Как правильно заключить договор найма жилого помещения между физическими лицами: образец заполнения и все нюансы

Сдавая квартиру, стоит позаботиться о составлении договора, главная цель которого – регламентировать все спорные вопросы. В сложных ситуациях он может помочь разрешить конфликт с квартирантами и добиться справедливости в суде.

О том, как грамотно составить этот документ и избежать ошибок читайте в нашей статье ниже. Для удобства приведены шаблон договора и пример, как его заполнять. Также посмотрите полезное и информативное видео на данную тему.

Показать содержание

• Для чего нужен?
• Понятие, что это такое
• Стороны
• Существенные условия
Что является объектом съема?     Как устанавливается оплата?    
• В каком виде нужно оформить?
• Как правильно составить?
Права и обязанности сторон     Нанимателя     Собственника     На какой срок можно заключить?    
• Условия расторжения
• Как снять квартиру?
Самостоятельно     Через риэлтора    
• Заключение

Для чего нужен?

В России сдаются в аренду тысячи квартир. Как правило, стороны заключают между собой договор, который является основанием для проживания и временной регистрации жильцов.

Бывает, что квартиры сдаются и без соглашения о найме. Но тогда никто не застрахован от рисков неплатежей, недобросовестного отношения к имуществу либо досрочного расторжения договоренностей по любой причине.

Понятие, что это такое

Согласно определению этот договор является соглашением, которое заключает между собой наниматель и собственник недвижимости или его законный представитель. В соответствии с этим документом, владелец жилья сдает его на коммерческих условиях другому лицу на оговоренный срок. Порядок заключения сделки прописан в главе 35 ГК РФ.

Содержание типового договора, который оформляется при найме жилья:

• предмет соглашения;
• персональные данные сторон;
• описание недвижимости (площадь, адрес и пр.);
• права и обязанности;
• порядок расчетов и сроки;
• порядок расторжения соглашения;
• подписи и контакты.

На момент сдачи квартиры она должна быть свободной от обременений (ареста и пр.). Чтобы убедиться в этом, можно заказать выписку из ЕГРН через МФЦ.

Стороны

По закону нанимателем жилья может быть только физическое лицо, а сдавать его может как гражданин, так и организация.

Юридическое лицо может выступить в статусе арендатора, т.е. заключить с собственником не договор найма, а соглашение об аренде. При этом запрещается менять назначение арендуемого помещения. Если оно жилое, то арендовать его могут только с целью проживания (например, как квартиру для переговоров, размещения гостей, участников семинаров и пр.).

Для того чтобы сдавать квартиру под офис нужно изменить ее статус на нежилой, а для этого требуется выполнить ряд требований закона и внести изменения в реестр.

Читайте также: Договор социального найма жилого помещения: образец

Существенные условия

Таковыми признаются условия о предмете соглашения (сдаче конкретной квартиры):

1. В договоре четко указывается адрес проживания, метраж квартиры, количество комнат. Сдаваться для проживания может:
   • квартира;
   • комната;
   • часть дома или квартиры.
2. Предмет договора должен представлять собой обособленное и жилое помещение. Если в тексте нет упоминаний о том, какая именно недвижимость сдается, то он считается недействительным.
3. Важным условием является и договоренность о цене аренды, а также сроках найма. Эти пункты обязательно должны быть в договоре, чтобы он представлял собой реальный, а не бессмысленный документ для защиты ваших прав.
4. Еще один существенный пункт: размер страховочного депозита (если наймодатель на нем настаивает). Это может быть четко оговоренная сумма (например, 20 тыс. рублей) либо размер оплаты за последний месяц проживания. Депозит берется на случай досрочного расторжения договора по вине квартиранта, порчи имущества.Любят хозяева квартир требовать депозиты и от владельцев домашних животных, которые могут попортить мебель или отделку.

Что является объектом съема?

Договор может заключаться только на квартиру, комнату или любое другое изолированное, но при этом жилое помещение согласно статье 673 ГК РФ. Гараж, сарай, чердак не могут являться объектом найма в качестве объекта для проживания. Однако при включении их в договор, могут являться объектами общего пользования.

Как устанавливается оплата?

Размер ежемесячной оплаты устанавливается по согласованию сторон, это прописано в статье 682 ГК РФ. Сумма обязательно прописывается в договоре цифрами и прописью, запрещено ее одностороннее повышение или снижение. Дата расчета также указывается в соглашении, как и санкции за неоплату в положенный срок. Размер платежа может пересматриваться по письменному требованию одной из сторон.

Стоимость коммунальных услуг, оплата Интернета, кабельного ТВ не входит в размер этого платежа, но оплачиваются отдельно самим нанимателем. Если накопилась задолженность, наниматель обязан погасить ее даже в том случае, если договор уже закончился.

