Как сдать комнату и не остаться в убытке - рекомендации по грамотному заключению договора аренды

Спрос на аренду комнаты достаточно большой, особенно в крупных городах, куда приезжают люди на работу и вопрос недорогого жилья для них становится наиболее актуальным. Сдача комнаты имеет свои преимущества и недостатки, но это отличный вариант для дополнительного заработка, особенно, если часть квартиры пустует. Сдавать комнату сложнее, чем квартиру, потому что в квартире есть жильцы, с которыми нужно оговаривать жилищные и бытовые вопросы. Но если всё сделать правильно и обо всем договориться — будет комфортно и жильцам, и нанимателю.

Показать содержание

Особенности сдачи
Если недвижимость приватизирована Если помещение не приватизировано
Что является объектом найма в коммунальном жилье?

Как правильно сдать квадратные метры в коммуналке?
Согласие соседей Что делать, если соседи не согласны?
Как оформить соглашение?

Когда документ между физическими лицами нужно регистрировать?

Заключение

Содержание

Особенности сдачи
Если недвижимость приватизирована
Если помещение не приватизировано
Что является объектом найма в коммунальном жилье?
Как правильно сдать квадратные метры в коммуналке?
Согласие соседей
Что делать, если соседи не согласны?
Как оформить соглашение?
Когда документ между физическими лицами нужно регистрировать?
Заключение

Особенности сдачи

Если вы решили сдавать комнату, то важно понимать особенности сдачи приватизированной квартиры от неприватизированной, которую сдавать труднее, чем свою. Также важно, чтобы жилье было в хорошем состоянии, иначе будет трудно найти жильцов, которые готовы платить достойную сумму.

Для сдачи комнаты нужно:

Привести в порядок комнату, по возможности сделать косметический ремонт, проверить на исправность сантехнику, бытовые приборы, лампочки.
Оплатить коммунальные услуги (в сдаваемом жилье не должно быть долгов по ЖКХ).
Подготовить все документы и при необходимости получить согласие от других жильцов на проживание в квартире арендаторов.

Далее нужно найти жильцов. Сделать это можно:

подав объявления на сайтах аренды, которые в большинстве случаев бесплатны;
разместив информацию в местной газете;
расклеив объявления на специальных стендах;
обратившись в агентство, которое поможет в поиске квартирантов и в оформлении всех необходимых документов.

Обратитесь с предложением сдать комнату вашим знакомым, близким, возможно кто-то из них сейчас ищет жилье.

Важно! По закону наниматель не обязан предоставлять дополнительные документы, кроме паспорта. Это возможно только по его собственному желанию.

Если недвижимость приватизирована

Сдавая собственную квартиру, вам не понадобится ничье согласие, поэтому это самый простой вариант, для которого вам требуется заключить договор найма со съемщиком. Но если вы не единственный собственник, то нужно получить письменное согласие сособственников.

Это можно сделать такими способами:

Оформить доверенность на одного из собственников о предоставлении ему права сдавать жилье.
В договоре указать всех владельцев в качестве нанимателей.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Если помещение не приватизировано

Для того чтобы получить разрешение на сдачу комнаты в таком жилье, понадобится получить согласие от муниципалитета и других жильцов. Без согласия всех проживающий и муниципалитета сдача невозможна. Чтобы заселить нанимателей нужно удостовериться, что в квартире на одного человека приходится не меньше 10 кв. метров.

Запрещено сдавать жилье, в котором проживает или в которое вселяется человек. страдающий серьезным заболеванием, это регламентируется ст. 51 ЖК РФ и относится к тяжело болеющим и больным, имеющим хронические болезни.

Чтобы получить разрешение от муниципалитета необходимо направить заявление типовой формы на имя руководителя организации с просьбой одобрить сдачу жилья. Заявление должно быть подписано всеми членами семьи наймодателя, состоящими в договоре и вселяющимися поднанимателями.

Вместе с заявлением необходимо направить:

документы, удостоверяющие личность жильцов и потенциальных нанимателей;
выписку из домовой книги;
оригинал договора социального найма;
копию лицевого счета.

Ответ на заявление придет в течение 10 дней, где будет указано согласие либо отказ на разрешение сдавать помещение. Без согласия муниципалитета проживание жильцов считается административным правонарушением и влечет за собой наложение штрафа с последующим расторжением договора с поднанимателем.

Если же согласие от органов власти получено, то для заключения договора нужно предоставить такие документы:

паспорт с указанием действующей прописки;
данные об уплате коммунальных услуг;
разрешение от других жильцов, если они прописаны в квартире, полученное в письменном виде;
копия лицевого счета.

Следует указать, что при сдаче жилья нанимателям вы теряете право на льготы по коммунальным платежам, но полученные деньги за съем вполне компенсируют данные потери.

Читайте также: Как правильно оформить расторжение договора аренды в одностороннем порядке?

Что является объектом найма в коммунальном жилье?

Согласно статье 15 ЖК РФ жилым помещением является изолированный объект недвижимости, пригодный для постоянного проживания. Комната подходит под это описание и согласно закону её можно передавать в пользование другому человеку.

Но снимая жилье в коммунальной квартире, нужно учитывать то, что наниматель будет пользоваться общим имуществом других жильцов, это:

коридор;
кухня;
туалет и ванная;
подсобные помещения.

В соответствии со статьей 673 ГК РФ объектом найма является изолированная жилая площадь, в нашем случае — комната.

Статья 673 ГК РФ. Объект договора найма жилого помещения

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.

