Нюансы заключения договора аренды квартиры с правом выкупа: плюсы и возможные риски

Покупка квартиры или ее аренда — как быть, если ипотечное кредитование не подходящий вариант, а снять жилье без прав собственника — это пустая трата времени? Сейчас набирает популярность следующий вид покупки квартиры, и называется он, как долгосрочная аренда имущества с правом выкупа.

Схема купли-продажи распространяется лишь на недвижимость вторичного рынка, невозможно это оформить при покупки от застройщика. Процесс оформления сделки схож с тем, что предполагается при покупке новостройки. Фактически это удобный вариант для покупателя, но с юридической стороны есть свои особенности.

Показать содержание

• Что это такое?
• Как снять жилое помещение с правом покупки в будущем?
Что для этого нужно?     Как составлять?     Существенные условия – отражения стоимости     Необходима ли нотариальная регистрация?     В течение какого срока надо выкупить недвижимость?     Какие права у арендатора на жилье?    
• Преимущества такой сделки
• Риски сторон

Что это такое?

Аренда квартиры с правом выкупа предполагает оформление документов на жилье для фактического проживания с возможностью в дальнейшем полностью переоформить недвижимое имущество на себя. Новый владелец в течение нескольких лет проживает в съемной жилплощади, поэтапно оплачивая стоимость квартиры.

По окончании времени она переходит в его собственность. А также составляется договор о найме с последующим выкупом, где прописаны права, обязанности по оплате, период выкупа и условия сделки.

Особое внимание уделяется контракту между сторонами и дополнительному соглашению к договору аренды, в котором прописывают важные детали. В приложении к документам, как правило, прилагают справки и выписки из БТИ и Государственного Реестра о «чистоте» хозяина квартиры, указывается фактическая стоимость недвижимости и сроки погашения обязательств по оплате аренды.

Для установления размера стоимости квартиры необходим эксперт-оценщик недвижимости. Для подтверждения прав собственности хозяин жилплощади предоставляет справки из Реестра и БТИ. На основании этих документов заключается договор на взаимовыгодных условиях.

Читайте также: Рыночная стоимость квартиры

Как снять жилое помещение с правом покупки в будущем?

Любой договор должен быть законным. В нем отражаются формальные права и обязанности сторон на предмет заключения контракта. Аренда недвижимости с последующим правом выкупа, а также обязательства сторон, появляющиеся вследствие подписании договора, регламентируются законодательными положениями ст. 554, 555 ГК РФ.

Все правовые акты опираются на Гражданский Кодекс и Федеральный Закон.

Чтобы осуществить аренду с правом выкупа, заранее заключается договор между сторонами. Отражаются два основных процесса:

• аренда жилья на длительный срок;
• покупка жилья в течение оговоренного срока, но не менее 2-х лет согласно ФЗ-159.

Далее необходимо подтвердить, что собственник является единственным владельцем квартиры. Покупатель предоставляет справки о своей платежеспособности.

Что для этого нужно?

В момент подписания договора о предоставлении услуг по аренде жилья, покупатель вправе потребовать некоторые дополнительные сведения для отражения их в документе:

1. Техническое состояние квартиры.
2. Характеристики объекта.
3. План планировки.
4. Кадастровая стоимость.
5. Фактическая стоимость аренды.
6. Срок погашения выплат.

При этом хозяин квартиры должен гарантировать в договоре переоформление квартиры по окончании срока выплат. Регламентируется положение в Свидетельстве о регистрации права собственности в ГКН.

Если какие-либо пункты в документе можно менять в течение всего срока аренды, это указывается в приложении к договору отдельным листом. Сделка считается совершенной только после перехода собственности к новому хозяину.

Как составлять?

Договор об аренде и выкупе квартиры составляется в присутствии третьих лиц, а именно:

• юриста;
• адвоката по гражданским делам;
• агента недвижимости;
• оценщика квартиры;
• эксперта в области технической документации плана жилья;
• нотариуса;
• будущих жильцов;
• родственников.

Если на сделке присутствуют свидетели, они должны проставить подписи в договоре на последнем листе о правомерности заключения контракта. В случае разбирательств в суде по настоящему делу, свидетели могут давать показания.

Помимо основного договора с изложением прав и обязанностей сторон, по желанию собственника или покупателя квартиры можно составить дополнительное соглашение. Там указываются особые положения — возможные сроки продления выплаты, непредвиденные обстоятельства и решения по возникшим проблемам.

Существенные условия – отражения стоимости

Главный и основной вопрос – сколько должен платить будущий хозяин квартиры, и когда осуществлять выплаты. Согласно Федеральному Закону № 159, договор на сделку аренды с последующей продажи квартиры заключается сроком на 2 года минимум.

В течение этого периода арендатор производит регулярные выплаты для погашения всей стоимости квартиры. В учет общей суммы идет оплата ежемесячной аренды квартиры.

Основные трудности могут возникнуть с определением длительности периода для осуществления выплат. Если имеется справка о доходах покупателя, можно рассчитать примерный бюджет для погашения финансовых задолженностей по отчетным периодам. Если таковой нет, исходить следует из возможностей, оговоренных между сторонами.

