Важные нюансы страхования титула при покупке квартиры и порядок его оформления

Покупка квартиры может быть связана с рядом рисков. Например, могут появиться наследники, которые предъявят свои права на имущество либо вернуться из мест лишения свободы, ранее зарегистрированные лица.

На этот случай и предусмотрено страхование титула – рисков добросовестного покупателя вследствие утраты права собственности. Как проводится данная процедура и какие документы понадобятся вы узнаете в нашей статье. Также смотрите полезное видео по теме.

Показать содержание

• Виды сохранения недвижимости
• Что такое титульная страховка?
• От чего защищает?
• Порядок оформления
Выбор компании     Какие документы нужны?     Срок     Сколько стоит?    
• Какие случаи при заключении договора могут привести к отказу в возмещении?
• Заключение

Виды сохранения недвижимости

Квартиру или дом можно застраховать от целого комплекса рисков. Обычно страхователь выбирает один или несколько видов страхования (например, страхование квартиры и титула). Различают следующие виды страхования:

• недвижимого имущества;
• титула (риска потери права собственности);
• ипотеки (залога банка);
• ответственности застройщиков.

Страхование недвижимости – самый популярный вид страховой защиты после автокаско и ОСАГО. В этом случае страхуются стены, перекрытия, окна и двери, а также, при желании, внутренняя отделка недвижимости. При страховании дома дополнительно страхуется крыша и фундамент.

Основные риски:

• пожар, взрыв газа;
• затопление;
• стихийное бедствие;
• противоправные действия третьих лиц;
• ответственности перед соседями.

Ипотечный полис – это разновидность имущественного страхования. Его покупают все заемщики банка, поскольку они обязаны страховать залог, когда оформляют кредит. Страхование происходит от тех же основных рисков, что описаны выше, с той только разницей, что выгодоприобретателем по страховке в случае полной гибели имущества выступает банк-кредитор, а не собственник.

Титульное страхование распространено в России меньше, чем имущественное. В основном такие страховки покупают заемщики банков, где строго относятся к проверке юридической чистоты сделки купли-продажи недвижимости. В случае признания купчей недействительной застрахованное лицо может получить выплату в размере оговоренной страховой суммы (например, стоимости квартиры).

Страховка ответственности застройщика – относительно новый вид страхования, который появился благодаря закону «Об участии в долевом строительстве». В этом случае страхуется риск неисполнения застройщиком своих обязательств перед дольщиками, например, в связи с банкротством или арестом недвижимости. Страховой полис покупает не физлицо, а сама компания-застройщик. Если она не сдает квартиру по ДДУ, то страховщик компенсирует потери дольщикам.

Читайте также: Аванс за квартиру при покупке: образец расписки

Что такое титульная страховка?

Титульное страхование – вид страховой защиты на случай признания сделки незаконной по причине событий, которые не были известны на момент оформления договора купли-продажи недвижимости. При наступлении страхового события по страховке титула страховщик возьмет на себя обязательства по возврату кредита. А вот если бы страховки не было, то потерявшему квартиру заемщику пришлось бы выполнять обязательства перед банком самостоятельно.

От чего защищает?

Страховым случаем в титульном страховании является событие, предусмотренное договором, с наступлением которого возникает обязанность страховщика выплатить денежное возмещение.

Страховой случай может произойти в результате:

• нарушения прав бывших собственников;
• признания предыдущих сделок незаконными;
• подделки документов, необходимых для оформления купчей;
• мошенничества одного из продавцов недвижимости;
• недееспособности одной из сторон сделок.

Титульное страхование защищает от потери прав собственности на недвижимость во всех этих случаях. Для заемщика такая потеря может оказаться очень опасной, ведь он связан обязательствами с банком и обязан будет погашать задолженность, даже перестав быть собственниками.

Потерять право собственности можно в результате решения суда о признании сделки недействительной (в результате ее совершения несовершеннолетним, недееспособным лицом, в результате мошенничества, злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами и пр.).

Однако для страховщика очень важно, чтобы во всех этих действиях не был замешан сам страхователь. Если он остается добросовестным покупателем, то ему выплачивается денежное возмещение согласно условиям страхового полиса.

Таким образом, полис надежно защищает покупателя квартиры или дома от мошенников и любых проблем, которые могут возникнуть если не была досконально проверена юридическая чистота всех правоустанавливающих документов.

