Что такое существенные условия договора аренды и каковы последствия их нарушения?

В любом договоре имеются условия различной степени важности. Одни из них стороны могут не указывать в тексте и руководствоваться лишь нормами закона. Но другие являются обязательными и без них сделка вообще не может считаться заключённой. Что именно будет считаться существенным в таком распространённом договоре, как аренда недвижимого имущества, и особенно применительно к аренде жилых помещений?

Показать содержание

• Понятие
• Перечень основных пунктов соглашения
Предмет     Объект     Регистрация    
• Последствия в случае нарушения
• Дополнительные разделы
Цена     Срок     Цели использования жилого помещения     Обязанности сторон     Особенности     Второстепенные вопросы    
• Полезное видео
• Заключение

Понятие

В теории права и гражданском законодательстве есть понятие существенных условий, без которых договор не может вступить в действие – и вообще не будет считаться заключённым. Ст. 432 ГК РФ такими условиями называет:

1. Предмет договора – о чём, собственно, стороны решили между собой договориться.
2. Те условия, которые прямо указаны в законодательстве как основные. Здесь идёт отсылка к статьям кодекса о конкретных видах обязательств, а также к другим нормативным актам, регламентирующим отдельные вопросы.
3. Условия, которые одна из сторон считает по каким-то причинам ключевыми и о которых она прямо заявляет.

Договор может считаться заключенным лишь в том случае, если по этим пунктам достигнуто согласие обеих сторон. В ГК РФ различаются аренда и наём жилья.

Читайте также: Как правильно оформить расторжение договора аренды в одностороннем порядке?

Перечень основных пунктов соглашения

Если же говорить конкретно о договоре, по которому арендуется или берётся в наём квартира, то вот перечень существенных именно для этого типа договоров условий.

Предмет

Предметом договора считается та совокупность прав и обязанностей, которая ложится по сделке на обе стороны. Применительно к аренде или найму для жилого помещения она включает в себя:

• Для наймо- или арендодателя – обязанность передать квартиру в пользование для проживания и право требовать за это плату (иначе речь будет идти о другом договоре – безвозмездного пользования).
• Для арендатора или нанимателя – обязанность производить оплату за проживание и право пользоваться помещением в течение того времени, пока действует договор.

Условиями конкретной сделки могут быть предусмотрены дополнительные права и обязанности, но именно эти выражают основные черты как аренды, так и найма.

Объект

Сделка по аренде или найму жилья не может считаться состоявшейся, если стороны не определились, какое жилое помещение одно лицо сдаёт, а второе снимает либо берёт в аренду.

Способы определения объекта закон не фиксирует, но на практике указать на конкретную квартиру можно:

1. С помощью точного адреса (населённый пункт, улица, дом, номер квартиры и т.д.).
2. С помощью кадастрового номера. Узнать его можно, заказав выписку из ЕГРН. Если другой информации, кроме самого номера, не требуется, то узнать его можно с помощью онлайн-сервиса на официальном сайте Росреестра.

Наилучший вариант – это когда в договоре указывается и адрес, и номер.

Кроме того, важным для определения объекта является его пригодность для проживания. Согласно ч. 2 ст. 673 ГК РФ, возможность пользоваться помещением как местом, где можно проживать постоянно, определяется в предусмотренном жилищном законодательстве порядке.

Это означает, что должна применяться ст. 15 ЖК РФ. Согласно ей, жилым считается помещение, отвечающее санитарным, техническим и другим требованиям, установленным для жилья. Требования эти, в частности, можно найти в положении МДС 13-21.2007, утверждённом Правительством РФ в 2006 году.

Регистрация

Применительно к договорам найма или аренды жилого помещения действует правило – оба заключаются только в письменной форме (ст. 651 и 674 ГК РФ).

Более того, кодекс устанавливает, что если в договоре срок действия составляет год и более, то такой наём или аренда должны быть зарегистрированы через Росреестр в ЕГРН.

Читайте также: Регистрация договора аренды в Росреестре: какие регистрировать, какие — нет

Последствия в случае нарушения

В том случае, если стороны нарушат существенные условия договора, последствия будут следующими:

• Если квартира не будет предоставлена для жилья – арендатор или наниматель вправе согласно ст. 398 ГК РФ потребовать через суд либо передачи ему для проживания этого помещения, либо возмещения убытков.
• Если не было платежей за пользование квартирой – арендодатель (наймодатель) вправе взыскать эти средства с должника. Более того, даже если в самом договоре ничего не сказано по поводу пени или штрафа за просрочку, он может взыскать проценты по ключевой ставке ЦБ РФ.
• Если стороны не оформили договор в письменном виде, то при аренде квартиры в силу ст. 651 ГК РФ сделка будет недействительной. В том случае, когда заключался договор найма, автоматически недействительным он не становится – но тогда согласно ч. 1 ст. 162 ГК РФ стороны уже не смогут в суде ссылаться на показания свидетелей.
• Если договор изначально заключался больше чем на год, то согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ для других лиц, кроме участников сделки, он будет действительным лишь с момента регистрации. Отсутствие регистрации таким образом становится допустимым, но лишь для самих сторон. Наниматель же не сможет сдать часть квартиры в поднаём либо требовать преимущества при заключении договора на новый срок. Однако он согласно ч. 2 ст. 165 ГК РФ вправе требовать через суд регистрации такой сделки.

Дополнительные разделы

Помимо основных условий, в договоре могут содержаться и дополнительные. Их отсутствие не так фатально, как несоблюдение формы или отсутствие регистрации, но тоже может осложнить деятельность сторонам.

