Есть желание построить собственный дом или мечта заниматься сельхозпроизводством? А, может, в планах реализация большого бизнес-проекта? Для любой из этих целей, как  минимум, нужно взять участок земли в аренду. Неизбежно возникают вопросы: возможно ли это, где взять этот участок, к кому обращаться и что вообще нужно делать? Разберемся по порядку.

Показать содержание

• Как оформить участок земли в аренду. Земли разных категорий
Земли населенных пунктов     Участки сельхозназначения     Земли промышленности    
• Собственник юридическое или физическое лицо
• Земля в собственности муниципалитета
• Собственность государства
• Куда обращаться для заключения договора субаренды 
• С частным лицом
• С муниципальным образованием
• С государством
• Субаренда

Аренда земли. Правовые основания 

В Российской Федерации допускается гражданский оборот земель: их можно продавать, менять, арендовать и пр.

Возможно снять в аренду  земельный участок, принадлежащий не только частному лицу, но и публичному образованию. 

Статьи 22, 39.6, 46 Земельного кодекса  и статьи 607, 620 Гражданского кодекса — это главные нормы, которые регулируют земельные правоотношения в вопросах аренды.

Помимо этих законов, применяются и другие нормативные и подзаконные акты, например, Закон об обороте земель сельхозназначения, Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, в котором установлены принципы расчета арендной платы публичных земельных наделов.

Арендовать участок земли могут граждане России, иностранные граждане, а также лица без гражданства.

В зависимости от вида и категории земельного участка, а также от того, кому принадлежит земля и кто является заинтересованным соискателем, определяется, будет ли заключен договор аренды, на какой срок, на каких условиях и посредством какой процедуры.

Как оформить участок земли в аренду. Земли разных категорий

Земли по целевому назначению подразделяются на категории: земли сельскохозяйственного назначения; населенных пунктов; особо охраняемых территорий и объектов; лесного фонда; промышленности, транспорта, связи,  энергетики, теле- и радиовещания, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; водного фонда и земли запаса. 

Правила и условия аренды земельных участков РФ различных категорий устанавливаются как общими, так и  специальными нормами. 

Общим правилом оформления земельного участка в аренду, например, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является проведение торгов в форме аукционов (п. 1 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса). 

Читать также: Предоставление земельного участка, находящегося в собственности государства

Ниже рассмотрим специфику аренды для некоторых категорий земель.

Земли населенных пунктов

Как взять в аренду землю под строительство индивидуального жилого дома? Закон устанавливает случаи, когда для целей заключения договора аренды торги не проводятся.

Так, в частности, без торгов оформляются в аренду участки земли под индивидуальную жилую застройку гражданам, которые в порядке, установленном законом, подали ранее в местную администрацию заявление о предоставлении участка (в отсутствии других заявителей, имеющих желание приобрести такой участок) (пп. 10 п. 2 ст. 39.3, пп. 15 п. 2 ст. 39.6, ст. 39.18 Земельного кодекса).

Получение участка в аренду для ИЖС возможно сроком на 20 лет (ст. 39.8 Земельного кодекса).

Порядок предоставления земельных участков под ИЖС устанавливается местными нормативно-правовыми актами.

Участки сельхозназначения

Как получить в аренду такой земельный участок? Получить в аренду можно для целей рыболовства и сельхозпроизводства (п. 1 ст. 78 Земельного кодекса). 

Срок аренды такого участка, по общему правилу, может быть от 3 до 49 лет. Если приобретается для сенокоса или в качестве пастбища, то срок аренды до 3 лет. На Крайнем Севере оленьи пастбища допускается сдавать не менее чем на 5 лет (п. 3 ст. 9, п. 6 ст. 10 Закона об обороте земель сельхозназначения).

