Что такое договор краткосрочного найма жилого помещения? Порядок заключения

Сделки по сдаче помещений в аренду занимают первое место в судебной практике.

А количество конфликтных ситуаций и исков, связанных с урегулированием споров арендодателя и съёмщика растёт с каждым днём.

Причиной является не только количественный фактор, а банальное незнание закона, которое, между прочим, не освобождает от ответственности.

Показать содержание

Что это такое?

Пошаговая инструкция по составлению
Форма и содержание документа     Права и обязанности сторон     Размер и порядок внесения оплаты
Условия прекращения действия и ответственность участников

Разрешение споров
Расторжение
Продление

Приложения
Расписка о получении денег     Акт приема-передачи
Можно ли снимать квартиру без оформления сделки?
На что стоит обратить внимание при сдаче жилья в аренду?
Заключение

Содержание

Что это такое?
Пошаговая инструкция по составлению
Форма и содержание документа
Права и обязанности сторон
Размер и порядок внесения оплаты
Условия прекращения действия и ответственность участников
Разрешение споров
Расторжение
Продление
Приложения
Расписка о получении денег
Акт приема-передачи
Можно ли снимать квартиру без оформления сделки?
На что стоит обратить внимание при сдаче жилья в аренду?
Заключение

Что это такое?

Краткосрочный договор найма жилых помещений — это один из разновидностей документации гражданско-правовой спецификации, который регулирует передачу прав на пользование жильем (комнатой, квартирой, частным домом) от владельца к нанимателю на указанный период.

Пошаговая инструкция по составлению

Арендодатель (владелец жилья) при составлении договора краткосрочного найма должен предоставить все нужные сведения для сделки, которые в первую очередь удостоверяют право владения помещением, дома или части жилья, которое сдаётся в аренду.

Далее в бланке договора прописываются:

обязанности и полномочия наймодателя (собственника);
обязанности и полномочия нанимателя;
порядок расчетов;
условия прекращения договора;
ответственность обеих сторон;
и особые условия.

Читайте также: Что из себя представляет договор коммерческого найма жилого помещения?

Форма и содержание документа

Статья 674 ГК РФ указывает, что:

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Права и обязанности сторон

Обязанности и полномочия арендодателя:

Предоставить в пользование жилое помещение в оговоренные сроки в соответствии с положением об оформлении передаточного акта.
Жилье обязано соответствовать социально-жилищным требованиям и быть освобождено от визитов и присутствия «чужаков».
Выдать нанимателю страховой депозит в момент его выезда из квартиры или другой жилплощади (размер суммы должен соответствовать месячной оплате арендатора, которая была внесена при заселении).
Преждевременно уведомлять нанимателя об обмене и продаже жилья, если таковые планируются.
Участвовать в ремонтах техники, которые пришли в негодность не по вине арендуемого.
Ликвидировать последствия форс-мажорных ситуаций, произошедших не по вине арендатора (речь идёт о не застрахованном имуществе).
Продлевать право проживания на обговоренный сторонами период со дня получения.
Осуществлять контроль за состоянием сдаваемого помещения и своего имущества в нем в урегулированной сторонами частоте.

Наймодатель, согласно статье 676 ГК РФ должен гарантировать следующие аспекты:

право на распоряжение своим жильем и предоставлением документов, необходимых для сделки. Они должны быть заверенных нотариусом в случае, если оформлением процедуры занимается доверенное лицо;
ответственность за то, что жилье не фигурирует в процессах сдачи, дарения, ареста;
иметь письменное согласие на аренду жилья всех зарегистрированных совершеннолетних сожителей и собственников квартиры.

Статья 676 ГК РФ. Обязанности наймодателя жилого помещения

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.
Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Обязанности и полномочия нанимателя, согласно статье 678 ГК РФ:

Использовать жильё по прямому назначению.
Вносить арендную плату не позднее установленных сторонами сроков.
Оплачивать коммунальные услуги, сохраняя чеки.
Поддерживать приборы, которые находятся в собственности арендодателя, в рабочем состоянии.
Проводить регулярные уборки.
Бережно использовать имущество собственника, устранять его поломки, если они возникли по вине арендатора.
Уважительное отношение к соседям и их правам.
Предоставлять доступ в квартиру наймодателя в установленные сторонами дни с целью систематического контроля.
Возвращать жилье и находящееся в нем имущество собственника при выезде в том же виде, в каком оно было при заселении.
Уведомлять собственника жилья в кратчайшие сроки в случае пропажи или похищения имущества.
Передавать личную информацию, адресованную арендодателю по адресу сдаваемого помещения (почта, квитанции).

