Может ли кадастровая стоимость квартиры быть выше или ниже рыночной и что с этим делать?

Кадастровая стоимость квартиры устанавливается на основе оценки специализированной организации. Она влияет на налог, который выплачивают государству собственники недвижимости.

Часто случается так, что итоги кадастровой оценки становятся неприятным сюрпризом для хозяина, ведь в отчете проставляется цена выше рыночной.

Мы расскажем, что в таком случае можно сделать и как выплачивать справедливые налоги.

Показать содержание

• Может ли один показатель быть больше другого?
• Почему так происходит?
• Что делать, если вы с этим не согласны?

Может ли один показатель быть больше другого?

В процессе сделок с недвижимостью используется два алгоритма определения ценности квадратных метров. Во-первых, каждый владелец имеет возможность узнать рыночную стоимость своей собственности. Во-вторых, устанавливается так называемая кадастровая стоимость. Это два разных понятия, и сферы их применения отличаются.

Рыночная цена, о чем свидетельствует само название, определяется условиями рынка. Квартира стоит ровно столько, сколько за нее готовы заплатить. На рынок в целом и каждого потенциального покупателя в частности влияют множество факторов, среди них валютный курс, время года и политические события.

Существенно поднять цену под силу косметическому или капитальному ремонту, расположению в хорошо обустроенном районе. В то же время, применяются факторы, резко снижающие востребованность недвижимости, например, признание дома аварийным. Рыночная стоимость используется для совершения ряда сделок – купли-продажи жилья, оформления дарственной, осуществления обмена недвижимостью и так далее.

Кадастровая стоимость имеет мало общего с рыночной, поскольку устанавливается по одному критерию – сумме расходов на строительство, плюс от нее отнимается какой-то процент в зависимости от износа здания.

Оценка проводится в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». При проведении экспертизы не учитывается состояние жилья (степень комфортности). Кадастровая экспертиза используется для определения налогов, во время оформления ипотечного кредита, при унаследовании.

На практике кадастровый и рыночный показатели редко совпадают, один может быть как ниже, так и выше второго. Последний вариант не выгоден собственнику – увеличивается сумма налога.

Теперь вы знаете, может ли один показатель быть выше другого.

Почему так происходит?

Причина кроется в алгоритме. Возьмем для примера оценку элитной жилплощади в новом доме, построенном по самым современным технологиям. Если при строительстве использовались дорогие материалы, а износа нет вообще, то кадастровая экспертиза это учтет.

Предположим, что наша элитная квартира в новостройке расположена далеко от центра, в районе, где мало развита инфраструктура, да и станции метро нет. В современных реалиях расположение имеет очень большой вес при определении рыночной востребованности, значит неудачное размещение дома снизит ее привлекательность для потенциального покупателя.

Как видите, учет одних факторов, и игнорирование других приводит к увеличению разрыва.

При проведении реформы речь шла о том, чтобы сделать налоги более справедливыми, а кадастровую экспертизу приблизить по алгоритму проведения и итогам к рыночной. К сожалению, на практике все обстоит несколько иначе. В «Торгово-промышленной палате» Российской Федерации отметили, что некоторые субъекты преднамеренно завышают стоимость жилья, чтобы получить больше финансовых поступлений в бюджет региона.

Теперь вы знаете, почему один вид стоимости выше или ниже другого.

Что делать, если вы с этим не согласны?

В России предусмотрено право каждого собственника оспорить кадастровый показатель. По закону, оценка жилья проводится раз в пять лет, однако в исключительных случаях она может быть осуществлена повторно. Для этого необходимо обжаловать итоги экспертизы.

Основаниями для пересмотра кадастрового отчета могут быть недостоверность сведений, используемых при оценке недвижимости и установление рыночной стоимости объекта на дату, на которую была проведена кадастровая экспертиза, о чем шла речь в предыдущем абзаце.

После получения рыночной оценки хозяин должен обратиться в комиссию Росреестра по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре.

Обращаем внимание, что комиссия рассматривает обращения по оценкам, с момента проведения которых прошло не более шести месяцев. Если прошло более шести месяцев, единственным вариантом остается судебный иск к Федеральной службе госрегистрации, кадастра и картографии (или к Управлению Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии субъекта РФ).

В своем исковом заявлении заявитель должен сослаться на установку рыночной стоимости и приложить этот документ для рассмотрения представителями судебной инстанции. Судебный порядок рассмотрения таких дел ничем не отличается от обычного искового производства, а значит – может продлиться от двух до шести месяцев.

В случае положительного решения суда новые параметры кадастровой стоимости начнут учитываться с налогового периода, в котором было подано заявление в суд, а не с момента официального удовлетворения иска.

• Скачать бланк заявления в комиссию о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости недвижимости
• Скачать бланк искового заявления физического лица об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости
• Скачать бланк искового заявления об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости

Теперь вы знаете, что делать, если одна разновидность стоимости больше другой.

Кадастровая стоимость в России является действующим инструментом определения суммы налогов на недвижимость. В идеале она должна соответствовать рыночной стоимости, однако в повседневной жизни владельцы сталкиваются с различиями. Особенно неприятной может стать более высокая по сравнению с рыночной кадастровая стоимость. В таком случае, чтобы снизить сумму налогов хозяин может установить рыночную стоимость квартиры и обратиться в суд с иском к Федеральной службе регистрации, кадастра и картографии. Теперь вы знаете в том числе, что больше — кадастровая или рыночная стоимость жилья.