Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

Самому купить квартиру без участия дорогостоящих посредников возможно! Главное вооружиться желанием и быть готовым посвящать всем этапам оформления сделки достаточно времени. Если вы готовитесь приобрести жилье на вторичном рынке, советуем прочитать этот материал, чтобы знать, как правильно его выбрать. Мы расскажем, как купить недвижимость с максимальной выгодой, подскажем перечень документов для оформления и нюансы первого осмотра недвижимости.

Показать содержание

• Какие моменты важны при приобретении жилья на «вторичке»?
Когда выгоднее покупать?     Как проверить на юридическую чистоту?     Как убедиться в отсутствии долгов на жильё?     Документы, которые необходимо спрашивать    
• Какие нюансы надо учесть при осмотре перед сделкой?
Состояние дома и придомовой территории     Осмотр самого помещения     Проверка перепланировки    
• Вопросы, которые нужно задать продавцу недвижимости
• Советы, как покупателю обезопасить себя

Какие моменты важны при приобретении жилья на «вторичке»?

Если покупатель нашел квартиру, которая кажется ему перспективной, пришло время вплотную заняться ее проверкой.

Когда выгоднее покупать?

Рынок недвижимости очень чувствительно реагирует на ситуацию в стране, в отдельно взятом регионе или в экономике государства. Снижаются цены как на покупку квартиры на первичном рынке, так и на вторичном в периоды спада покупательской способности и снижения спроса. Основной причиной такого спада является финансовая нестабильность, в любом проявлении.

Покупка жилья – долгосрочная инвестиция в свое будущее, если человек потеряет уверенность в завтрашнем дне, он, скорее всего, отложит покупку. Периодические спады сменяются периодами экономического роста, во время которых цены на недвижимость растут.

Кроме этого, риелторы советуют приобретать жилье на вторичном рынке либо весной, либо осенью. В эти времена года рынок оживает за счет новых предложений, поступающих от владельцев. Летом затишье на рынке недвижимости вызвано тем, что граждане проводят много времени в отпусках и на курортах, а зимой – в разгар праздников россияне не склонны инициировать сложную процедуру продажи своих квадратных метров.

Как проверить на юридическую чистоту?

Дабы не столкнуться с неприятными сюрпризами в будущем, покупатель должен уделить внимание юридической чистоте квартиры. Под этим термином понимается безопасность сделки, уверенность в том, что после покупки квартиры новый владелец не столкнется с лицами, имеющими право на квартиру (что делать после покупки квартиры?). Проверить юридическую чистоту претендент может самостоятельно, попросив хозяина недвижимости предоставить ему такие документы:

• Информацию о лицах, зарегистрированных по интересующему адресу (понадобится выписка из домовой книги или справки из бухгалтерии ЖЭКа).
• Перечень проводимых ранее сделок с недвижимостью.
• Данные о вменяемости владельцев.
  ВАЖНО! Многие забывают о третьем пункте и не просят у владельцев справки из психоневрологического диспансера. Лучше перестраховаться и обеспечить защиту на будущее от ситуаций, прописанных в статье 177 ГК РФ.

  Указанная статья сообщает о праве признать сделку купли-продажи недвижимости недействительной, если продавец в момент подписания документа не осознавал своих действий.

• Документы на недвижимость.
• Данные об отсутствии залога (договор залога при покупке квартиры) и обременения.

Посмотреть видео о том, как правильно проверить квартиру на юридическую чистоту:

Как проверить квартиру на чистоту перед покупкой и избежать обмана при покупке недвижимости 3 часть

Как убедиться в отсутствии долгов на жильё?

Узнать, не числится ли за собственником долгов, которые перейдут новому владельцу вместе с квартирой, покупатель имеет возможность без участия хозяина. Для этого советуем обратиться в центр координации по вопросам недвижимости. Например, в Москве данные о задолженности по любому объекту предоставляет Центр координации ГУ ИС. Информация размещена и на сервисах некоторых служб, предоставляющих коммунальные услуги.