Размер и порядок внесения оплаты

Данный пункт регулируется статьёй 682 ГК РФ.

Ежемесячная плата за квартиру, как правило, вычисляется с учетом долларового эквивалента США Банка России.

В договоре указываются сроки оплаты, предусматривается оплата аванса на один месяц.

Эти сроки не подлежат изменению, единственное, что можно предпринять — заключить дополнительное соглашение.

Статья 682 ГК РФ. Плата за жилое помещение

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.
Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Наниматель оплачивает телефонные счета, услуги интернет-провайдера и электроэнергию в соответствии с государственными тарифами.

Важно! В момент выселения из предоставленного арендодателем жилья наниматель должен уплатить все долги.

Если за ним осталась задолженность, арендодатель может погасить ее за счет страхового капитала.

Условия прекращения действия и ответственность участников

Прекращение договора основано на досрочном его расторжении. Это может произойти в случае отказа одной из сторон сделки или по обоюдному соглашению, при выполнении всех условий, указанных в договоре. Отказ в одностороннем порядке возможен, если другая сторона не выполняет условия. В этом случае направляется письменное уведомление, где указанна причина расторжения.

Если договор прекращается из-за безответственного арендодателя, нанимателю возвращаются неизрасходованные деньги за проживание из бюджета страхового капитала и выплачивается неустойка. Договор расторгают официально, без споров, если наниматель не оплачивал проживание и коммунальные услуги в течение 2-х календарных месяцев.

В случае просрочки арендной платы наниматель оплачивает неустойку. Просрочка за каждый день составляет 1% от всей суммы задолженности. Если после заключения договора всплывают подлинные факты, которые наниматель скрывал умышленно, препятствующие нормальному выполнению условий договора, на арендодателя возлагается штраф за упущенное время, в размере месячной платы за жилье.

Разрешение споров

Конфликтные ситуации, возникшие в результате действия текущего договора разрешаются в досудебном (переговоры) и судебном формате.

Расторжение

Расторжение договора в судебном порядке, возможно в случае, когда арендатором, согласно статье 687 ГК РФ, совершается одно из следующих действий:

Существенным образом наносится вред состоянию арендуемого имущества.
На счет арендодателя не поступают платежи более двух раз подряд.
Объект договора эксплуатируется с нарушениями.
Отказ в проведении капитального ремонта, если это входит в его договорные обязанности.

Продление

Возможность продления договора аренды может осуществляться следующими способами:

автоматическое продление на новый срок, если такое условие предусмотрено в основном договоре;
заключение дополнительного соглашения о пролонгации до истечения срока действия основного договора;
путем заключения нового документа с учетом преимущественного права арендатора согласно статье 684 ГК РФ;
путем обращения в судебные структуры с требованием принудительно продлить договор, если для этого имеются законные основания.

Внимание! В основной массе случаев пролонгация договора осуществляется по взаимному согласию сторон, которые имеют право, как сохранить ранее действовавшие условия, так и изменить характер правоотношений.

Алгоритм действий субъектов, которым необходимо продлить договор по обоюдному согласию, состоит из:

Согласования новых условий о сроке действия арендных отношений, а также об иных положениях договора.
Составления двустороннего соглашения и подписания его обеими сторонами.
Представления дополнительного соглашения на регистрацию в службу Росреестра, если с учетом изменений срок аренды превысил один год.

Приложения

Расписка о получении денег

Несмотря на то, что законодательство строго следит за порядком сделок с участием недвижимости, единой типовой формы для составления арендных расписок до сих пор не предусмотрено.

Обязательные требования:

написана от руки (для последующей верификации почерка в случае судебного разбирательства);
должны присутствовать имена, отчества и фамилии сторон, паспортные данные, контакты;
указаны адреса постоянного проживания и регистрации;
обозначена сумма и объект оплаты.

Акт приема-передачи

Во время оформления документации на краткосрочный наем жилого помещения собственник квартиры и человек, который решил принять эту квартиру во временную эксплуатацию, вправе составить акт приёма-передачи жилого помещения. Акт приёма — нормативно-правовой документ, который является приложением к основному договору аренды помещения.