В каком виде нужно оформить?

Согласно ст. 674 ГК РФ договор найма квартиры заключается в простой письменной форме. После заключения соглашения вы можете наложить обременение на недвижимость, если она сдана на срок не менее 12 месяцев. При желании заполненный договор может быть заверен у нотариуса.

Бланк и образец договора легко найти в Интернете. Это довольно короткий документ 2-5 страниц, к которому прилагается опись имущества, находящегося в квартире, квитанции об оплате или расписка о получении средств. В бланке договора обязательно указывается дата начала аренды и ее окончания, сроки и способ внесения оплаты.

Заверять соглашение у нотариуса не нужно, но если оно заключено на срок более года, то на квартиру можно наложить обременение. Это позволит защитить жильцов на тот случай, если собственник решит продать свою недвижимость, одновременно взяв деньги за ее сдачу в наем.

Как правильно составить?

Перед тем как подписывать договор, нужно обязательно проверить, если у наймодателя права на квартиру (договор купли-продажи, приватизации и пр.). В самом договоре указываются эти документы как основание для сдачи квартиры в наем.

В случае, если жилье находится в долевой собственности потребуется согласие всех, кто имеет постоянную регистрацию в квартире. Оно должно быть нотариально заверенным, если они временно не проживают в квартире.

Для составления договора понадобятся:

• полная информация о квартире, взятая из правоустанавливающих документов;
• паспортные данные жильцов и собственника недвижимости;
• сведения об имеющихся в квартире недостатках (если есть они должны быть указаны);
• достигнутая договоренность о сроках найма и цене.

Изучив образцы договоров в Интернете, вы можете распечатать готовый бланк и просто заполнить его. Можно также набрать весь текст заново и дополнить его своими пунктами и разделами. Если жилье подбиралось при помощи риэлтора, то готовый бланк вам предоставят абсолютно бесплатно.

Перед тем как подписать соглашение, в особенности на длительный срок, нужно изучить свои права и обязанности, и оговорить все спорные моменты. Жильцы должны понимать итоговую сумму к оплате с учетом расходов на коммунальные и другие платежи, а также депозит для хозяина.

Наймодатель также должен быть уверен в том, что в случае неоплаты жильцы быстро съедут, а не будут находиться в квартире столько, сколько им хочется.

Спорным может оказаться и вопрос временной прописки (регистрации) несовершеннолетних жильцов. Лучше оговорить эту тему заранее, чтобы в будущем не решать вопрос с выпиской в суде. Формально жильцы вправе вообще не советоваться по этому вопросу с хозяином квартиры. Другое дело насколько это выгодно собственнику, ведь выписать несовершеннолетнего досрочно можно только, если есть для него нормальное жилье не хуже предыдущего.

Чтобы правильно заполнить договор в него также необходимо внести следующие пункты:

1. Помимо существенных условий в договоре важно отразить и все пункты, связанные с:
   • контролем хозяина за сохранностью имущества;
   • вариантами поведения в случае неоплаты, порчи вещей или ремонта в квартире;
   • досрочным расторжением сделки.
2. Если совместно с нанимателем в жилом помещении будут проживать другие жильцы, то сведения о них обязательно вписываются в договор.
3. Для квартирантов важна и страховка от внезапного повышения стоимости аренды. Можно прописать, что повышение возможно не чаще одного раза в год.
4. Необходимо предусмотреть порядок расторжения соглашения в одностороннем порядке. Например, в случае неоплаты или значительной порчи имущества в квартире. Если решат съехать жильцы, то они обязаны предупредить об этом минимум за 1-3 месяца.

Если хозяин квартиры опасается внезапного исчезновения жильцов, то можно подстраховаться, установив в договоре правило предупреждения об съезде за три месяца. Если этого не сделать, хозяин вправе требовать денежную компенсацию за этот же период в качестве упущенной выгоды.

• Скачать бланк договора найма жилого помещения между физическими лицами
• Скачать образец договора найма жилого помещения между физическими лицами

Смотрите видео о заполнении договора найма жилого помещения:

Договор аренды квартиры

Права и обязанности сторон

Типовым договором предусматриваются права и обязательства собственника квартиры и нанимателя. Наймодатель сдает жилье, а жилец обязан принять его и оплачивать вовремя согласно ст. 676 ГК РФ.

Нанимателя

Жильцы имеют право использовать квартиру только для целей проживания (ст. 678 ГК РФ). Ремонт можно производить только с согласия владельца квартиры.

