Договор аренды квартиры между физическим и юридическим лицом - правила 2021

Аренда юридическим лицом помещения у физического лица вполне допустима законами России. Такой вид сотрудничества в 2021 году регламентируется ч.2 гл.35 ГК РФ, поскольку в данном случае рассматривается аренда именно жилой недвижимости.

И как в сделках между физлицами, сотрудничество должно быть письменно оформлено посредством договора аренды. Это необходимо сделать независимо от срока, на который юридическое лицо арендует жилплощадь у собственника.

Показать содержание

Может ли организация арендовать жилое помещение?

Допустимо ли сдавать жилье под офис?

Требования к составлению
Как заключить? Какие сведения содержит? Права и обязанности сторон Пролонгация и прекращение
Как быть с государственной регистрацией?

Особенности оформления найма между организациями

Содержание

Может ли организация арендовать жилое помещение?
Допустимо ли сдавать жилье под офис?
Требования к составлению
Как заключить?
Какие сведения содержит?
Права и обязанности сторон
Пролонгация и прекращение
Как быть с государственной регистрацией?
Особенности оформления найма между организациями

Может ли организация арендовать жилое помещение?

Согласно ст. 678 ГК РФ наниматель, является физическим или юридическим лицом, имеет право использовать арендуемый объект недвижимости только с целью личного проживания.

Отсюда следует, что юридическое лицо может арендовать жилплощадь с единственной целью – для проживания сотрудников организации и их семей. Если же компания ищет помещение под офис, склад или производство, то она может рассматривать только варианты нежилой недвижимости.

Статья 678 ГК РФ. Обязанности нанимателя жилого помещения

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
Наниматель обязан своевременно вносить «плату» за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Что касается аренды жилья для сотрудников – это достаточно распространенная практика в наши дни. По большей части такой арендой пользуются крупные организации, которые часто отправляют работников в командировки в свои иногородние филиалы, на обучение или повышение квалификации и так далее. Сроки аренды могут варьироваться от одного дня до нескольких лет, это будет обусловлено контрактом сотрудника с организацией.

Допустимо ли сдавать жилье под офис?

ст. 678 и п.2 ст. 671 ГК РФ, юридическое лицо не может использовать жилплощадь, взятую в аренду, для получения личной прибыли.

Неправомерное использование жилья компанией повлечет за собой наказание в соответствии с УК, ГК и НК РФ. Помимо очевидного нарушения п.2 ст. 671 ГК РФ, неправомерное использование съемной квартиры организацией может говорить о незаконности ее деятельности, сотрудниках-нелегалах, укрывательстве от налогов и так далее. В любом случае это привлечет к компании повышенное внимание органов власти, обеспечит многочисленные проверки и разбирательства.

К собственнику такого жилья также могут быть применены штрафные санкции или уголовное наказание, если в судебном порядке будет доказано, что на протяжении срока аренды владелец квартиры знал о нарушении организацией условий договора. Это может быть расценено органами власти, как пособничество в незаконной деятельности.

Читайте также: Условия и правила заключения договора соцнайма жилого помещения

Требования к составлению

Для начала следует отметить, что договор между физлицом-собственником и организацией не подразумевает под собой субаренды, как это может показаться на первый взгляд. В таких отношения нанимателем жилплощади выступает непосредственно организация. Она будет нести ответственность за сохранность имущества наймодателя, все денежные выплаты собственнику будут поступать от организации и во всех конфликтных ситуациях и спорах ответчиком будет выступать именно компания.

Сотрудники, которые будут проживать в арендуемой квартире, будут прописаны в договоре найма как лица, имеющие право проживания в помещении совместно с основным квартиросъемщиком.

Как правило, в тексте договора не указываются их данные, но юрлицо прикладывает заверенные копии первого разворота паспорта и разворота с адресом регистрации каждого сотрудника в качестве приложения к договору. Либо же составляется специальное дополнительное соглашение, которое содержит конкретную информацию о каждом жильце (ФИО, паспортные данные).

ВНИМАНИЕ: Как правило, к договорам между физлицом и организацией прикладывается полный комплект документов, которые используются при составлении соглашения.