Информация о коммунальных платежах предоставляется по лицевому счету квартиры на почтовых отделениях, через терминалы, предназначенные для оплаты ЖКХ, в банке и даже по телефону поставщика коммунальных услуг. Наконец, покупатель может потребовать соответствующую справку у хозяина. Отказ владельца от предоставления бумаги станет аргументом изучить ситуацию с коммунальными платежами еще внимательнее.

Документы, которые необходимо спрашивать

Продавец должен доказать свое право собственности. А покупатель имеет право увидеть документы, подтверждающие, что жилье находится во владении человека:

1. Правоустанавливающий документ (зависит от того, как именно хозяин получил жилье).
2. Выписка из ЕГРН об объект недвижимости.
3. Технический паспорт.
4. Согласие супруга/супруги на продажу квартиры.

• Скачать бланк согласия супруга на продажу квартиры
• Скачать образец согласия супруга на продажу квартиры

О том, какие документы необходимы при покупке квартиры, читайте тут, а в этом материале рассказано о том, какие документы остаются на руках у покупателя и продавца после сделки.

Какие нюансы надо учесть при осмотре перед сделкой?

Определенная опасность при покупке квартиры иногда кроется и в особенностях самого жилья.

Состояние дома и придомовой территории

Облагороженная придомовая территория делает квартиру привлекательной, но если окажется, что рядом нет нужной покупателю стоянки, будущий владелец получит основание инициировать переговоры о снижении стоимости жилья.
Первым делом необходимо изучить придомовую территорию интересующей квартиры

Для этого следует задать ряд вопросов:

1. Убирается ли придомовая территория?
2. Как часто не работает лифт?
3. Кто следит за чистотой подъезда?
4. Освещение работает?
5. Чистый ли подъезд (Отсутствуют запахи, лестничные пролеты свободны)?
6. Какие состояние у подвала?

Осмотр самого помещения

На что здесь нужно обращать внимание?

1. Начать осмотр можно с комнат общего пользования – кухни, ванной и туалета. Так покупатель сразу получит достоверную информацию о том, в каком состоянии находятся коммуникации. Не поленитесь проверить сантехнические приборы и краны, протестируйте выключатели и удостоверьтесь, что розетки работают нормально. Еще одной проблемой может стать вентиляция. Если в квартире ощущаются канализационные запахи, она работает со сбоями.
2. Следующим желательно осматривать потолок, проверить не отслаивается ли штукатурка или потолочная плитка. Если квартира находится на последнем этаже, осмотр должен проводиться особенно тщательно. Покупателям квартир на первом этаже, напротив, советуем уделить внимание состоянию пола – он холоднее, ведь под квартирой нежилое помещение (подвал), поэтому никаких трещин быть не должно.
3. Далее проверяем стены – смотрим нет ли следов сырости (иногда сырость выдают отстающие обои и отслаивающаяся краска).
4. Если покупатель не рассчитывает делать в ближайшее время ремонт, обратить внимание стоит на все конструкции, замена которых может влететь в копеечку. Речь идет о дверях, окнах, радиаторах отопления и так далее.
5. В последнюю очередь осматривайте лоджию или балкон.

Посмотреть видео о том, что следует учитывать при осмотре квартиры:

Как правильно осмотреть квартиру на вторичном рынке перед покупкой!! 5 Золотых Правил!!!!!!

Проверка перепланировки

Если перепланировка была сделана незаконно, то заключить договор купли-продажи попросту не получится. Будущий владелец должен удостовериться, что стены не переносились, а если перепланировка все-таки делалась – с получением необходимых разрешений. Установить факт перепланировки не сложно, понадобится план квадратных метров или экспликация.

Вопросы, которые нужно задать продавцу недвижимости

Больше значение имеет и интервьюирование. В случае с покупкой квартиры покупателям приходится уповать только на свою внимательность, едва ли владелец недвижимости расскажет всю подноготную жилья. Поэтому мы и составили список вопросов, которые необходимо осветить во время общения с продавцом недвижимости:

1. Сколько собственников? Пожалуй, первый и самый главный вопрос должен звучать так: «Вы единственный собственник квартиры?». Если ответ будет отрицательным, покупатель должен настаивать на участии всех собственников в сделке. Ведь один из владельцев имеет законное право реализовывать на вторичном рынке только свою долю в собственности (о покупке доли в квартире читайте тут).
2. Состоит ли собственник в браке?Если собственник состоит в браке, то согласие на продажу недвижимости от супруги/супруга должно быть нотариально заверено. Отговорок быть не должно. Письменное согласие в процессе сделки «пришивают» к папке с договором купли-продажи.
3. Есть ли несовершеннолетние собственники? Несовершеннолетний ребенок является собственником жилья. Поэтому его обязательно надо брать во внимание. От лица малолетнего собственника выступают его родители или опекуны, в договоре купли-продажи согласие ребенка фиксируется на общих основаниях.
4. На каком основании возникло право собственности? Право собственности человека, продающего квартиру, должно быть зарегистрировано в Росреестре. Задав этот вопрос, потенциальный покупатель сможет составить более полную информацию о том, как недвижимость попала в руки собственника, проанализировать, нет ли у него скрытых мотивов.Также отдельно стоит рассматривать случаи с квартирой перешедшей по наследству. К сожалению, даже риелторы не могут дать гарантии, что со временем не объявятся люди, являющиеся другими наследниками с правом собственности.
5. Как давно квартира в собственности? Специалисты предупреждают, что квартиры с маленьким сроком владения у продавца с юридической точки зрения считаются более рискованными. Если человек прожил в квартире лет 3-5 лет, очевидно, он не преследует каких-то дополнительных целей при продаже недвижимости, иначе зачем так долго ждал? А к владельцам, которые совсем недавно стали хозяевами советуем присмотреться более внимательно, а лучше – спросить о причинах продажи.
6. Кто прописан? Обязательно уточните факт прописки в приобретаемой квартире. Например, если жилье было недавно приватизировано, а в квартире до этого проживал ребенок, он по достижению совершеннолетия может оспорить саму приватизацию, и сделку купли-продажи тоже.
7. Нет ли скрытых дефектов? Не факт, что добропорядочный продавец расскажет о вещах, которые могут снизить привлекательность или стоимость его недвижимости, но не исключено, что покупатель в ходе такого разговора узнает что-то новое. Иногда владельцы все-таки признаются в проблемах, значительно занижая их масштаб, вот и повод внимательно присмотреться к стенам или трубам.

Посмотреть видео о наиболее важных вопросах, которые следует задавать продавцу при покупке квартиры:

Полезные советы при покупке квартиры. Часть 1

Советы, как покупателю обезопасить себя

• Не будьте беспечным! Проверяйте все, что можно проверить, общайтесь с продавцом, переспрашивайте и уточняйте, если ответы показались вам неудовлетворительными. Не полагайтесь только на слова, справки и документы должны стать вашими лучшими друзьями в процессе покупки квартиры.
• Проявляйте твердость и ответственность. Возьмите инициативу в свои руки, не стоит слишком охотно идти на компромиссы и демонстрировать поверхностный подход. Если покупатель будет вести себя уверенно, у продавца, возможно, не возникнет соблазна утаить от него какую-то информацию.
• Не торопитесь! Спешка и в жизни приводит к ошибкам и соседствует с невнимательностью. Что и говорить о таком серьезном деле, как покупка квартиры. На покупку квартиры при доскональном ее изучении уйдет от месяца до трех, при этом покупатель получит все данные.

Посмотреть видео о том, как правильно обезопасить себя от возможных рисков при покупке квартиры:

Как обезопасить себя при покупке квартиры

Теперь вы знаете все, чтобы ваша сделка по приобретению квартиры была успешной! Советуем придерживаться указанных правил, уделять внимание даже наименьшим деталям. Помните, что забота о юридической чистоте квартиры избавит от хлопот в будущем.