Жильцы обязаны:

1. Вносить все платежи по договору, включая оплату коммунальных услуг.
2. Проводить мелкий текущий ремонт в случае причинения ущерба имуществу.
3. В обязанность входит и обеспечение сохранности квартиры в надлежащем виде, в котором она была принята.
4. Допускать хозяина квартиры в жилое помещение с целью проверки.
5. Возвратить его в том же состоянии, в котором они были переданы.
6. Оплатить счета на дату выезда.
7. Известить хозяина о краже, пожаре, затоплении.
8. Согласовывать смену дверей, установку сигнализации.
9. Предупреждать о выселении, приглашения для проживания посторонних лиц.

Для вселения детей согласие собственника квартиры не требуется, но для взрослых такого правила нет, так что жилец обязан информировать владельца квартиры обо всех лицах, которые будут проживать в квартире.

У жильцов нанимаемого помещения также есть определенные права:

• право пользования жилплощадью и временной регистрации по адресу квартиры;
• преимущественное право на продление договора;
• сдавать жилье в поднаем (с согласия собственника).

Собственника

Собственник квартиры обязан:

1. Вовремя предоставить жилье для проживания после заключения договора.
2. Обеспечить пользование коммунальными услугами.
3. Осуществить капремонт (ст. 681 ГК РФ), ремонт коммуникаций (канализации, систем водоснабжения) в случае необходимости, если он произошел не по вине жильцов.

Что касается прав, то владелец квартиры может:

• досрочно разорвать договор в случае нарушения его условий;
• повышать размер оплаты в оговоренные сроки;
• контролировать сохранность своего имущества;
• периодически проводить ремонт за свой счет по согласованию с нанимателем.

В договоре можно прописать, например, что раз в месяц хозяин жилья имеет право заходить и проверять его состояние. Смерть владельца квартиры не прекращает договор найма. Все права и обязанности по соглашению переходят к его законным наследникам.

На какой срок можно заключить?

Сроки найма оговариваются соглашением. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, то договор считается заключенным на этот период. Об этом нам говорит статья 683 ГК РФ.

Временная регистрация в России для ее граждан составляет также 5 лет, а для иностранцев не более года. Регистрация обязательна, если квартиранты выписались из другого места. Производится она по заявлению собственника квартиры с учетом согласия лиц, имеющих постоянную регистрацию или других долевых собственников.

Условия расторжения

Договор расторгается по соглашению сторон или на основании одностороннего волеизъявления (в строго перечисленных в договоре случаях). Если конфликта по поводу расторжения нет, то жильцы просто съезжают в оговоренные сроки, полностью оплатив проживание.

Временная регистрация обычно привязана к срокам договора найма и прекращается сразу после их окончания. Одностороннее расторжение возможно в случае:

1. Неоплаты аренды в течение 1-2 месяца.
2. Своевременного предупреждения хозяина о расторжении договора (минимум за 3 месяца, если иное не предусмотрено соглашением).
3. Нарушений условий договора (порча имущества, поселение посторонних лиц, сдача в поднаем без ведома хозяина и пр.).

Если жильцы отказываются выселяться, то владелец квартиры вправе обратиться в суд или полицию и добиться принудительного выселения согласно ст. 687 ГК РФ. В данном случае речь идет о расторжении договора аренды в одностороннем порядке арендодателем.

Как снять квартиру?

Жилье можно снять самостоятельно или через риэлтора.

Самостоятельно

В этом случае выбор квартиры ведется через Интернет, объявления в газетах, знакомых, социальные сети. Найдя собственника можно напрямую заключить договор без оплаты услуг посредников. Максимум, что может потратить будущий наймодатель это средства на оплату размещения рекламы квартиры.

Через риэлтора

В этом случае нужно будет заплатить комиссионные за посреднические услуги по подбору квартиры. Их размер может быть весьма внушительным – процент от месячной арендной платы (от 50 до 100%).

Комиссию риэлтору выплачивает клиент, снимающий жилплощадь либо сам собственник, если он заключил договор с агентством недвижимости. Подбор жилья через риэлторов может оказаться выгодным, если у него обширная база квартир, сдающихся в наем.

Участие посредника не защитит жильцов от недобросовестного наймодателя, а собственника – от плохих жильцов. Формально риэлтор не несет никакой ответственности за досрочное расторжение сделки по надуманной причине, мошенничества с авансом и другими проблемами, с которыми сталкиваются квартиранты. Он не может гарантировать, что жильцы не испортят ремонт и не съедут раньше времени, не оплатив задолженность.

Поэтому договор найма жилья должен оставаться в приоритете для сторон. К его составлению нужно отнестись со всей серьезностью, чтобы избежать проблем в будущем.

Заключение

Договор найма жилья – обязательное условие, которое выгодное и собственнику квартиры, и самому нанимателю. Благодаря ему вы можете обезопасить себя от риска внезапного расторжения сделки, задержки оплаты и много другого. При заключении соглашения не забудьте включить в него все важные пункты, касающиеся запрета на внезапное повышение оплаты, порядка расчетов и оснований для досрочного расторжения договора.