Срок действия договора аренды — предельный и минимальный

Отношения между владельцем недвижимости и арендатором регулируются договором, заключенным между сторонами. В документе прописываются все нюансы сотрудничества, выполнять их стороны обязуются пока договор не потеряет силу.

Каждый юридически оформленный вид взаимоотношений имеет срок действия, он совпадает и со сроком действия самого контракта. Предлагаем вам вместе разобраться с таким важным понятием как «срок действия». А также выяснить, как в 2021 году грамотно прописать продление и перезаключение партнерства на бумаге.

Показать содержание

• Основные понятия
• На какой период можно заключить?
Виды и их особенности     Бессрочный     Срочный     Максимальные (предельные) временные рамки    
• Что делать, если время действия документа истекло?
• Как продлить?
• О досрочном расторжении
Исковая давность    

Основные понятия

«Срок аренды» и «срок действия договора аренды» — есть ли между ними разница? Понятие «срок аренды» означает период времени, во время которого клиент будет пользоваться имуществом владельца, а под «сроком действия договора аренды» подразумевается юридически оформленный промежуток времени. В 99% случаев эти термины являются идентичными, однако нельзя исключать и другие варианты.

Хозяин и клиент могут продлить срок неофициально, например, по истечению срока действия контракта аренды согласовать устный договор на еще один месяц, проведя все расчеты сразу. Однако юристы не советуют осуществлять сделки устно, поскольку в случае спорной ситуации невозможно доказать наличие дополнительных обязательств, не указанных в контракте.

Тем не менее, в общей юридической практике прослеживается взаимозависимость двух вышеуказанных терминов, промежуток арендных отношений устанавливается соглашением между участниками, а срок действия самого договора, соответственно, равен сроку аренды. Если бумага была заключена на одиннадцать месяцев, значит на протяжении одиннадцати месяцев временный владелец будет иметь возможность пользоваться недвижимым имуществом на условиях, указанных в договоре.

Смотрите видео: Права и обязанности сторон по договору аренды. Расторжение и продление договора

5.2. Права и обязанности сторон по договору аренды. Расторжение и продление договора

На какой период можно заключить?

Срочным или бессрочным является договор? Период арендного контракта договора регламентируется статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. В нем отмечается, что он должен быть определен договором. Если участники решили не указывать конкретные даты в юридически значимых документах, то соглашение между ними будет считаться заключенным на неопределенный срок (то есть, бессрочным).

Читайте также: Для чего нужно составлять договор аренды и всегда ли это необходимо? Все о данном документе

Участники такого договора (без конкретного периода действия) наделяются дополнительными полномочиями при отказе от партнерства. И владелец, и желающий получить недвижимость во временное пользование имеют право в одностороннем порядке прекратить аренду, предупредив об этом партнера.

Также в части 3 статьи 610 ГК РФ сообщается, что закон может устанавливать предельные значения. Например, краткосрочный договор аренды можно заключить максимально на одиннадцать месяцев. Такие взаимоотношения выгодны тем, что участникам предоставляется право по желанию регистрировать свою сделку в Росреестре и платить государственную пошлину, соответственно.

11 мес Почему надо составлять договор аренды квартиры на этот срок Снять,аренда квартиры в Калинин

Виды и их особенности

Бессрочный

Бессрочным договор аренды будет считаться, если в документе участники не укажут конкретные даты – начала и окончания своих обязательств. Такие взаимоотношения действительны до момента пока одна из сторон не захочет расторгнуть договор.

Многие считают, что бессрочный контракт дает меньше гарантий, ведь стандартной формулировкой такого соглашения можно назвать следующую: Уведомить компаньона за три месяца до окончания взаимоотношений в случае принятия решения о прекращении аренды. Бессрочный договор аренды – это оптимальный выбор для людей, которые не знают как долго будут проживать или пользоваться помещением и не хотят платить дополнительные неустойки владельцу.

• Скачать бланк бессрочного договора аренды квартиры
• Скачать образец бессрочного договора аренды квартиры

Срочный

Стороны срочного контракта сразу ограничивают договоренность конкретными датами. Расторгать такое соглашение по истечению периода его действия не потребуется. Договор может быть расторгнут по инициативе одной из сторон, но при этом, как правило, выплачивается штраф или компенсация, размер которой может достигать 1-2 арендных плат.

В срочных договорах прописываются по желанию компаньонов такие опции как автоматическая пролонгация договора аренды или преимущественное право на заключение нового договора при отсутствии претензий.