Участки сельхозназначения без аукциона сдаются в аренду только в строго определенных случаях. Порядок получения земельного участка сельхозназначения в аренду без аукциона аналогичен порядку получения участков других категорий. В регламент включены предварительное согласование, кадастровый учет,, подача заявления о предоставлении и принятие решения о предоставлении (п. 1 ст. 39.14 Земельного кодекса). 

Земли промышленности

В соответствии со ст. 88 Земельного кодекса землями промышленности признаются земли, которые предназначены или используются для функционирования и использования организациями промышленных объектов. 

Для решения задач по обеспечению деятельности промышленности могут выделяться земли под размещение административных и производственных сооружений, зданий и других объектов.

Как же оформить в аренду, если это земли промышленности? Вопросы аренды такой землей находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ (п. «в» ч. 1 ст. 72 Конституции РФ). Некоторые особенности могут устанавливаться актами субъектов РФ.

Законодательство предусматривает ряд требований в сфере экологии к функционированию производственных объектов, расположенных на промышленных землях.

Порядок получения такого земельного участка в аренду требует соблюдения общих требований к установлению санитарно-защитных зон для объектов, отдельных сооружений и зданий с технологическими процессами, являющимися источниками воздействия на окружающую среду.

Вид недропользования определяет различия в сроках и условиях аренды.

Например, специальным условием для аренды с целью разведки и добычи полезных ископаемых является наличие у соискателя лицензии на право пользования недрами и проекта, утвержденного в соответствии с законом, по рекультивации земель. Земельные участки предоставляются в аренду на срок действия лицензии недропользования.

Правила, как получить участок в аренду и в каких размерах предоставляются земельные участки под геологическое изучение, разведки, добычи, транспортировки и переработки полезных ископаемых, а также для охранных зон, устанавливаются согласно проектной документации или исходя из действующих установленных нормативов под указанные цели. Условия владения земельным участком, переданным для проведения работ, связанных с геологическим изучением и иным пользованием недрами, а также права и обязанности землепользователей, помимо определенных статьями 41 и 42 Земельного кодекса, устанавливаются в договорах аренды.

Где искать сдающиеся в аренду наделы

Информация по незанятым участкам земли имеется в муниципалитетах, а также в  подразделениях Росреестра. В этих организациях можно получить перечень свободных земель, а также там могут проинформировать как оформить земельный участок  в  аренду. Сведениями о незанятых землях могут также обладать кадастровые  инженеры, к ним стоит обратиться при поиске интересующих участков. 

Попробуйте самостоятельно осуществить поиск, воспользовавшись публичной кадастровой картой либо просматривая объявления с соответствующей тематикой на различных интернет-ресурсах, например, на Авито.

Как оформить аренду земли

Чтобы заключить договор аренды, важно определить собственника участка. Собственником может быть как физическое либо юридическое лицо, так и муниципалитет либо государство. Выявив собственника, обратитесь к нему с соответствующим  предложением, чтобы узнать, как получить от него землю в аренду. 

Читать также: Предоставление земельного участка . Способы передачи и нюансы оформления

Формы обращения с предложением: лично, через законного представителя, почтовым отправлением, через многофункциональные центры (МФЦ),  через региональный портал государственных и муниципальных услуг (РПГУ), через правомочного представителя в структурном подразделении органа государственной власти.

В зависимости от того, кто является собственником, будет отличаться форма подачи обращения.

Собственник юридическое или физическое лицо

Предложение о заключении договора аренды с физическим лицом можно обсудить при личной встрече либо направить предложение на адрес по месту жительства физического лица.

Юридическое лицо можно заинтересовать, направив по его адресу коммерческое  предложение, либо при личной встрече с представителем юридического лица узнать, можно ли взять землю в аренду.

Читать также: Аренда земли: кто и на каких основаниях может получить земельный участок

Земля в собственности муниципалитета

В местную администрацию  стоит обратиться, если необходимо рассмотреть вопрос, касающийся предоставления земельного участка во временное пользование. Форма обращения: лично, через законного представителя, почтой  либо через МФЦ.

