Эскроу счет — что это? Простыми словами о покупке квартиры по новому

Покупка строящейся недвижимости в России всегда связана с повышенными рисками. Застройщик получает деньги, а людям приходится надеяться, что рано или поздно они получат свое жилье.

Но с 1 июля 2019 года начала работать обязательная модель финансирования жилищного строительства с помощью эскроу-счетов. Расскажем, как она работает в 2021 году.

Показать содержание

• Что такое счет эскроу простыми словами
Для каких видов сделок применяется счет эскроу    
• Открытие счета
Как открыть счет при покупке квартиры в ипотеку     В каком банке можно открыть эскроу счет     Эскроу агенты — кто это?     Какие документы потребуются от дольщика для открытия эскроу счета     Кому принадлежат деньги на счете эскроу     Начисление процентов по эскроу счетам     Особенности использования эскроу счета застройщиком     Можно ли вывести деньги с эскроу счета в любой момент    
• Покупка через эскроу
Что такое договор эскроу     Что можно депонировать по договору эскроу     Какие условия можно предусмотреть в договоре эскроу для передачи депонированного имущества     Договор эскроу нужно ли заверять у нотариуса     Как происходит покупка квартиры в ипотеку с использованием эскроу счета     Плюсы и минусы покупки квартиры в новостройке с использованием эскроу счета    
• Вопросы и нюансы
Эскроу, банковская ячейка или аккредитив — что лучше?     Что будет если обанкротится банк в котором открыт счет?     Что будет если обанкротится застройщик?     Можно ли списать деньги по долгам со счета?     Можно ли заключить ДДУ без эскроу-счета    
• В чем разница между ДДУ и эскроу-счетом
Что будет с деньгами или имуществом если придут приставы или депонента признают банкротом?     Можно ли использовать договоры для ухода от арестов имущества и списаний со счетов?     Можно ли использовать счет для покупки жилья на вторичном рынке?     Обязательно ли оформлять ипотеку в том же банке в котором открыт эскроу счет?    
• Отзывы о покупках
• Подводные камни покупки
• Выводы и итоги

Что такое счет эскроу простыми словами

Простыми словами эскроу-счет — это специальный счет в банке, на котором хранятся деньги дольщика вплоть до ввода квартиры в эксплуатацию.

Данный средства «заморожены» на счету, ни одна из сторон не имеет возможности их использовать. Для открытия данного счета необходимо заключить соглашение — договор эскроу. ДДУ без эскроу счета можно оформить только при соблюдении некоторых условий и при реализации проекта, утвержденного до вступления в силу новых правил. Разница ДДА и эскроу счета: при ДДУ деньги дольщиков напрямую поступают застройщику, а доступ к финансовым средствам с эскроу застройщик получает только после сдачи дома.

Для каких видов сделок применяется счет эскроу

Счет применяется для перевода финансовых средств, если имеется угроза, что вторая сторона может нарушить условия сделки, если финансов средства поступят в их распоряжение заранее. Подобный финансовый инструмент применяется, когда оплата и передача продукта происходит в течение длительного промежутка времени.

Эскроу применяется:

• При покупке недвижимости с оформлением ДДУ.
• Для приобретения новостройки за счет ипотечных средств.
• Для приобретения жилья на вторичном рынке.

Открытие счета

Счет открывается только при составлении трехстороннего договора.

• От юридического лица необходимо нотариально заверенные копии устава или учредительного договора, документ, подтверждающий полномочия, а также информацию о финансовом состоянии компании.
• От физического лица — паспорт.

Сколько стоит открыть эскроу счет:

Согласно ДДУ счет бесплатный. Для приобретения недвижимости на вторичном рынке — не менее 3-5 тысяч рублей.

Как открыть счет при покупке квартиры в ипотеку

Необходимые документы для открытия счета — паспорт и оригинал ДДУ, который заранее был зарегистрирован в Росреестре. Для открытия счета необходимо заключить договор с застройщиком и банком. Далее банк, в которым была оформлена ипотека, переводит средства на счет. Только после ввода в эксплуатацию нового здания, банк переведет средства застройщику.