• Скачать бланк срочного договора аренды квартиры
• Скачать образец срочного договора аренды квартиры

Читайте также: Регистрация договора аренды. Нюансы

Максимальные (предельные) временные рамки

В законодательстве Российской Федерации положения, регламентирующие наем жилого помещения, отделены от аренды. Аренда жилого помещения физическому лицу может быть оформлена только как наем.

Согласно статье 671 Гражданского кодекса наймодатель и наниматель могут заключить договор максимально на 5 лет.

Если в договоре не указаны временные рамки и взаимоотношения считаются бессрочными, то юридически договор считается заключенным на максимально возможный период.

В сфере найма жилых помещений также практикуются краткосрочные договоры до одного года.

Что делать, если время действия документа истекло?

Алгоритм действий сторон, которые не имеют друг к другу претензий, и хотят продолжать взаимоотношения зависит от положений заключенного ранее договора. Наиболее благоприятным с юридической точки зрения считается автоматическая или формализованная пролонгация. Она возможна только в том случае, если данный пункт был указан в первоначальном договоре.

Продление аренды осуществляется на период, равный самому соглашению. Что делать, если срок договора истек, но стороны продолжают его исполнять? Стороны могут прописать автоматическое продление (при отсутствии претензий просто продолжают выполнять соглашение), а также более формализованный вариант пролонгации, который включает в себя уведомление хозяина, например, за три месяца.

Читайте также: Как составить договор на сдачу квартиры?

Если соглашение уже подписано, а положения о пролонгации в нем нет, есть еще один вариант – подписать дополнительное двухстороннее соглашение о продлении периода найма или хотя бы обменяться письмами на этот счет (закрепить стремления пролонгировать сделку).

В большинстве случаев стороны не предпринимают никаких действий во избежание бумажной волокиты. Однако такие взаимоотношения не защищены законом. Если дело дойдет до судебного иска, то в проигрышной позиции окажется прежде всего владелец недвижимости. Ему будет сложно доказать, что после окончания договора наниматель еще какое-то время проживал в квартире и пользовался коммунальными услугами, соответственно, должен выплатить плату и оплатить коммунальные счета.

Советуем арендодателям все без исключения взаимоотношения с гражданами, пользующимися жильем, оформлять документально. При документальном оформлении все стороны сделки будут защищены законом и смогут отстоять свои права.

Как продлить?

Статья 684 Гражданского Кодекса РФ дает нанимателю преимущественное право на заключение нового договора. Данное право можно реализовать через продление существующего договора. Для этого нанимателю необходимо связаться с владельцем недвижимости (юристы советуют вести переговоры в письменном виде) и оформить пролонгацию (если такой пункт был в договоре) /подписать новое двухстороннее соглашение.

• Скачать бланк дополнительного соглашения о продлении договора аренды
• Скачать образец дополнительного соглашения о продлении договора аренды

О досрочном расторжении

Досрочное расторжение сделки может быть прописано, или не прописано в договоре. В первом случае (такое положение в основном включается в бессрочные договоренности) в самом документе содержится порядок действий.

В зависимости от срока действия договора:

• В случае бессрочной договоренности стороне сделки не нужно иметь причины или претензии для прекращения сотрудничества.
• Если же в документе указан конкретный промежуток аренды, то в одностороннем порядке можно расторгнуть сделку через суд. Для этого стороне нужно направить партнеру требование устранить нарушения по договору или в письменной форме указать на желание расторгнуть договор.

Исковая давность

Часть 3 статьи 619 ГК предусматривает возможность досрочного расторжения договора. Поскольку речь в этом случае идет о нарушениях со стороны нанимателя или владельца, то исковые заявления в большинстве случаев сопровождаются требованием компенсации. Предъявить претензию в судебном порядке сторона имеет право в течение трех лет с момента фиксации нарушения, которое и привело к желанию расторгнуть сделку.

Однако некоторые суды в практике используют другой метод и исчисляют данный период с момента, когда один из участников направил другому уведомление о желании расторгнуть договор досрочно.

Как видите, промежуток действия договора является одним из ключевых параметров аренды как жилой, так и не жилой недвижимости. Участники могут выбрать бессрочный тип договора, который имеет более простую форму расторжения, или срочный – с конкретными сроками аренды.

Юристы советуют указывать порядок пролонгации и расторжения в документах, чтобы избежать судебных разбирательств. Теперь вы знаете, все о периоде аренды и промежутке действия договора, а значит – сможете составить документ об аренде недвижимости правильно.

Полезное видео: Как снять и сдать квартиру. Главная ошибка в договоре найма квартиры

Как снять сдать квартиру. Главная ошибка в договоре найма квартиры. Её допускают 95% людей.