Каковы риски при покупке квартиры на вторичном рынке и в новостройке? Рекомендации по устранению возможных угроз

Самостоятельное приобретение жилья позволяет сэкономить на услугах риэлтора, но требует большей ответственности и внимательности со стороны покупателя.

Проверка юридической чистоты недвижимости позволяет существенно снизить, а то и полностью устранить существующие риски в сфере права собственности и легитимности самой сделки. В материале мы расскажем об основных опасностях во время покупки недвижимости для покупателя, раскроем пути их устранения и самые действенные способы проверки юридической чистоты.

Показать содержание

• Приобретение недвижимости, бывшей в употреблении
Нарушение интересов проживающих, находящихся под опекой или попечительством     Незаконная приватизация без участия несовершеннолетнего     Отсутствие разрешения второго супруга     Обременение собственности третьими физическими лицами     Признание владельца имущества ограниченно или недееспособным     Совершение сделки без учета наследников     Мошенничество первой стороны при продаже     Неполная стоимость объекта в соглашении    
• Какие подводные камни у операций с первичным жильем?
Контракт с подрядчиком     Переуступка прав в сданном доме    
• Другие вероятные угрозы
Деловая составляющая юридического субъекта     Банковская деятельность     Проведение аукциона     Оформление договора дарения    

Приобретение недвижимости, бывшей в употреблении

Рассмотрим, каким рискам подвергается покупка квартиры на вторичном рынке жилья. Как и любая операция с недвижимостью, покупка квартиры на вторичном рынке имеет две стороны медали. Преимущества сделки заключаются в развитой инфраструктуре, обжитой квартире, уже построенном доме. А недостатки упираются в юридические риски. За время существования недвижимости, ею могли владеть многие, и потенциальному покупателю приходится уделять время, чтобы проверить «историю» недвижимости.

В сфере жилья принято выделять семь основных правовых рисков, способных в будущем принести новым хозяевам квадратных метров существенные проблемы в виде постороннего человека с правами собственности, а то и признания сделки несостоявшейся:

1. Нарушение прав несовершеннолетних или лиц, находящихся под опекой.
2. Незаконная приватизация с несоблюдением права несовершеннолетнего.
3. Нарушение прав супруга собственника жилья.
4. Обременение квартиры третьими физическими лицами.
5. Признание владельца квартиры недееспособным или ограничено дееспособным.
6. Наличие других наследников, чьи права нарушили.
7. Умышленный обман со стороны продавца квартиры.

Более детально о подводный камнях покупки недвижимости на вторичном рынке, мы рассказывали в этой статье, а о том, что нужно знать, если вы решились на покупку, читайте здесь.

Ниже в материале мы расскажем о том, в каких случаях покупатель сталкивается с конкретным риском, какими методами его можно проверить и снизить.

Нарушение интересов проживающих, находящихся под опекой или попечительством

Если в квартире проживало или проживает несовершеннолетнее лицо, оставшееся без попечения родителей, или находящееся под опекой или попечительством, сделка купли-продажи недвижимости должна быть одобрена органами опеки и попечительства согласно пункту 4 статьи 292 ГК РФ. Если же разрешения нет, сделку могут признать недействительной, что грозит покупателю потерей права собственности без возвращения уплаченных за недвижимость финансовых средств.

Чтобы избежать таких неприятностей потенциальный покупатель должен досконально изучить список всех граждан, зарегистрированных в квартире. Сделать это поможет архивная выписка из домовой книги.

Если собственником квартиры является гражданин, не достигший восемнадцати лет, продавцу надлежит взять у органов опеки разрешение. Потенциальному покупателю советуем запросить у продавца документы, подтверждающие, что несовершеннолетнему есть где жить – справку о регистрации по месту жительства.

Посмотреть видео о том, как правильно оформить документы, если в квартире проживает ребенок, находящихся под опекой или попечительством:

Как получить разрешение органов опеки на продажу квартиры?

Незаконная приватизация без участия несовершеннолетнего

Часть 2 статьи 7 ФЗ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 года подразумевает, что в договор о приватизации включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования жилым помещением. По итогам сделки квартира передается в общую с не достигшими восемнадцати лет лицами.

Если же несовершеннолетнее лицо не участвовало в приватизации, после достижения восемнадцати у него появляется право оспорить как саму приватизацию, так и все последующие сделки с жильем. Срок исковой давности в этом случае будет отсчитываться не с момента приватизации, а с момента, когда ребенок узнал о нарушении своих прав.

