При покупке квартиры это необходимо! Как правильно составить расписку о получении денег: советы юристов и образец

Чтобы максимально снизить риски потери денег при сделке с недвижимостью важно правильно составить все документы. Больше всего вопросов вызывает расписка о получении денежных средств при продаже квартиры. Как составить ее правильно и обезопасить себя в 2021 году — вы узнаете в нашей статье. Также сможете скачать образец и бланк расписки о залоге, авансе, задатке.

Показать содержание

• Что это за документ и для чего он нужен?
Имеет ли юридическую силу?    
• Кто должен писать?
Нюансы, если продавцов несколько     Если продавец — несовершеннолетний     Если продавец действует по доверенности    
• Обязательно ли составление при продаже?
В случае, когда получен задаток, аванс или залог     При передаче основной суммы    
• Как правильно оформить бумагу?
О полученном задатке, авансе или залоге     Если передана вся сумма     Идти ли к нотариусу?     Содержание    
• Образцы и бланки документов
Расписка на задаток     Расписка о залоге     Расписка о получении аванса    
• Какие последствия, если документа нет?
• Заключение

Что это за документ и для чего он нужен?

Статья 861 ГК РФ говорит о том, что расчёты между физическими лицами, не связанные с предпринимательством, могут проводиться в наличной форме без ограничений по сумме.

Однако факт передачи должен быть чем-то подтверждён. И если для передачи самого объекта используется акт приёма-передачи квартиры по договору купли-продажи, то для подтверждения того, что покупатель заплатил продавцу какую-то сумму, используется такой документ, как расписка.

Чёткого определения этого понятия ГК РФ не содержит. Однако, исходя из смысла тех статей, в которых употребляется термин «расписка», можно дать следующее определение.

На практике расписка используется именно для того, чтобы зафиксировать факт передачи денег от одного лица другому (подробнее о способах передачи денег читайте тут). Для договора купли-продажи она служит подтверждением того, что покупатель исполнил (полностью или частично) свои обязанности перед продавцом и передал ему денежные средства в качестве оплаты.

Без этой меры продавец может заявить, что никаких денег не получал и уже переданные средства придётся доказывать другими способами (например, свидетельскими показаниями).

Имеет ли юридическую силу?

Вопрос о том, может ли такой документ использоваться как доказательство в суде, и имеет ли он вообще хоть какую-то юридическую силу, в законодательстве чётко не решён. Однако есть ряд факторов, которые нужно учитывать:

• Термин «расписка» неоднократно используется в ГК РФ. Более того, в ст. 808, касающейся договора займа, прямо сказано, что расписка подтверждает передачу суммы. Аналогичные нормы содержатся и применительно к другим видам договоров.
• Ст. 408 ГК РФ, касающаяся прекращения обязательств, прямо говорит, что кредитор (в качестве которого в случае купли-продажи выступает продавец) обязан по требованию должника (покупателя соответственно) выдать ему расписку, подтверждающую, что обязательство полностью или частично погашено.

Таким образом, можно сделать вывод: расписка – это полноценный документ, имеющий полную юридическую силу.

Кто должен писать?

Учитывая содержание ст. 408 ГК РФ, можно сделать вывод: расписку даёт тот, кто получил деньги. Следовательно, в договоре купли-продажи составлять этот документ должен продавец, поскольку покупатель платит именно ему.

Тем не менее, нет прямого запрета и на то, чтобы расписку составлял покупатель, а продавец лишь подписал её.

Нюансы, если продавцов несколько

В том случае если квартира находится в долевой собственности, то возникает вопрос: кто из продавцов должен составлять расписку? Ответа ГК РФ не даёт, поэтому можно сделать вывод о том, что расписку может составить любой из сособственников продаваемой квартиры.

Однако тут нужно учитывать и положения ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Она указывает, что сделки с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, должны быть нотариально заверены. Поэтому правильнее будет в этом случае, если расписку составит нотариус (раз уж всё равно договор необходимо заверять), а все стороны её лишь подпишут.

В обоснование этого можно привести ч. 1 ст. 452 ГК РФ. Она гласит, что изменения и дополнения к договору должны совершаться в той же форме, что и сам договор. Следовательно, если считать расписку обязательным приложением к договору купли-продажи, заключаемому в нотариальной форме, то и расписка должна быть заверена у нотариуса. Однако этот вопрос предельно дискуссионный.

Но особенно внимательно нужно отнестись к наличию разрешения на осуществление сделки, выданного органами опеки. Без него расписка о получении денежных средств и все дальнейшие документы не имеют смысла.

Если продавец действует по доверенности

Такие случаи не редки. Продавец может находиться далеко от места сделки. Возможно ему потребовалось срочно продать квартиру находясь в другом городе или стране. В таких случаях доверенное лицо может составить расписку о получении денег, но при выполнении следующих условий:

1. Он предъявляет свой паспорт;
2. Он предъявляет оригинал доверенности;
3. Доверенность проверена на подлинность;
4. В доверенности прописано право доверенного лица продавать квартиру и получать деньги.

Обязательно ли составление при продаже?