Снимаются копии со свидетельства о государственной регистрации права собственности, паспортов собственника и квартирантов, иногда требуется справка об отсутствии коммунальных задолженностей за квартирой и о том, что жилплощадь не находится под арестом, не была подарена и так далее. Обычно организации достаточно просто копий, но в редких случаях юрлицо может потребовать их нотариального заверения.

Как заключить?

Согласно ст.609 ГК РФ договор аренды, где в качестве одной стороны выступает юридическое лицо, обязательно должен быть заключен в письменной форме, независимо от срока его действия. Даже если квартиру снимают на несколько часов должно быть оформлено соответствующее соглашение. Как правило, такое положение дел никаких проблем у организаций не вызывает, поскольку договор аренды будет являться подтверждением платежей компании и после подписания должен быть передан в бухгалтерию.

Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если «иное» не установлено законом.
Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Что касается общих положений договора, то тут практически все будет идентично стандартному соглашению о найме между двумя физлицами. Особое внимание придется уделить преамбуле или так называемой «шапке» документа, где в качестве нанимателя следует прописать юридическое название организации и данные человека, который уполномочен действовать от ее лица. Также указывается на каком основании этот человек может действовать: к примеру, на основании доверенности, устава и пр.

Читайте также: Как правильно оформить расторжение договора аренды в одностороннем порядке?

ВНИМАНИЕ: Юридическое лицо может потребовать нотариального удостоверения соглашения об аренде. Законодательством РФ это допускается, но не является обязательным условием. В таких случаях, как правило, все издержки за работу нотариуса ложатся на организацию.

Договор найма между физлицом и юрлицом может быть краткосрочным или долгосрочным в зависимости от того, на какой срок он заключается. Краткосрочная форма соглашения подразумевает аренду до одного года. Долгосрочная аренда – свыше одного года. Оба вида договоров не исключают пролонгацию. Если в тексте договора не указывается срок его действия, то он считается бессрочным и автоматически подразумевает аренду недвижимости на пять лет, как сказано в ст. 610 ГК РФ.

Какие сведения содержит?

По своему содержанию договор аренды между физлицом и организацией будет близок к обычному договору найма. В документе следует прописать следующую информацию:

Данные о нанимателе и наймодателе.
Обозначить предмет договорных отношений. Прописать наименование, адрес, площадь, количество комнат.
Внести информацию из свидетельства о госрегистрации жилплощади (серия, номер, дата выдачи).
Указать дату передачи ключей квартиросъемщику.
Прописать данные о сотрудниках, которые будут проживать в квартире.
Обозначить сроки договора.
Указать права и обязанности собственника и арендатора.
Внести информацию о расторжении и пролонгации договора аренды.
Составить финансовое соглашение. В нем прописать стоимость аренды, день ежемесячного расчета, задаток и залог.
Обозначить финансовую ответственность сторон.
Отдельным параграфом следует выделить положения об ответственности в случае ухудшения жилого помещения или имущества, которое было передано в аренду вместе с ним.
Составить опись имущества. Прописать показания приборов учета и общее состояние объекта аренды (ремонт, состояние сантехники, электропроводки, трубопровода и так далее). Зафиксировать наличие выделенной линии интернета и телевизионного кабеля.
Составить акт передачи ключей.
Составить ведомость передачи денежных средств.
По необходимости приложить копии документов по требованию юридического лица.

ВНИМАНИЕ: Одним из существенных различий между стандартным договором аренды и соглашением, где одной стороной выступает организация, будет место указания реквизитов и подписей участников сделки. В случае заключения договора с юрлицом простой подписи и расшифровки будет недостаточно.

Необходимо прописать полные реквизиты организации, под которыми ее доверенное лицо поставит подпись и поверх – печать. В качестве реквизитов собственника указываются ФИО, полные паспортные данные, адрес регистрации и телефон.

Права и обязанности сторон

Права и обязанности сторон соглашения будут регулироваться ч.2 гл.35 ГК РФ. Особое внимание в этом разделе договора найма уделяется правилам посещения собственником объекта аренды. Указывается, что владелец может посещать жилплощадь не чаще раза в месяц, предварительно за сутки уведомив об этом нанимателя.