Цена

Поскольку и аренда, и наём подразумевают оплату за предоставление жилья, условие о цене в договоре должно быть. Однако здесь есть принципиальное различие между двумя этими типами договоров:

1. Если при найме не указан размер оплаты, то п. 3 ст. 424 ГК РФ требует, чтобы её размер рассчитывался исходя из того, сколько платится в сравнимых обстоятельствах за наём аналогичного жилья.
2. Если цена не указана в договоре аренды (земельного участка, объекта недвижимости), то он не считается заключённым (ч. 1 ст. 654 ГК РФ). Таким образом, условие о цене здесь переходит из разряда дополнительных в существенные.

Срок

Договор аренды или найма квартиры может быть как долгосрочным (от года и выше — долгосрочная аренда), так и краткосрочным. Принципиальное различие между ними в следующем:

1. Краткосрочный наём или аренду не надо регистрировать через Росреестр.
2. При краткосрочном найме наниматель не вправе селить в квартиру членов семьи или иных временных жильцов (ч. 2 ст. 683 ГК РФ). Он также не имеет преимущества перед другими лицами при заключении договора на новый срок.
3. Краткосрочный наниматель не может получить отсрочку на исправление допущенных им нарушений договора через суд.

Если в договоре найма не указан срок, то считается, что стороны заключили его на максимально допустимый срок – 5 лет (ч. 1 ст. 683 ГК РФ). В случае же с арендой договор считается заключённым на неопределённый срок (ч. 2 ст. 610 ГК РФ).

Как и любой другой договор, аренда или наём могут быть продлены с помощью дополнительного соглашения к договору аренды или найма сторон. И наоборот: в любой момент они могут быть расторгнуты, если стороны об этом договорились.

Если предусмотрена возможность пролонгации договора аренды, то с каждым из них сроки начинают течь заново. Поэтому любое количество краткосрочных договоров между одними и теми же лицами даже на одинаковых условиях с точки зрения закона будет считаться несколькими разными сделками, а не одной общей. Это важно как для регистрационных органов, так и, в некоторых случаях, для бухгалтерского учёта.

Цели использования жилого помещения

Определяя условия, на которых наниматель или арендатор может использовать жильё, Гражданский кодекс делает отсылку к жилищному законодательству, частично дублируя его нормы. В частности:

• Организации, заключившие договор аренды квартир, должны их использовать только для проживания людей, а не в каких-то иных целях (как склады, офисы, мастерские и т. д.).
• Также и наниматель должен использовать квартиру лишь для проживания, не допуская ни её порчи, ни самовольной перепланировки.

Обязанности сторон

Наймодатель должен (ст. 676):

• Передать жильё свободным и в состоянии, пригодном для проживания.
• Обеспечивать эксплуатацию дома, в котором находятся квартиры, электро-, тепло- и водоснабжение, проведение при необходимости ремонта и оказание коммунальных услуг.

В свою очередь наниматель должен (ст. 678):

• Поддерживать квартиру в надлежащем состоянии, не допуская её порчи.
• Своевременно вносить плату по договору.
• Если не оговорены другие условия, то оплачивать коммунальные услуги самостоятельно.

Особенности

Если речь идёт о договоре найма, то в нём обязательно должно быть оговорено, кто ещё, кроме нанимателя, вправе пользоваться жильём. ГК предусматривает две категории таких лиц:

1. Постоянно проживающие (ст. 677 и 679). Как правило, это члены семьи. Самостоятельно пользуются квартирой и напрямую отвечают перед наймодателем.
2. Временные (ст. 680). Проживают только безвозмездно, за них отвечает наниматель. Могут жить в квартире не более полугода.

Постоянно проживающие должны быть указаны либо в договоре, либо в позднее заключённом соглашении. Для них (кроме случаев, когда вселяются дети до 18 лет) требуется согласие наймодателя.

Временные жильцы такого согласия не требуют, достаточно лишь уведомить вторую сторону договора найма. Наниматель, впрочем, имеет право запретить им проживание, если в итоге на каждого жильца, постоянного либо временного, жилой площади будет меньше, чем установлено ст. 50 ЖК РФ.

Также часто стороны оговаривают порядок производства ремонта. В случае краткосрочного договора ремонт может вообще не производиться либо, воспользовавшись правом, установленным ч. 1 ст.681 ГК РФ, стороны могут переложить его целиком на наймодателя.

Второстепенные вопросы

Помимо обязательных и дополнительных в договор могут быть включены условия, которые не требуются по закону, вообще в нормативных актах не оговорены – но и не противоречат законодательству. К числу таких условий можно отнести:

• запрет держать домашних животных (всех или конкретные виды);
• правила пользования личным имуществом наймодателя, остающимся в квартире;
• сроки и порядок проверки собственником квартиры её текущего состояния и т.д.

Стороны вправе предусмотреть всё, что угодно, прямо не нарушающее закон.

Читайте также: Договор социального найма – это: что нужно знать об этом виде договора.

Полезное видео

Смотреть видео о том что такое существенные условия договора аренды и каковы последствия их нарушения:

Договор аренды. Существенные условия.

Заключение

Таким образом, нормы законодательства устанавливают, что в договорах, связанных с платным пользованием чужими квартирами могут быть условия разных видов. Если нет существенных условий – то договор либо вообще не заключён, либо есть серьёзное нарушение закона. Но если нет других оговоренных моментов, стороны будут просто руководствоваться тем, что сказано в ГК и ЖК РФ.