В каком банке можно открыть эскроу счет

Список банков обновляется каждый месяц. Для получения более точной информации следует перейти на сайт Банка России. На 1 июля 2020 года в списке 94 банка.

Как работает эскроу счет в сбербанке:

1. Покупатель переводит финансовые средства на счет. Сбербанк «замораживает» деньги на время строительства.
2. После ввода в эксплуатацию нового здания средства уходят застройщику.

Открыть эскроу счет в сбербанке онлайн инструкция:

1. Застройщик, с помощью СберAPI или СберБизнес, формирует договор, который подписывается цифровой подписью.
2. Покупатель недвижимости используя приложение Сбербанк онлайн соглашается с условиями договора.
3. Банк запускает работу счета.

Эскроу счет дом рф пошаговый процесс:

1. Оставьте заявку на сайте, заполните документы в банке и ваш счёт готов к пополнению.
2. Пополнить счет можно в отделении банка, через интернет‑банк или в мобильном приложении банка.
3. Когда приобретаемое вами жильё введено в эксплуатацию и средства переведены застройщику, счёт будет закрыт.

Порядок открытия счета в ВТБ. Открыть депозит довольно просто. Со стороны вкладчика необходимо предъявить паспорт и оригинал договора ДДУ. Можно обратиться в отделение банка лично или через представителя, действующего на основании нотариально заверенной доверенности.

Как открыть эскроу счет в банке «Открытие»:

Необходимо обратиться в банк с просьбой открыть счет. Затем между банком, застройщиком и вами заключается трехстороннее соглашение. Перевести деньги в банк можно сразу после подписания договора, но не позднее чем через три месяца с даты открытия привязанного счета. Банк «заморозит» средства до завершения строительства.

Как открыть эскроу счет в Альфа банке:

1. Оставьте заявку.
2. Ознакомьтесь с договором и внесите необходимые условия.
3. Согласуйте договор с каждой из сторон.
4. Банк открывает счет.
5. Перечислите средства на счет.
6. Банк «замораживает» средства.
7. Ожидайте, пока вторая сторона выполнит условия договора.

Эскроу агенты — кто это?

Эскроу агент — это независимая сторона, которая выступает в качестве гаранта сделки. До вступления закона о финансовых сделках в силу — в качестве агента может выступать только банк.

Какие документы потребуются от дольщика для открытия эскроу счета

Дольщику для открытия счета нужно предъявить паспорт и ДДУ.

Кому принадлежат деньги на счете эскроу

Деньги принадлежат покупателю до выполнения второй стороной условий договора. После этого финансовые средства будут принадлежать застройщику.

Начисление процентов по эскроу счетам

Законопроект № 844913-7 находится в разработке. После вступления в силу закона будет возможно получение процентов от банка. Процентная ставка будет равна среднерыночной, примерное 5% в год.

Особенности использования эскроу счета застройщиком

Не все компании застройщиков имеют возможность работать данным финансовым инструментом. Для это требуется выполнить ряд условий:

• Опыт работы — от 3 лет.
• Сданное жилье — от 10 тысяч м².
• Не более 10% трат на административные расходы от общей суммы.

Можно ли вывести деньги с эскроу счета в любой момент

Нет, снять средства можно только при расторжении договора или при невыполнении второй стороной условий. Снять средства со счета можно только после его закрытия. В соответствии со статьей 860.10 ГК РФ банк закрывает счет по истечении срока действия или расторжению договора привязки по иным причинам. Другие основания приведены в статье 15.5.

Покупка через эскроу

Застройщик и покупатель заключают ДДУ, в рамках которого должно быть указано, что оплата квартиры в строящемся здании будет производиться с использованием эскроу-счёта. Регистрация и оформление ДДУ в Росреестре занимает около девяти дней.

После этого между банком, получившим аккредитацию центрального банка, покупателем и застройщиком заключается трехстороннее соглашение. В этом случае банк выполняет посредническую функцию — хранит денежные средства и гарантирует их неприкосновенность. Контракт заключается на срок, не превышающий дату ввода объекта в эксплуатацию, согласно проектной документации, плюс шесть месяцев. После этого покупатель вносит средства на привязанный счет и ждет завершения строительства.