Чтобы проверить наличие риска, покупателю приватизированного жилья понадобится домовая книга. Если в ней есть несовершеннолетние, стоит уточнить участвовали ли они в договоре приватизации, а лучше попросить продавца продемонстрировать копию данного договора.

Посмотреть видео об особенностях приватизации без участия несовершеннолетнего:

Опека напомнила о правилах сделок с недвижимостью несовершеннолетних

Отсутствие разрешения второго супруга

Квартира, приобретенная супругами уже после заключения брака, является их общей собственностью. Статья 35 Семейного кодекса РФ предусматривает наличие согласия супруга на распоряжение общим имуществом. Если второй супруг не знает или не согласен на продажу, он может обратиться в суд с просьбой признать сделку недействительной в связи с нарушением имущественных прав.

Внимательно изучите паспорта всех собственников. Если на момент приобретения квартиры владелец состоял в браке и он не расторгнут по сей день (или расторгнут, но стороны находятся в процессе раздела имущества) понадобится нотариально заверенное согласие.

Читайте также: Всегда ли нужно получать нотариально согласие супруга на продажу недвижимости?

Посмотреть видео о рисках при покупке недвижимости в отношении согласия одного из супругов:

Риски при покупке недвижимости — согласие супругов

Обременение собственности третьими физическими лицами

Риск появляется после отчуждения жилого имущества, в котором были зарегистрированы лица:

• отказавшиеся от приватизации;
• с завещательным отказом;
• несовершеннолетние дети (находящиеся под опекой или оставшиеся без попечения родителей);
• проживающие в квартире на основе договора найма или безвозмездного пользования (статья 675 ГК РФ).

Все вышеназванные категории по закону сохраняют право пользования жилищем независимо от смены собственника.

Понадобится выписка из домовой книги. Если окажется, что в квартире зарегистрированы третьи лица, их необходимо снять с регистрационного учета до момента совершения сделки. Также покупатель должен позаботиться о том, чтобы договоры, дающие им право пользования недвижимостью, были оперативно ликвидированы. Исключением является завещательный отказ – право пользования будет действовать вплоть до момента, установленного в самом документе.

После снятия с учета покупатель проверяет отсутствие зарегистрированных лиц, получив новую выписку из домовой книги покупаемой недвижимости.

Читайте также: Страхование титула при покупке квартиры

Посмотреть видео о том, что является обременением недвижимости:

Обременение объектов недвижимости

Признание владельца имущества ограниченно или недееспособным

Примечательно, что привести к аннуляции сделки может и судебный процесс, инициированный после завершения всех юридических операций по договору купли-продажи квартиры.

Удостовериться, что продавец не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансере, посетив с ним эти учреждения и получив справки. Желательно чтобы хозяин недвижимости в дополнение представил справку из органов опеки и попечительства о том, что над ним не устанавливали опеку или попечительство. Наконец, настоять на том, чтобы договор купли-продажи был заверен нотариально.

Посмотреть видео о нюансах покупки квартиру у граждан, признанных недееспособными:

Продажа квартиры недееспособным лицом

Совершение сделки без учета наследников

Если квартира получена по наследству, возникает сразу два риска:

1. Права других наследников могли быть нарушены.
2. Есть возможность признать недействительным само завещание.

Снизить риски в таком случае поможет совершение сделки по истечению одного года после получения хозяином наследства (по истечении срока исковой давности), а также заверить договор нотариально, чтобы согласно статье 302 ГК РФ усложнить истребование имущества у добросовестного покупателя, не знавшего о нарушении прав третьих лиц.

Мошенничество первой стороны при продаже

Невозможно застраховаться от мошенничества при продаже жилья со стороны недобросовестного продавца, который либо продает некачественную недвижимость, либо попытается похитить деньги покупателя.

Источником достоверной информации как о продавце, так и о квартире могут стать соседи (особенно, если они проживают давно), желательно поговорить с ними. Не менее внимательно изучите документ, на основе которого у продавца появилось право собственности и само свидетельство о регистрации в Росреестре такого права. О том, как проверить квартиру на Росреестре, можно узнать здесь.