Так же в ст. 290 ГК РФ говорится о том, что собственнику квартиры принадлежит на праве доли общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Читайте также: Что из себя представляет договор коммерческого найма жилого помещения?

Как правильно сдать квадратные метры в коммуналке?

Если же вы сдаете комнату в неприватизированном вами жилье — здесь потребуется получить согласие от муниципалитета, а также от всех жильцов и собственников.

Приватизированную комнату сдавать проще, но несмотря на ваше право на жилье, здесь немаловажную роль имеет человеческий фактор. Согласно законодательству не нужно получать согласие на пользование общественными участками с другими жильцами, но существует масса случаев и конфликтов, когда соседи были настоятельно против использования нанимателем санузла, ванной либо же кухней.

Поэтому прежде чем предоставлять аренду — получите письменное согласие всех жильцов о том, что они не против проживания нанимателя в части квартиры, которая принадлежит вам.

Важно! Сообщите жильцу о ваших взаимоотношениях с соседями, оговорите это заранее и при необходимости важные моменты пропишите в договоре.

Согласие соседей

Если коммунальная жилплощадь приватизирована всеми жильцами и каждый из них является владельцем ее части, то собственник комнаты вправе ее сдавать.

В случае, если комната находится в доле только у вас и никто другой на нее собственности не имеет, то получать согласие ни у кого вам не нужно. Вы вправе сдавать в аренду свою часть жилья, кроме того, вы не обязаны сообщать информацию о стоимости аренды и другие конфиденциальные данные о нанимателе.

Если ваши взаимоотношения с соседями дружеские, то проблем со сдачей комнаты, скорее всего, не будет. Но бывают случаи, когда другие жильцы категорически против проживания стороннего человека в квартире.

Собственник комнаты вправе заключить договор найма без учета мнения соседей по коммунальной квартире. Согласны на это жильцы или нет — это не имеет никакого значения. При сдаче помещения нанимателю переходят те же права, которые есть у вас — значит он вправе использовать кухню, бытовые приборы, которые являются общим имуществом.

Обратите внимание! Если между владельцами комнат ранее был заключен договор о порядке проживания и пользования совместным имуществом — то наниматель также должен его соблюдать.

Что делать, если соседи не согласны?

В случае если ваши соседи не желают, чтобы вы представляли в аренду комнату другому жильцу, несмотря на то, что у вас приватизирована комната и она является только вашей собственностью — тогда следует обратиться к 1 пункту 36 статьи ЖК РФ, в котором указано, что на основании долевой собственности владельцам многоквартирных помещений могут принадлежать места, не являющиеся частью квартиры или комнаты.

В статье 42 ЖК РФ обозначено, что собственник комнаты в коммунальной квартире имеет долю в общей собственности, которой он может распоряжаться по своему усмотрению.

Юридически соседи никак не могут вам воспрепятствовать, но физически могут очень сильно подпортить жизнь и вам, и жильцу. Поэтому заранее договоритесь с ними о том, что в вашей комнате будет проживать наниматель. Расскажите о желающих снять жилье, познакомьте их с соседями. Если квартирант адекватный — скорее всего, жильцы успокоятся и не будут препятствовать.

Рекомендация. Настроить соседей на положительный лад можно многими способами, но если они всё равно против — обращайтесь к юристу или в суд, но гарантий, что тогда соседи будут более покладистыми и понимающими, нет.

Как оформить соглашение?

Договор сдачи комнаты во многом похож на договор аренды квартиры. При себе нанимателю и собственнику жилья нужно иметь документы, удостоверяющие личность. От владельца комнаты нужен документ, которые подтверждает его право на собственность.

Договор должен содержать:

информацию о съемщике и собственнике жилья;
описание предмета договора;
срок и стоимость аренды;
права и обязанности сторон;
оговариваются форс-мажорные обстоятельства и дополнительные условия (проведение ремонта в счет аренды, прочее);
реквизиты и подписи сторон.

Отдельным пунктом в договоре следует прописать, что из общего имущества предоставляется к пользованию вместе с арендой комнаты. Также нужно подписать акт приема-передачи имущества, указав в нем состояние жилья, показания счётчиков и сделать опись имущества, указав подробно, что находится в комнате и в каком состоянии.

Читайте также: Опись имущества при сдаче квартиры. Образец заполнения

Когда документ между физическими лицами нужно регистрировать?

Арендное соглашение, составленное на срок более 1-го года, нужно регистрировать в Росреестре или МФЦ. Для регистрации нужно оплатить госпошлину в установленном размере (10 тыс. рублей для физических лиц и 15 тыс. рублей для юридических лиц). Оплата вносится каждым участником в равной доле или же возлагается на одного человека.

Пишется заявление от одного человека, участвующего в сделке, и прилагается к нему нотариально заверенное согласие других собственников или прописанных жильцов на составление арендного договора.

Важно! Если комната сдается на срок менее 1-го года, то регистрировать факт предоставления аренды не нужно.

Заключение

Сдавать комнату в собственной или коммунальной квартире сложнее, чем предоставлять в наем квартиру, но зная нюансы, ваши права и особенности такой аренды, можно без проблем сдавать свое жилье и ежемесячно получать дополнительный доход.

Конечно, сдавать жилье в своей квартире намного проще, чем в коммунальном жилье, но если у вас хорошие отношения с соседями или вы умеете с ними договариваться — сдать комнату получится без особых проблем. Если у вас возникают спорные моменты и сомнения — обратитесь за помощью к специалистам, которые помогут законно решить проблему и проконсультировать по вашей ситуации.

Как сдать комнату и не остаться в убытке — рекомендации по грамотному заключению договора аренды