Подробно о том, чем отличается договор найма от договора аренды жилого помещения

Физические и юридические лица во многом по-разному реализуют свои права и осуществляют обязанности. Различия присутствуют практически во всех сферах хозяйственно-экономической деятельности, в том числе и в имущественной.

В зависимости от того, какие лица представляют стороны договора, различают понятия найма и аренды.

Показать содержание

• Регулирование указанных правоотношений
• Чем отличаются договорные соглашения?
Объект и предмет     Стороны    
• Государственная регистрация
Ответственность за несоблюдение регистрации     Сроки     Отличия при расторжении    
• Платежеспособность арендатора и нанимателя
• Видео
• Заключение

Регулирование указанных правоотношений

Выделяют 3 главных нормативно-правовых актов, на основании которых осуществляется регулирование отношений по использованию, распоряжению и владению жилыми помещениями в Российской Федерации:

1. Конституция.
2. Жилищный кодекс.
3. Гражданский кодекс.

Вопросы управления договорными отношениями отражены во 2 части ГК РФ, в частности:

• аренда (глава 34 ГК РФ);
• наем (глава 35 ГК РФ).

По своей сути, два этих договора очень похожи и предполагают передачу собственности (например, квартиры) для временного проживания на определенных условиях и за определенную плату.

Чем отличаются договорные соглашения?

Главное отличие в том, кому передают жилое помещение:

1. частные лица получают его на условиях найма (коммерческого или социального);
2. организации и предприятия – по договору аренды.

Отсюда следует, что в первом случае отношения сторон регулируются главой 35 ГК РФ, а во втором — главой 34 ГК РФ. Оба вида соглашений относятся к договорам имущественного найма, с помощью которых осуществляется передача жилья для временного проживания. И несмотря на то, что эти документы имеют одинаковую структуру, содержание их сильно рознится.

• Скачать бланк договора найма жилья между физическими лицами
• Скачать образец договора найма жилья между физическими лицами
• Скачать бланк договора аренды жилого помещения между физическим лицом и организацией
• Скачать образец договора аренды жилого помещения между физическим лицом и организацией

Объект и предмет

Объект аренды или найма – важная часть договора, к описанию которого следует отнестись крайне внимательно. Недостаточно полное или неправильное описание индивидуальных свойств передаваемого имущества, ведет к признанию договора незаключенным.

Предметом договора аренды могут выступать различные объекты (ст.607 ГК РФ):

• земельные участки, озера, пруды, воздушное пространство и другие природные объекты;
• предприятия, фабрики, заводы, коммерческие организации;
• нежилые помещения, офисы, склады;
• другие не употребляемые в процессе использования вещи.

Предметом договора найма может быть только изолированное жилье, то есть, капитальное строение или его часть (например, квартира или комната). Помещение обязательно должно быть подключенное к коммунальным услугам, иметь отдельный вход и отвечать всем санитарным нормам.

В таблице приведены принципиальные отличия объектов социального и коммерческого найма.

Стороны

Стороны договора аренды (арендодатель и арендатор) могут быть представлены любыми лицами:

1. Физическими.
2. Юридическими, в том числе и органами государственной власти.

Стороны договора найма именуются – наймодатель и наниматель. В случае социального найма, жилье предоставляет уполномоченный на это государственный орган управления, при коммерческом найме, в качестве наймодателя может выступать как физическое, так и юридическое лицо. В то время как, нанимателем может быть только частное лицо.

Читайте также: Договор аренды земельного участка: виды и особенности

Государственная регистрация

Внесение сведений о сделке в реестр ЕГРН (регистрация договора) позволяет:

• уведомить госорганы о временной передаче прав на квартиру;
• получить начисление налога на доходы;
• при возникновении конфликтных ситуаций, иметь надежное и официально зарегистрированное подтверждение своих прав;
• получить юридически значимый дубликат договора, при его порче или потере.

Договор аренды необходимо регистрировать, только если квартира передается в пользование больше чем на год. Договор найма регистрации не подлежит, однако в ЕГРН вносят информацию об ограничении права собственности при условии, что отношения оформлены на срок более 11 месяцев (п.2 ст. 164 ГК РФ).

Для регистрации договора аренды в Росреестре нужно подать заявление и пакет документов в любом подразделении Росреестра или МФЦ.

1. Заявление может составлять и предоставлять любая из сторон. Подачу заявления на регистрацию договора социального найма осуществляет только наниматель (части 1-3 ст.51 №218-ФЗ).
2. Прием заявления и пакета документов происходить при предъявлении паспорта или учредительных документов организации.
3. Документы необходимые для регистрации договора:
   • совместное или одностороннее заявление на регистрацию;
   • доверенность, подтверждающая полномочия представителя – если одну из сторон представляет уполномоченное лицо;
   • договор (коммерческого найма, аренды или социального найма);
   • квитанция об уплате госпошлины;
   • иная документация, предоставляемая по требованию сотрудника Росреестра или МФЦ.
4. По факту принятия документов, заявителю выдается расписка.
5. В течение 5-ти рабочих дней с момента поступления документов, вносится регистрационная запись в реестр.