Порядок оформления

Для покупки страховки титула нужно пройти ряд шагов:

1. Нужно выбрать страховую компанию.
2. Собрать довольно большой пакет документов, которые страховщик возьмет на изучение прежде, чем согласиться заключить договор.
3. После получения позитивного ответа от компании оформить страховой полис и оплатить его стоимость.

Рассмотрим каждый этап процедуры оформления страховки более детально.

Выбор компании

Титульное страхование в России предоставляют очень ограниченное число страховщиков. Все они страхуют риски при покупке квартиры, дома, нежилых помещений (например, производственных комплексов), земельных участков, а некоторые даже готовы брать на страхование риск покупки объектов незавершенного строительства.

Но в основном компании сотрудничают с заемщиками банков-партнеров либо юридическими лицами. Перед тем как оформить договор страхования проводится экспертиза всех документов на покупаемую недвижимость.

Какие документы нужны?

Для титульного страхования нужно будет заполнить заявление-анкету, где описывается покупаемая недвижимость, а также все сведения о праве собственности и предыдущих сделках. Вместе с заявлением нужно подать и пакет документов, большая часть которых связана с самой недвижимостью.

Скачать образец бланка страхования титула компании СОГАЗ

Для страхования потребуется:

• копии паспортов сторон;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• расширенная выписка из ЕГРН на квартиру;
• техплан БТИ;
• выписка из домовой книги;
• копия финансово-лицевого счета;
• документы, подтверждающие дееспособность продавца;
• разрешение органов опеки и попечительства на продажу (если у продавца есть маленькие дети);
• согласие супруга/и продавца на совершение сделки;
• отказ соседей или сособственников от преимущественного права покупки отчуждаемой комнаты/доли (если покупается доля).

В случае если квартира ранее часто покупалась и перепродавалась, могут быть затребованы правоустанавливающие документы по предыдущим сделкам. Дополнительно страховщик вправе запросить расширенные выписку из домовой книги, чтобы убедиться в том, что в квартире не прописаны несовершеннолетние лица. После того как все документы будут изучены, подписывается договор страхования.

Делается это без нотариального оформления в простой письменной форме. Страховку титула можно купить как до регистрации права собственности на квартиру, так и после этой процедуры. Но полис вступит в силу только после появления на купчей отметки регистратора.

Срок

Срок, на который покупается страховка, обычно, не превышает 3-х лет (период общей исковой давности).

Сколько стоит?

Стоимость полиса составляет в среднем от 0,2% до 1,4% от страховой суммы. Страховщик имеет право применять к рассчитанным базовым страховым тарифам повышающие (от 1,1 до 5) и понижающие (от 0,9 до 0,1) коэффициенты в зависимости от различных обстоятельств, влияющих на степень страхового риска.

Например, дороже обойдется полис, если квартира продавалась чаще двух раз в год или по доверенности. Размер платежа зависит также от срока страхования – в первый год он самый высокий, а затем постепенно снижается. Страховая сумма обычно привязывается к рыночной стоимости объекта недвижимости или размеру кредита.

Титульное страхование – дорогая услуга. Однако платить можно только первые три года, а не весь срок кредитования, как в случае с обычным имущественным страхованием.

Какие случаи при заключении договора могут привести к отказу в возмещении?

После того как страхователь сообщит о страховом случае, компания проводит свое расследование и принимает решение о выплате или об отказе в компенсации убытков. Типичные причины отказа в выплате:

• признание страхователя решением суда недобросовестным приобретателем недвижимости;
• установления судом факта совершения сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы, мошенничества со стороны покупателя полиса;
• конфискация имущества в связи с уголовным преступлением (страховка не покрывает этот риск).

Отказ возможен, если выяснится, что при заключении договора клиент сообщил страховщику заведомо ложные сведения об обстоятельствах, влияющих на наступление страхового события. Не выплатят деньги также в случае страхового мошенничества, например, когда страхователь сам способствовал наступлению страхового случая.

Решение об отказе в страховой выплате сообщается исключительно в письменной форме с обоснованием причин. Все основания для отказа должны быть указаны в самом договоре страхования и в правилах страхования.

Заключение

Титульное страхование помогает решить очень важную проблему – защитить себя на случай потери права собственности на недвижимость. В России этот вид страхования предлагают немногие компании и стоимость страховки может составить весьма приличную сумму, особенно, если покупаемая недвижимость стоит дорого. Зато в замен страхователь получает дополнительную проверку документов на квартиру и гарантию отсутствия проблем в будущем.