровой и рыночной стоимости.

Особенно часто используется кадастровая и рыночная виды оценки, которые имеют различное применение, но взаимно определяют ценообразование объекта, если на них не влияют объективные или субъективные причины. Рассмотрим, в чем отличия между этими двумя видами стоимости и как они взаимно соотносятся.

Показать содержание

• Что это такое в отношении объекта недвижимости?
Согласно Кадастру     Рыночная цена    
• Чем они отличаются?
• Как соотносятся между собой?
• Где используются?
• Может ли одна быть выше другой?
• Как узнать, сколько они составляют?
• Видео по теме

Что это такое в отношении объекта недвижимости?

Согласно Кадастру

Не реже, чем один раз в 5 лет, но не чаще, чем один раз в 3,5 года Государственный кадастр недвижимости (ГКН) проводит ревизию земель, зданий и сооружений, в одном из кадастровых кварталов – по установленному заранее плану. Основанием служат положения Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.98 г. После проведения ревизии устанавливается кадастровая стоимость объектов недвижимости, которая вносится в информационный банк ГКН и остаётся стабильной до новой переоценки.

Эта форма оценки нужна для кадастровых сведений, она же используется для начисления земельного и имущественного налога, путём передачи отчётных данных ревизионной комиссии в УФНС. Соответственно, она влияет на установление арендной платы муниципалитетом и выкупной цены.

Рыночная цена

Законы рынка устанавливаются в определённой степени стихийно, а в определённой степени – диктуются сложившимися условиями, связанными как с платёжеспособностью населения в определённом регионе, так и с местом расположения земельного участка (ЗУ) или жилого дома, с перспективами развития инфраструктуры или с иными преимуществами, которые не учтены при оценке недвижимости ревизионной комиссией.

Этот вид оценки нужен исключительно при установлении цены на объект при его продаже, залоге или для нахождения идентичного объекта для совершения обмена (мены).

Читайте также: Как правильно оформить передачу недвижимости продавцу в залог при покупке квартиры? Образец договора на сделку

Чем они отличаются?

Переоценка объектов ГКН проводится по решению муниципалитетов согласно установленным планам, удостоверенным на федеральном уровне. В процедуре участвуют назначенные специальным приказом представители, имеющие опыт оценочной деятельности. Ревизия устанавливает параметры, подлежащие переоценке, и рассчитывает оптимальный результат на основании специальных формул. Все полученные данные подлежат строгой отчётности.

Рыночную цену на объект обычно сверяют по успешным сделкам купли-продажи. Так собственники убеждаются в оптимальном решении по ценообразованию объекта для продажи или иной сделки. Однако каждый владелец недвижимости может отказаться от сравнительного анализа и поступить по выбору:

• пригласить эксперта оценщика;
• назначить цену по своему усмотрению.

При этом никаких объяснений и отчётов он давать не уполномочен. Если кадастровая стоимость статична и не может без существенных причин изменяться после её установления ревизионной комиссией, то рыночная – нестабильна и подвержена как росту, так и уменьшению. Соответственно – это более гибкий показатель.

Иногда изменения на рынке недвижимости могут наблюдаться в течение достаточно коротких промежутков времени. В том числе – ежегодно в весенний сезон наблюдается наценка на земельные участки, когда их приобретение вызывает повышенный интерес у граждан населённых пунктов. На жилую недвижимость, напротив, в большинстве регионов повышается спрос осенью, что влияет на изменение цен.

Ценообразование на рынке недвижимости может принимать в расчёт:

1. перспективы развития в зоне застройки;
2. уникальный дизайнерский замысел здания или дома;
3. красивое и оригинальное оформление придомовой территории;
4. вид из окна;
5. близость школы, станции метро и т.п.

При кадастровой оценке данные факторы во внимание не принимаются, так как стоимость в одном кадастровом квартале является идентичной, максимально обобщённой в отношении объектов с аналогичными характеристиками одного периода застройки.

То же касается земельных участков, на которые при рыночном ценообразовании могут повлиять:

• экологическое состояние зоны расположения;
• удобный подъезд к участку;
• красивый пейзаж, близость реки или озера.

Кадастровая оценка делает акцент на общее обеспечение кадастрового квартала инженерной инфраструктурой и иными линейными объектами, в том числе – автомобильными дорогами, но не учитывает преимуществ, свойственных отдельным участкам.

Как соотносятся между собой?

В соотношении данных видов определения стоимости, принято условное правило, которым руководствуется ревизионная комиссия. Считается, что рыночная стоимость может быть выше кадастровой не более чем на 30%. Более высокая цена объекта должна обосновываться специальными расчётами и подкрепляться актами, полученными от специалистов – независимых оценщиков.