• Скачать бланк заявления на заключение договора социального найма
• Скачать образец заявления на заключение договора социального найма

Услуги по регистрации стоят:

• Для физических лиц – 2000 р.
• Для юридических – 22000 р.

Ответственность за несоблюдение регистрации

Договор признается заключенным, начиная с момента его подписания сторонами. Однако такой документ порождает права и обязанности только для участников сделки. Тогда как государственная регистрация подтверждает законность договора перед третьими лицами.

Когда в договоре есть пункт, обязывающий одну из сторон зарегистрировать договор в ЕГРН, то уклонение от исполнения, взятого на себя обязательства, является нарушением. В таком случае вторая сторона может обратиться в суд и либо расторгнуть договор, либо обязать виновную сторону зарегистрировать его, уплатив в том числе и все судебные издержки (ст.165 ГК РФ).

Штрафные санкции:

Сроки

Арендный договор оформляется на срок, согласованный сторонами. Законодательных ограничений нет. В случае когда в договоре срок действия не указан, документ признают заключенным на неопределенный срок. Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договорных отношений, оповестив письменно об этом за три месяца.

В коммерческом найме в зависимости от срока действия выделяют:

1. Краткосрочный договор – на срок до года.
2. Долгосрочный договор – от 1 года до 5 лет.

Коммерческий наем предоставляет нанимателю преимущественное право на пролонгирование договора (ст.684 ГК РФ). Договор соц. найма не устанавливает сроков действия и оформляется бессрочно.

Отличия при расторжении

Аренда квартиры юр.лицом предполагает, что ответственность за выполнение условий договора лежит именно на организации, а не проживающих. Все претензии должны направляться в адрес организации-арендатора.

Досрочное прекращение правоотношений по договору аренды возможно в следующих случаях:

• по обоюдному согласию;
• по решению суда.

В первом случае необходимо письменно оформить соглашение или акт о расторжении, в котором указывают:

1. Наименования сторон, принявших решение о прекращении договора (для лица указывают полное наименование и реквизиты, частные лица – ФИО и паспортные данные).
2. Данные о договоре аренды (его номер, дату составления, адрес и кадастровый номер квартиры, указанной в качестве объекта договора).
3. Дату, при наступлении которой, договор будет считаться недействительным. Вместо даты можно указать наступление какого-либо события (например, после окончательного расчета).
4. Пункт об отсутствии взаимных претензий.
5. Подписи и реквизиты сторон.

• Скачать бланк соглашения о расторжении договора аренды
• Скачать образец соглашения о расторжении договора аренды

Решение о судебном прекращении действия договора принимается в случае если:

• были нарушены условия договора;
• квартира использовалась не по назначению (не для проживания);
• состояние помещения заметно ухудшилось;
• оплата более 2 раз производилась с нарушением установленного срока;
• аварийное состояние жилья.

Договор найма, в отличии от аренды, может быть аннулирован в одностороннем порядке Нанимателем при условии, что он предупредит наймодателя минимум за 3 месяца до расторжения. При этом он вправе не озвучивать причину отказа от жилья.

Читайте также: Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем: как правильно оформить?

Следующее отличие заключается в том, что законодательно в споре с собственником жилья наниматель признается более слабой стороной, а значит, имеет ряд льгот и преференций:

1. Вместо расторжения договора суд предоставляет нанимателю срок (не более 1 года) для устранения указанных нарушений.
2. Через год, если ничего не изменится, суд может принять решение о расторжении либо отсрочить исполнение решения еще на год (п. 2 ст.687 ГК).

Платежеспособность арендатора и нанимателя

Самые главные риски при сдаче квартиры в коммерческий наем или аренду связаны со срывами платежей и образованием задолженности. Поэтому важно еще на этапе переговоров удостоверится в финансовой надежности второй стороны. Существуют сайты, с помощью которых можно быстро и бесплатно проверить информацию о будущем арендаторе или нанимателе:

1. Федеральная налоговая служба – позволяет узнать:
   • дату постановки на учет, сведения о видах деятельности, руководителе и прочее;
   • данные о приостановлении операций по счетам и банкротстве;
   • задолженность по налогам физических лиц.
2. Главное управление по вопросам миграции МВД России – дает возможность проверить действительность предоставленных паспортных данных.
3. Арбитражные суды РФ – дает доступ к судебным делам, можно подробно изучить каждое дело, ход его рассмотрения, решение суда, исполнительные листы и суммы.
4. Служба судебных приставов – содержит базы данных о задолженности по исполнительным производствам.

Видео

Смотрим видео по теме:

LawNow.ru: Чем договор аренды жилья отличается от договора найма? #36

Заключение

Важно напомнить, что существует распространенная ошибка – в договоре пишут аренда, а в тексте стороны именуются наниматель и наймодатель. Такая ошибка служит поводом для досрочного прекращения правоотношений.