Что такое договор эскроу

Договор эскроу — это документ, согласно которому депонент передает агенту на хранение имущество, подлежащее передаче бенефициару после исполнения основного обязательства или наступления событий, указанных в договоре. Это трехстороннее соглашение, которое гарантирует сторонам выполнение основного контракта с привлечением непредвзятого лица. Договор эскроу — образец.

Общие условия договора счета эскроу:

1. Все три стороны, которые участвуют в составлении договора, имеют возможность воздействовать на условия.
2. Средства, переведенные на счет, обособляются. Участники сделки не имеют права распоряжаться ими до наступления обстоятельств, указанных в договоре.
3. Все стороны имеют возможность контролировать то, что происходит на счете.

Что можно депонировать по договору эскроу

Договор распространяется только на денежные средства (ст. 860.7 ГК РФ).

Какие условия можно предусмотреть в договоре эскроу для передачи депонированного имущества

1. Условие об основаниях для передачи имущества бенефициару.
2. Срок действия договора не является существенным условием, так как обязывающее соглашение может быть заключено либо с указанием срока, либо без указания срока.
3. Цена договора. Агент имеет право требовать выплаты вознаграждения за выполнение своих обязательств, если договором не предусмотрено иное.

Договор эскроу нужно ли заверять у нотариуса

Договор о завязывании должен быть заверен нотариусом. Исключение — для денег в банке и бездокументарных ценных бумаг.

Также вам будет полезно: Порядок передачи денег при покупке квартиры

Как происходит покупка квартиры в ипотеку с использованием эскроу счета

Изначально покупатель отправляет заявку на получение ипотечного кредита. После одобрения заявки необходимо заключить ДДУ с застройщиком, где будет указано, что для сделки используется счет эскроу. Банк, где был оформлен ипотечный кредит, переводит средства на счет. Они депонируются до ввода здания в эксплуатацию.

Плюсы и минусы покупки квартиры в новостройке с использованием эскроу счета

Преимущества:

• Безопасность депонента.
• Бесплатный счет (аккредитив или ячейка являются платными инструментами).
• При невыполнении условий застройщиком деньги вернуться инвестору.
• Если застройщик не завершит строительство не по своей вине, договор будет признан недействительным, а деньги будут возвращены инвестору.
• Депонент может в любое время расторгнуть сделку и забрать деньги ( если такие условия прописаны в договоре).
• Небольшое количество документов.
• Данный счет нельзя арестовать.
• Страхование средств.

Недостатки:

• Повышение цен на недвижимость.
• Не все банки работают с этим типом счетов.
• Пока средства находятся на счете, они не приносят прибыли.

Также вам может быть интересно: Покупка квартиры через банковскую ячейку

Вопросы и нюансы

Эскроу, банковская ячейка или аккредитив — что лучше?

Банковскую ячейка, аккредитив и эскроу — различия:

Банковская или депозитная ячейка — это сейф в банке. Арендатор ячейки помещает в нее финансовые средства. Регистрируется договор купли-продаж. После выполнения условия продавец получает доступ к ячейке.

Вам может быть полезно: Правила оформления договора купли-продажи

Аккредитив — это услуга, предоставляемая банками, по контролю взаиморасчётов между продавцом и покупателем. При выполнении всех условий договора купли-продажи денежные средства поступают продавцу.

Что будет если обанкротится банк в котором открыт счет?

Финансовые средства застрахованы в размере всей суммы, но не более 10 миллионов рублей. Покупателю вернется полная стоимость квартиры, если она не превышает 10 миллионов рублей.

Что будет если обанкротится застройщик?

Средства остаются на эскроу-счете. Возможно совместно с дольщиками выбрать новую строительную компанию и заключить с ней новый договор.

Можно ли списать деньги по долгам со счета?

В статье 73.3 ФЗ №229 «Об исполнительном производстве» указывается, что средства на счете эскроу защищены от всех видов взысканий.

Можно ли заключить ДДУ без эскроу-счета

С 1 июля 2019 года большинство застройщиков не могут получать деньги напрямую от дольщиков. Деньги должны быть выплачены не на счет застройщика, а в банк на счет эскроу. Работать по старой схеме можно только при соблюдении некоторых условий и при реализации проекта, утвержденного до вступления в силу новых правил. Но необходимо выполнить 2 условия:

• Продать 10% квартир.
• Построить объект на 30%.