Естественно, что в большинстве случаев рыночная стоимость диктует некоторые базовые ориентиры рынку недвижимости. Однако некоторые факторы существенно влияют на рыночную стоимость квартир, но никак не учитываются в рамках кадастровой оценки, например:

1. оформление лоджии под комнату;
2. удачная перепланировка квартиры;
3. ремонт помещения, сделанный из дорогостоящих материалов;
4. дорогая сантехника и т.п.

Квартира с равнозначными параметрами, в которой давно не делался ремонт, а сантехника плохо функционирует, балкон имеет убогий вид – будет иметь ту же кадастровую стоимость, но её цена на рынке недвижимости будет существенно отличаться.

Затратный и доходный подходы при оценке объекта могут внести существенную разницу между кадастровой и рыночной стоимостью.

Где используются?

Кадастровая стоимость в первую очередь используется в налогообложении. Кроме этого она применяется:

1. При оформлении завещаний и договоров имущественных сделок с недвижимостью в нотариальной конторе для определения размера государственной пошлины.
2. Если недвижимость используется по договору социального найма или аренды – для определения арендной платы.
3. При приватизации для оформления документации или при выкупе – определяя выкупную стоимость объекта.
4. При аресте имущества, если кадастровая стоимость не превышает рыночную оценку.

Рыночная стоимость существенно влияет на установление цены при купле-продаже. Кроме этого она применяется:

1. При коммерческом найме или для расчёта аренды у собственника помещения.
2. Для обмена квартиры на частный дом или земельный участок – как эквивалент идентичности.
3. При разделе совместно нажитого имущества между супругами после развода.
4. При аресте имущества, когда рыночная стоимость ниже кадастровой.

В договорах купли-продажи указывается только рыночная стоимость, даже если объект продан по заниженной цене.

Может ли одна быть выше другой?

По факту случаи, когда кадастровая стоимость выше рыночной, встречаются достаточно часто, хотя они неправомерны, в том числе – оспоримы. По решению суда, при представлении актов оценки от независимых оценщиков, кадастровую стоимость допустимо снизить. Но рыночную стоимость поднять на этом основании нельзя – она устанавливается более объективными основаниями. Такие случаи делятся на два типа:

1. Имеют временную основу, продиктованы спонтанными причинами, связанными с сезонными нюансами или с нестабильностью в государственной (региональной) экономической системе. Или – ошибочно проведёнными расчётами.
2. Утрата объектом недвижимости части функциональных свойств, его моральное несоответствие тенденциям рынка.

Решение по приведению кадастровой стоимости в соответствие с рыночной принимается, исходя из ситуации. Здесь надо смотреть, на сколько отличается одна от другой и почему. Например, при ошибке в расчётах, если собственник обратился в течение полугода после проведения ревизии, кадастровая стоимость может снизиться по заявлению, поданному в МФЦ. Если возникли новые обстоятельства, сведения о которых не включены в информационный банк ГКН, то их нужно представить, с приложением:

• документальных подтверждений;
• заключений независимых оценщиков.

Решение о снижении стоимости по преимуществу ориентируется на объективно сложившиеся обстоятельства. Если они связаны с порчей здания по независящим от собственника причинам, то кадастровая стоимость с вероятностью будет снижена. Если же помещение имеет ненадлежащее состояние по его вине – просьба о снижении удовлетворена не будет.

К числу причин не актуального установления стоимости может относиться и региональная политика, которая заинтересована в повышении кадастровой стоимости, и индифферентна к условиям рынка недвижимости. Причиной является повышение налоговой ставки, пополняющее региональный бюджет.

Как узнать, сколько они составляют?

Информация по планированию ревизионной работы в соответствующем кадастровом квартале должна быть в открытом доступе для жителей населённого пункта. По завершению работ должна выставляться информация о назначении новой кадастровой стоимости. Получив такую информацию, можно своевременно оспорить проведённые расчёты. Кроме этого, получить сведения о кадастровой стоимости принадлежащей собственнику недвижимости, можно:

• на сайте Росреестра по кадастровому номеру;
• из справки, полученной по заявлению собственника, в МФЦ;
• из сведений, полученных по заявлению налогоплательщика, в ИФНС.

Рыночную стоимость можно получить самостоятельно из анализа ценообразования на рынке недвижимости, путём сравнения аналогичных объектов.

Кроме этого можно обратиться к независимому оценщику – он установит оптимальную цену, предоставив справку об оценке. Такой информацией владеют так же риэлторы, которые могут оценить объект в случае заключения с ними договора о сделке.

Кадастровая стоимость устанавливается во время проведения ревизии, после чего остаётся устойчивой и не изменяется. Рынок диктует свои условия, в том числе – влияет на ценообразование, которое может изменяться в сторону увеличения или снижения цены, установленной на объект. По правилам, кадастровая стоимость не должна превышать рыночную. Такие случаи требуют рассмотрения.

Видео по теме

Смотрите видео о том, чем отличается кадастровая и рыночная стоимость квартиры:

Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной