Как составить предварительный договор о намерении заключить договор аренды квартиры – разъяснение и образец

Гарантийное письмо и соглашение о намерениях – способы продемонстрировать другой стороне свои намерения сделать что-либо. Гарантировать с помощью письма или соглашения можно всё, что не запрещено законом, однако один из наиболее частых способов использования таких документов – это подтверждение того, что сторона намерена заключить договор об аренде. Разберёмся, когда и как используются такие документы и в чем именно состоит гарантия.

Показать содержание

• Что выбрать — письмо или предварительное соглашение?
• Как правильно составить письмо?
• Гарантии для сторон сделки
• Заключение

Что выбрать — письмо или предварительное соглашение?

Гарантийное письмо – один из элементов делового документооборота. Как правило, оно применяется в отношениях между юридическими лицами или ИП, однако закон не запрещает использовать его и обычным гражданам. Сама по себе гарантия может быть оформлена с помощью двух документов:

1. гарантийного письма;
2. договора о намерениях (он же предварительный договор).

Разница между ними в следующем:

1. Гарантийное письмо является односторонним документом. В нём отправитель лишь указывает, что намерен совершить какие-то юридически значимые действия (в частности, заключить соглашение об аренде не позже конкретного срока или наступления конкретного события).Действия могут быть произведены как по отношению к адресату, так и к другому лицу. Например, гарантийные письма об аренде – обычное требование при регистрации юридических лиц. Они предоставляются в налоговую инспекцию и в них собственник или арендатор гарантирует регистрирующему органу, что помещение, указанное как юридический адрес, будет предоставлено в аренду или субаренду.
2. Договор о намерениях или предварительное соглашение всегда двусторонний. В нём стороны гарантируют друг другу, что не позже определённого срока подпишут основной документ и вступят между собой в конкретные правоотношения (в данном случае – арендные).
   На заметку. Такие документы могут использоваться в коммерческой практике, если по каким-то причинам заключение основного договора сейчас невозможно.

Применяться соглашение о намерениях может в различных ситуациях. Например, одна из организаций намерена приобрести в собственность помещение и собирается дать гарантию контрагенту, что заключит с ним договор аренды. Подписание основного документа пока невозможно, но договор о намерениях гарантирует, что он будет подписан в будущем. Также он может заключаться, если здание, в котором будет предоставлено помещение по договору арены, ещё не введено в эксплуатацию.

Читайте также: Договор социального найма жилого помещения: образец

Как правильно составить письмо?

В отличие от предварительного договора, предусмотренного ст. 429 ГК РФ, к гарантийному письму, подтверждающему решение о заключении аренды квартиры, закон никаких требований не предъявляет.

Поэтому составляется оно в произвольной форме. На практике, однако, для этого документа выработаны определённые требования. Обычно гарантийное письмо включает в себя:

1. Наименование адресата (например, при использовании письма при регистрации юридического лица адресатом будет конкретная ИФНС с указанием её номера и адреса).
2. Название или имя (если это ИП или обычный гражданин) будущего арендодателя.
3. Описание помещения, которое будет предоставлено в аренду (как минимум с указанием полного адреса и площади).
4. Время, в течение которого будет заключён основной договор. Если речь идёт о регистрационных действий, то срок будет отсчитываться с момента завершения регистрации.
5. Основания, по каким арендодатель имеет право заключать договор (право собственности, ранее заключённый арендный договор с правом субаренды и т. д.).

• Скачать бланк гарантийного письма о заключении договора аренды
• Скачать образец гарантийного письма о заключении договора аренды

Гарантии для сторон сделки

Ст. 429 ГК РФ указывает, что предварительный договор должен быть заключён в той же форме, что и будущий основной. Следовательно, при его заключении нужно руководствоваться и нормами, указанными в статьях о договоре аренды (в частности, ст. ст. 606 – 608 ГК РФ).

В частности, в таком договоре должен быть указан объект, который будет сдан в аренду. Смысл такого договора аренды – это юридически связать стороны между собой, хотя основной договор ещё не заключён. При этом важно, что на момент заключения такого соглашения у арендодателя может ещё и не быть в наличии того объекта, какой будет сдан в аренду.

Это было прямо подтверждено ещё в 2009 году постановлением Президиума ВАС №402/09. При этом предварительный договор в обязательном порядке должен содержать указание на сроки, в течение которых должен быть заключён основной. Срок может быть указан:

1. В виде фиксированной даты (например, «не позднее 30 марта сего года»).
2. В виде времени после подписания предварительного договора.
3. В виде периода времени, начинающего течь после наступления определённого события, которое обязательно должно произойти (ст. 190 ГК РФ). В частности, такой способ указания применяется при заключении предварительных соглашений об аренде помещений в строящихся зданиях, и тогда указание на срок будет выглядеть примерно так: «Не позднее 10 рабочих дней с момента постановки здания на государственный кадастровый учёт»).

Предварительное соглашение о намерениях крайне полезно для обеих сторон. Дело в том, что в том случае, если арендодатель либо арендатор попытаются уклониться от заключения основного договора, другая сторона может:

• Обратиться в суд и потребовать заключения аренды уже в судебном порядке. В этом случае отношения сторон между собой считаются начавшимися с того момента, как решение суда вступит в законную силу.
• Взыскать с нарушителя все убытки, причинённые неисполнением обязательств по предварительному договору. Например, для арендодателя такими убытками могут считаться неполученные арендные платежи за время между тем моментом, когда должен был заключаться основной договор, и обращением в суд.

Возмещение убытков и принуждение к заключению – это две разные вещи. Взыскание не освобождает виновную сторону от обязанности всё-таки заключить договор. Избежать этого она может только если контрагент всё-таки даст согласие на расторжение отношений по соглашению сторон.

• Скачать бланк соглашения о намерении заключить договор аренды
• Скачать образец договора о намерении заключить договор аренды

Заключение

И гарантийное письмо, и договор о намерениях позволяют подстраховаться в тех случаях, когда нет возможности начать арендные отношения прямо сейчас. Однако по своим последствиям оба этих документа серьёзно различаются между собой, и сторонам надо это учитывать, выбирая способ гарантии.