В чем разница между ДДУ и эскроу-счетом

При ДДУ деньги дольщиков напрямую поступают застройщику. По договору эскроу доступ к финансовым средствам застройщик получает после сдачи дома. Покупатель может приобрести строящееся жилье с заключением ДДУ, но с открытием эскроу-счетов. При невыполнении обязательств застройщиком, договор ДДУ расторгается, а деньги возвращаются покупателю.

Что будет с деньгами или имуществом если придут приставы или депонента признают банкротом?

Все деньги, имущество и ценные бумаги, которые депонированы, защищены от любых взысканий. Все остальное у вкладчика может быть арестовано и изъято.

Можно ли использовать договоры для ухода от арестов имущества и списаний со счетов?

Если заключить фиктивный договор и депонировать деньги на счете, когда это вскроется, сделка считается недействительной.

Можно ли использовать счет для покупки жилья на вторичном рынке?

В основном счет используется для покупки жилья в новых домах. Но не запрещено использовать данный тип счета для покупки квартир на вторичном рынке. Счет эскроу в сбербанке для вторички можно использовать при условии, если застройщик выбрал Сбербанк в качестве уполномоченного банка для открытия счета по выбранному вами объекту.

Обязательно ли оформлять ипотеку в том же банке в котором открыт эскроу счет?

Нет, ипотеку можно взять в другом банке. Кредитор просто переводит средства на указанный депозитный счет. Нет никаких ограничений при выборе банка для ипотечного кредитования.

Вам может быть важно: Как составить первоначальный договор при покупке квартиры в ипотеку

Отзывы о покупках

Использование финансового инструмента сводит к минимуму риски дольщиков при покупке квартир в недостроенных домах. Раньше люди оказывались наедине со своей проблемой, когда застройщики по каким-то причинам не заканчивали строительство, часто с действительным кредитом. Сейчас на рынке действует механизм защиты дольщиков: застройщик не сможет использовать деньги покупателя квартиры до тех пор, пока дом не будет введен в эксплуатацию, деньги покупателя будут находиться на специальном привязанном счете в банке. Риски незавершенного строительства передаются от отечественных покупателей профессиональным участникам рынка — застройщикам и банкам. Это позволяет закрыть проблему обманутых дольщиков

Я покупала по эскроу. Олатили квартиру по ДДУ, обязательства выполнены. И датой покупки квартиры считается дата подписания или регистрации ДДУ. Использовала покупку с помощью счета, потому что система предназначена для защиты денежных средств от трат не по назначению. При оплате можно использовать средства материнского капитала.

Ольга, Екатеринбург

Приобрела таким способом вторичное жилье. Продавец, покупатель и банк заключают договор, в котором они определяют свои обязательства. Покупатель обязуется оплатить покупку в установленный договором срок, а банк гарантирует перевод денег продавцу после выполнения условий договора. Очень удобно. Еще и Сумма до 10 млн рублей страхуется в Агентстве по страхованию вкладов.

Екатерина, Москва

Вот пример реального отзыва о покупке через эскроу счет.

Эскроу счёт. Покупка квартиры в новостройке. Все этапы моей сделки.

Подводные камни покупки

Если покупать квартиру по ипотечному кредиту, а застройщик не сможет завершить строительство, нельзя вернуть выплаченные банку проценты.При покупке квартиры стоимостью более 10 миллионов рублей существует риск того, что не удастся компенсировать полную стоимость жилья.

Выводы и итоги

Эскроу-счета в российской экономике покажут свои преимущества не хуже, чем в экономиках других стран, где этот инструмент используется дольше, чем в Российской Федерации. Даже после перехода рынка строительства на новые правила покупателям жилья не следует терять бдительность. Существуют определенные риски. Они связаны с различными факторами, в том числе с отзывом лицензии у банка, процедурой взыскания неисполненных обязательств участников перед другими лицами. Перед заключением договора желательно проконсультироваться с практикующим юристом.

Если у Вас остались вопросы — обратитесь к нашему юристу. Спасибо за внимание.