Придерживайтесь следующих рекомендаций:

1. Сверьте расположение квартиры с данными в ЕГРН.
2. Потребуйте справку об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам.
3. Для финансовых операций используйте банковские ячейки, не передавайте деньги наличными из рук в руки, чтобы избежать «двойных» продаж.
4. Настаивайте на том, чтобы в договоре была указана реальная цена недвижимости.
5. Внося оплату, привлекайте работников банка к проверке подлинности купюр, чтобы продавец не мог обвинить вас в оплате фальшивыми деньгами.
6. Сверьте планировку с планом БТИ, не была ли сделана незаконная перепланировка.
7. Не передавайте аванс под устные гарантии.
8. Проверьте наличие судебных споров с участием продавца на сайте судебных органов.

Посмотреть видео о варианте мошенничества при оформлении сделки, когда в договоре заведомо указывается предельно заниженная стоимость квартиры:

Повестка дня: мошенничество при продаже недвижимости

Неполная стоимость объекта в соглашении

Указание неполной стоимости чревато тем, что при расторжении сделки покупатель сможет вернуть себе только ту часть денег, которую он передавал продавцу согласно официальному договору купли-продажи. Если какая-то сумма денег была получена владельцем недвижимости на основе устной договоренности, покупатель не сможет доказать этого в суде.

Какие подводные камни у операций с первичным жильем?

Контракт с подрядчиком

Поскольку проект виден только на бумаге, покупателю сложно оценить все его преимущества и недостатки. Часто ребром встает и вопрос о затягивании сроков реализации проекта – именно поэтому покупателям рекомендуется крайне внимательно присматриваться к застройщику, смотреть, какие проекты он уже реализовал, изучать его репутацию.

В конце концов, застройщик является обычной компанией, он может столкнуться с банкротством, недостатком средств, спорами с подрядчиками. Все это негативно сказывается на сроках ввода жилья в эксплуатацию.

Переуступка прав в сданном доме

Договор переуступки прав в новостройке сочетает в себе риски, как продажи у физического лица на вторичном рынке, так и заключения договора со строительной компанией.

Суть договоренности по преуступке права требования в том, что покупатель получает право на жилье от гражданина или фирмы, которая, в свою очередь, купила это право у застройщика. Покупателю следует:

1. Проверить самого застройщика – не хочет ли дольщик продать свое право, поскольку он уже разуверился в том, что дом когда-то будет закончен?
2. Что собой представляет сам продавец? Изучайте его документы, паспорт, договор с застройщиком, чтобы избежать мошенничества или двойной продажи.

О покупке квартиры в новостройке мы рассказывали тут, а как купить квартиру на рынке вторички, можно узнать здесь.

Другие вероятные угрозы

Деловая составляющая юридического субъекта

• Возможность использования поддельных документов высокого качества.
• Расторжение сделки юридическим лицом через суд.
• Финансовые махинации.
• Переплаты.

Основные риски покупателя связаны с более широкими возможностями юридического лица в сфере юриспруденции. Снизить риски поможет нотариальное оформление договора купли-продажи и внимательное отношение покупателя ко всем нюансам сделки.

Банковская деятельность

С одной стороны банки предпочитают работать честно и проблем с правом собственности быть не должно. С другой, финансовая организация закладывает в стоимость квартиры все те проценты, штрафы по невозвращенному злостным неплательщиком кредиту и цена недвижимости в собственности у банка оказывается не такой уж и низкой.

Проведение аукциона

Продажа квартиры через аукцион практически не отличается от сделки на вторичном рынке жилья, однако банки зачастую предлагают к реализации квартиры в том же состоянии, в котором они получили их от бывших собственников.

Наиболее частым сюрпризом оказываются огромные долги за коммунальные услуги, вторым по частоте – зарегистрированные в квартире члены семьи бывшего владельца, права которых на пользование недвижимостью во многих случаях защищает закон. На муниципальных и региональных торгах количество жильцов, имеющих регистрацию, указывается в заявке, что не снимает проблему с их выселением.

Оформление договора дарения

Если покупатель заинтересовался квартирой, полученной по договору дарения, он должен первым делом проверить степень родства между дарителем и получателем недвижимости, срок, прошедший с момента дарения и мотив – почему было решено воспользоваться именно таким правовым способом передачи недвижимости.

Каждый вид сделки с недвижимостью сопряжен с определенными рисками. Первый шаг на пути к осуществлению успешной и безопасной сделки с жильем вы уже сделали, прочитав наш материал. Проверяйте документы, настаивайте на получении всех справок и не верьте на слово, когда речь идет о таком серьезном приобретении, как квартира.