Исключением могут выступать чрезвычайные обстоятельства. К примеру, если присутствует необходимость в устранении аварии или последствий негативного воздействия третьих лиц (затопление соседями, пожар и пр.). Если собственник знает о происшествии, но не может связаться с квартирантом, то он имеет право войти в квартиру без его ведома и согласия.

Наймодатель обязан, согласно ст.676 ГК РФ, предоставить арендатору помещение в пригодном для проживания состоянии. Имущество, передаваемое в аренду вместе с жилплощадью, должно быть пригодным к эксплуатации.

Статья 676 ГК РФ. Обязанности наймодателя жилого помещения

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.
Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

В свою очередь наниматель обязуется обеспечить сохранность имущества собственника на протяжении всего срока аренды. Производить какие-либо изменения без согласия владельца квартиры он не вправе, но поддерживать жилье в надлежащем виде обязан. Согласно ст.678 ГК РФ, арендатор должен своевременно оплачивать аренду и коммунальные счета за квартиру, если последние предусмотрены договором.

Пролонгация и прекращение

Расторжение соглашения о найме между физлицом и юрлицом проходит достаточно просто. Участник сделки имеет право расторгнуть договор, если:

Закончился срок действия соглашения.
В договоре не были прописаны сроки действия. Сторона, желающая прекратить сотрудничество, обязана уведомить об этом второго участника сделки не позднее, чем за три месяца.
Вторая сторона нарушила условия соглашения.

Что касается пролонгации, то часто параграф о ней изначально включается в текст договора. Она может быть договорной или автоматической, в зависимости от прописанных условий. Согласно ст.684 ГК РФ, автоматическая пролонгация возможна, если по истечении срока действия договора обе стороны продолжают сотрудничать на тех же условиях и не имеют претензий друг к другу.

Как быть с государственной регистрацией?

П.2 ст.651 ГК РФ указывает на то, что договор аренды жилого помещения, где в качестве нанимателя выступает юрлицо, должен быть зарегистрирован в Росреестре, если он был заключен на срок более одного года. Госпошлина за регистрацию договора аренды для собственника-физлица составит 2000 рублей.

Если же сотрудничество происходит между двумя юрлицами, где собственник также является организацией, то на такие отношения тоже будет распространятся п.2 ст.651 ГК РФ. Разница станет заключаться только в размере госпошлины. Для собственника-юрлица она составит 22000, согласно ст.333.33 НК РФ.

Читайте также: Регистрация договора аренды в Росреестре: какие регистрировать, какие — нет

Особенности оформления найма между организациями

Требования к составлению договора найма между двумя организациями применяются те же, что и для обычных договоров аренды. Но существует несколько параграфов, на которые рекомендуется обратить особое внимание.

Оплата коммунальных платежей. Сумма по квитанциям каждый месяц будет выходить разная, что повлечет за собой определенные неудобства для отдела бухгалтерии. Оптимальным вариантом будет договориться с владельцем жилплощади о фиксированной стоимости аренды, в которую уже будут включены коммунальные платежи. Но в таком случае нанимателю следует быть готовым, что собственник обозначит максимальную стоимость коммуналки, чтобы не остаться в минусе.
Договор лучше заключать на срок менее одного года, чтобы избежать волокиты с регистрацией. Но следует помнить, что незарегистрированные сделки не освобождают собственника от уплаты налогов. Для юрлиц сумма налогообложения составляет 6% от получаемой с аренды прибыли.
Обязательно прописывать в тексте документа данные о всех лицах, которые будут проживать в квартире. Если проживать будет не указанный в договоре человек, то это может послужить причиной для расторжения соглашения.

Основное, что следует помнить собственнику-физлицу при подписании договора аренды с организацией – наниматель может использовать жилплощадь только для проживания. Ведение предпринимательской деятельности в арендуемой квартире запрещено законодательством РФ. Что касается всех остальных норм и правил, то они будут такими же, как и при соглашении об аренде между физлицами.

Договор аренды квартиры между физическим и юридическим лицом — правила 2021