Дополнительно указывается % ставка, которая выплачивается арендатором. Это компенсация (негласная) для продавца, который согласен в течение длительного периода осуществлять условия договора. Выгоду преследует и продавец — стабильный доход в течение нескольких лет, за исключением фактической стоимости квартиры.

Определите конкретную стоимость квартиры, пригласив оценщика. Посредством судебного исполнителя все взносы могут автоматически взиматься с карты арендатора. Также будущий владелец может потребовать от собственника разрешения на проведение перепланировки.

А поскольку квартира записана на одного хозяина, он обязан выдать все справки и документы на строительство. Запретить это могут только высшие инстанции в обоснованном порядке или в суде или в ходе досудебного разбирательства.

Ниже вы можете скачать образец договора найма (аренды) квартиры с правом последующего выкупа данного жилого помещения.

• Скачать бланк договора аренды с последующим выкупом
• Скачать образец договора аренды с последующим выкупом

Читайте также: Что из себя представляет договор коммерческого найма жилого помещения?

Необходима ли нотариальная регистрация?

Простая регистрация договора аренды согласно ст. 609 ГК РФ, должна проводиться в обязательном порядке в трех экземплярах. Каждый экземпляр заверяется нотариально. По одному договору получают обе стороны, третий полагается адвокату или юристу.

Он будет следить за выполнением прав и обязательств обеих сторон на весь срок действия контракта. Если оплата аренды и фактических выплат за выкуп производятся наличным расчетом, составляйте расписки и соглашения, которые подтвердят схему расчета.

Договор аренды с правом выкупа не подлежит государственной регистрации, однако в документах прописаны два действия — аренда и выкуп. Поэтому для обеспечения сохранности сделки, договор подлежит регистрации на основании права покупки, в соответствующих органах или в Росреестре. По окончании действия договора (когда все выплаты совершенны) владелец квартиры подтверждает переход собственности новому владельцу, согласно закону N 218-ФЗ.

В течение какого срока надо выкупить недвижимость?

В соответствии со ст. 624 ГК РФ выкуп арендованного имущества осуществляется в течение периода, оговоренного и отраженного в настоящем договоре, который заключался между сторонами процесса.

Также на основании ст. 610 ГК РФ, можно заключить предельный срок договора, который будет считаться максимальным для собственника, но законным для правомерности сделки.

Какие права у арендатора на жилье?

Все права на владение имущества и осуществлении сделок с ним будут переданы в момент завершения договора. Это позволяет застраховать покупателя от возможных обстоятельств сделок, когда имущество может быть возвращено продавцу. Это трактуется ст. 602—609 ГК РФ.

Стоит также учитывать, что третьи лица, которые имеют права на жилье, не утрачивают их согласно ст. 611 ГК РФ. Поэтому, даже прописанные основания в договоре не могут фактически отменить прав третьих лиц до момента передачи собственности новому владельцу.

Права сторон и сроки аренды недвижимого имущества представлены выше в образце договора найма жилья с правом последующего выкупа.

Читайте также: Условия и правила заключения договора соцнайма жилого помещения

Преимущества такой сделки

Обе стороны могут расторгнуть договор согласно ст. 618—620 ГК РФ.

Есть существенные преимущества у обеих сторон. Для арендодателя выгодно продать квартиру сейчас, получая ежемесячную оплату и постоянные выплаты за нее. При этом все содержание квартиры (коммунальные платежи и ремонт) обязан взять на себя арендатор согласно ст. 615 ГК РФ.

Покупатель также преследует свои плюсы — постоянное проживание и небольшой %-ый взнос, предусмотренный в договоре. Все права и обязанности сторон указаны в ст. 616 ГК РФ.

Риски сторон

Присутствуют и риски в таком методе продажи квартиры. Покупатель имеет право согласно ст. 620 ГК РФ расторгнуть договор в случае, если:

1. Выявлены недостатки жилья, не оговоренные в договоре (как правило, скрытые продавцом намеренно для быстрой продажи квартиры).
2. Имеются препятствия пользования квартирой.
3. Другие основания согласно ч. 2, ст. 450 ГК РФ.

Продавец также может понести риски, когда имущество, сданное в аренду в определенном состоянии, изменено или частично получило разрушения (независимо от страховых случаев). При этом все улучшения жилья должны быть проведены за счет арендатора, а арендодатель вправе вернуть себе недвижимость, не возмещая стоимости ремонта и других изменений, согласно ст. 623 ГК РФ.

В заключении стоит отметить, что преимущества сделки аренды с последующим выкупом намного благоприятнее для обеих сторон, может заключаться между физическими лицами. Все обязательства по выполнению прав и обязанностей прописаны в ГК РФ. Это позволяет устранить недостатки настоящего договора, руководствуясь правовой базой и законодательством.

Согласно ст. 629 ГК РФ, а также ФЗ-159, такой тип сделки выгоден тем, что может быть дополнен приложениями к договору с указанием временного срока оплаты аренды, условий выплат и т.д.