В случае, когда получен задаток, аванс или залог

В отношении аванса, исходя из норм ст. 408 ГК РФ, можно однозначно сделать вывод: если покупатель сочтёт необходимым получить расписку – продавец обязан её выдать. Однако как быть с договорами залога при покупке квартиры или задатка?

Прежде всего необходимо отметить: между авансом и задатком есть принципиальное различие. Оно состоит в следующем:

• При отказе от исполнения обязательств по договору аванс просто возвращается продавцом. В этом случае при покупке квартиры составляется авансовое соглашение. На основании него деньги могут быть возвращены покупателю в полном объеме.
• Если используется задаток, то он возвращается в том же объёме, если стороны заключили соглашение об отказе от сделки. Если же исполнение договора сорвал продавец – задаток должен быть возвращён в двоенном размере, если покупатель – продавец оставляет задаток себе (ст. 381 ГК РФ).
• Если задаток прямо не оговорен в договоре, соглашении о намерениях (предварительном договоре) или в соглашении о задатке, то выплаченная сумма считается авансом.

Таким образом, можно сделать вывод: если задаток оформляется в виде отдельного соглашения, подписываемого в момент передачи денег, то без расписки можно обойтись. Однако если условия о задатке фигурируют лишь в основном или предварительном договоре – передачу нужно оформлять залоговой распиской.

Следовательно, если по условиям договора предмет залога передаётся в момент подписания (и эти условия чётко отражены в соглашении), расписку можно не составлять. Однако если такого условия нет – без отдельного документа о получении и передаче предмета залога не обойтись.

Подробнее о предоплате читайте тут.

При передаче основной суммы

Относительно того, нужно ли оформлять распиской передачу основной суммы при использовании задатка или аванса, а также при единовременном платеже за покупку квартиру, всё однозначно: здесь именно та ситуация, когда без неё не обойтись. Поэтому расписку надо составлять по правилам, которые будут описаны далее.

Как правильно оформить бумагу?

О полученном задатке, авансе или залоге

Обязательных требований к составлению расписки в том случае, когда для обеспечения договора используется аванс, залог, или задаток, договор не содержит. Однако на практике к такому документу предъявляются следующие требования:

1. Должны быть указаны полные данные сторон. Для граждан это будут полные имена и паспортные данные, а также сведения о постоянной регистрации, для организаций – название, организационно-правовая форма, регистрационные данные и личные сведения о человеке, подписавшем документ от имени юридического лица.
2. Должен быть указан предмет. Для аванса или задатка – денежная сумма, для залога – данные об имуществе, предоставляемом залогодержателю.
3. Должны иметься подписи обеих сторон. Это необязательное требование (по закону достаточно подписи того лица, которое получило деньги или отданное в залог имущество), однако лучше подстраховаться.
4. Для задатка – должны быть указания на то, что передан именно задаток, а не аванс.

Если передана вся сумма

В том случае, если распиской оформляется передача всей суммы по договору купли-продажи, расписка должна быть оформлена следующим образом.

Идти ли к нотариусу?

В любом случае расписка должна быть составлена в письменном виде. Однако если для договора купли-продажи квартиры, по доверенности в том числе, предусмотрена нотариальная форма, то лучше подстраховаться и составить расписку с помощью нотариуса.

Содержание

Исходя из практики, можно указать следующие требования к содержанию расписки:

1. Указание на стороны. Должна быть полная информация о том, кто получил деньги и от кого. Как минимум требуются полные имена, однако лучше сопровождать их и паспортными данными.
2. Указание на договор, по которому передаются деньги.
3. Точный размер переданной суммы. Она должна быть записана как цифрами, так и прописью.
4. Личные подписи сторон. Если продавцом или покупателем по договору выступает юридическое лицо, расписку лучше всего заверить печатью.
5. Сведения о свидетелях, которые присутствовали при передаче. Для них тоже нужно указать полные личные данные и зафиксировать договор их подписями.

Образцы и бланки документов

Расписка на задаток

• Скачать бланк расписки на задаток при покупке квартиры
• Скачать образец расписки на задаток при покупке квартиры

Расписка о залоге

• Скачать бланк расписки о залоге при покупке квартиры
• Скачать образец расписки о залоге при покупке квартиры

Расписка о получении аванса

• Скачать бланк расписки на аванс при покупке квартиры
• Скачать образец расписки на аванс при покупке квартиры

Какие последствия, если документа нет?

В том случае если передача денег осуществлялась без составления документа, это означает одно: если возникнет спор и дойдёт до суда, одним доказательством у истца будет меньше. Не имея расписки, трудно будет доказать, что деньги были переданы. А это значит, что во многих случаях спор будет проигран.

Кроме того, процессуальное законодательство в ряде случаев запрещает сторонам, ведущим коммерческую деятельность, ссылаться на свидетельские показания. Это означает, что при отсутствии расписки или иного подтверждающего документа факт передачи денег вообще не удастся доказать.

Заключение

В большинстве случаев расписка хоть и не является обязательной по закону, однако лишь она может подтвердить то, что покупатель исполнил свои обязательства по закону. Однако для того чтобы расписка имела юридическую силу нужно, чтобы она была правильно составлена.

Смотрите видео от эксперта по продаже недвижимости:

Расписка в получении денег за квартиру — Консультация адвоката в Москве