Нужно указать номер договора, на который ссылается акт приема-передачи квартиры при аренде, а также дату его составления. В договоре также должно быть прописано о наличии прилагаемого документа. В шапке документа указывается дата, место, время его составления. Подробно расписываются фамилии, имена и отчества фигурантов сделки, их паспортные данные.

Подробно описывают адрес сдаваемого помещения. Далее описывают её состояние. Иногда отдельно описывают каждую комнату. Чем подробнее, тем лучше.

Например, ванная комната:

пол;
стены;
душевая кабина;
раковина;
унитаз;
дверь.

Обязательно нужно включать пункт о состоянии сантехники, элементов отопления, балконов, кладовой, входной и выходной двери.

Справка! Важными пунктами являются показания счётных приборов: электросчётчика, водного счётчика и т.д.

Можно ли снимать квартиру без оформления сделки?

Законодательство РФ не накладывает запрет на сдачу квартиры без оформления договора, однако арендодатель и арендатор лишаются законной защиты своих прав. Ответственность для арендодателя предусмотрена только за уклонение от неуплаты налогов.

Сдача квартиры в аренду не является предпринимательской деятельностью, поэтому владельца будут рассматривать как физическое лицо. Согласно тексту Статьи 208 НК РФ, доход от сдачи квартиры в аренду относится к объектам налогообложения. Владельцу квартиры необходимо подать декларацию о доходах и уплачивать 13% от полученной суммы.

Уклонение от уплаты налогов влечёт за собой списание штрафа от 20% до 40% от суммы задолженности и начисления пеней за каждый день Заключение договора краткосрочного найма тесно связано с обоюдными рисками сторон, и задача каждой стороны — свести их к минимуму. Происходит конфликт интересов и точек зрения сторон, при котором каждая пытается выиграть для себя максимально выгодные условия

На что стоит обратить внимание при сдаче жилья в аренду?

Помещение: текущее состояние и возможные изменения. Речь идет о полном соответствии актуального состояния площади его описанию в договоре. Рекомендуется сверить текущее количество жилплощади и дизайна планировки.
Если помещение соответствует описанию в договоре, но требует перепланировки, это должно быть указанно в договоре. Так же указывают стоимость, сроки, обязанности обеих сторон.
Плата за наем и иные расходы. Один из главных пунктов договора, который вызывает значительное количество конфликтных ситуаций между сторонами. Чтобы избежать необоснованного внезапного повышения платы, её объём и тенденции к росту указываются в договоре.Устанавливают срок, в течении которого арендная плата остаётся неизменной, поэтому нужно включать в договор пункт о том, что размер платы может меняться только по соглашению обеих сторон.
НДС — риск дополнительных расходов для арендатора несет в себе и тот факт, является ли арендодатель плательщиком НДС. Если НДС начисляется, то в договоре нужно указать, что арендная плата уже включает в себя всю сумму налога. Если по каким-либо причинам арендодатель перестает оплачивать НДС, то арендатор имеет все законные основания снизить размер платежей на сумму, равную НДС.Если на момент заключения договора арендодатель не является плательщиком НДС, то обязательным будет включение в договор пункта о том, что в случае появления у арендодателя обязанности по оплате НДС, сумма налога считается включенной в арендную плату и начислению поверх нее не подлежит.
Коммунальные платежи и прочие расходы. Кроме арендной платы существуют и прочие платежи, которые необходимо оплачивать дополнительно, если они не включены в сумму арендной платы. К ним относятся и коммунальные платежи.
Сроки договора. Что касается краткосрочного договора аренды, то выгоден он в первую очередь тем арендаторам, которые не вкладывают большие суммы в объект аренды, оборудование, имущество.
Права третьих лиц. Согласно закону, арендодатель при подписании договора обязуется сообщить арендатору обо всех правах третьих лиц на предмет аренды.

Заключение

Чтобы не стать жертвой мошенников, недобросовестных арендодателей, стечения обстоятельств или нелепого недоразумения, нужно досконально изучить законы и правовые нормы. Иногда, не помешает консультация юриста, которая, хоть и стоит денег, но, возможно, убережёт от лишней траты средств или административной ответственности.