Собственность государства

Получение земельного участка в аренду, когда собственник государство, осуществляется через исполнительные органы государственной власти в пределах их компетенции согласно статей 9 — 11 Земельного кодекса. Форма обращения: лично, через законного представителя, почтой, через РПГУ.

Куда обращаться для заключения договора субаренды 

Бывают случаи, когда интересующая вас земля уже оформлена по документам аренды участка, в таком случае вопрос субаренды можно решить с арендатором или с арендодателем, в зависимости от содержания уже существующего договора.

В некоторых случаях запрещается сдача в  субаренду муниципальных и государственных участков земли (ст. 18 Закона об унитарных предприятиях).

Читать также: Понятие уступки права аренды земельного участка

Какие документы понадобятся

Перечень документов на аренду земельного участка будет различаться  по  субъектному составу сделки, а также от категории земли.

Так, для заключения договора аренды между гражданами понадобятся лишь документы, подтверждающие личности сторон сделки и кадастровый паспорт участка.

Как оформить участок в аренду без торгов в случае, если земли, на которых он располагается,  относятся к государственной или муниципальной собственности, а также какие для этого понадобятся документы, установлено ч. 2 ст. 15 Земельного кодекса: 

• подтверждение в форме документа, что у заявителя имеется право приобрести землю без торгов;
• схема расположения земельного участка, когда земельный участок еще не образован и проект межевания территории отсутствует;
• при подаче обращения о предварительном согласовании предоставления лесного участка — проектная документация лесных участков;
• когда подается заявление о предварительном согласовании оформления земельного участка товариществу садоводов и  огородников (СНТ или ОНТ) — список членов такого товарищества.

Заключение договора 

В договор аренды земельного участка необходимо включить все условия, которые будут отражать важные для сторон детали (существенные условия):

• Предмет договора — передача арендодателем земельного участка во временное владение арендатору за плату. Здесь описываем индивидуализирующие признаки арендодателя, арендатора и самого участка.

• Срок аренды — период времени, на который участок предоставляется в аренду;

• Арендные платежи — указывается размер арендных платежей и каким образом он сформирован: определен ли самостоятельно соглашением сторон или установлен по результатам аукциона. Также обязательно указывается, каким образом и в какие сроки будет производиться оплата;

• Права и обязанности сторон — описываются значимые для контрагентов права и обязанности в рамках исполнения договора;

• Ответственность сторон — устанавливаются санкции, которые могут последовать для стороны договора, которая допустит нарушение взятых на себя договорных обязательств;

• Заключительные положения — в этом разделе соглашения можно указать на другие моменты, которые стороны считают важными для исполнения в рамках этого договора. Например, о возможности продления договора после окончания срока его действия, о способах уведомления контрагента и т.п.;

• Регистрация — договор аренды, заключенный на срок более года, подлежит обязательной регистрации в Росреестре;
• Форма договора — для арендного соглашения предусмотрена обязательная письменная форма. Если не соблюсти письменную форму, то сделка не будет действительной.

Для понимания процедуры оформления земельного  участка в аренду дадим краткую пошаговую инструкцию. Содержание инструкции будет различаться  в зависимости от статуса собственника земли.

Читать также: Договор аренды земельного участка: виды договора и особенности аренды

С частным лицом

Когда собственником участка является юридическое или физическое лицо, арендовать земельный участок можно согласно общего порядка, установленного для всех договоров (см. п. 2 ст. 432, ст. ст. 435, 438 Гражданский кодекс).

Рассмотрим процедуру заключения договора аренды на примере физического лица:

1. Собственник формирует участок, который собирается передать в аренду. Для этого он производит межевание участка; 
2. Будущий арендодатель осуществляет кадастровый учет этого участка;
3. Заключается договор аренды в письменной форме, в котором прописываются все существенные условия соглашения (пп. 1 п. 1 ст. 161 Гражданский кодекс);
4. Если срок аренды, указанный в договоре, более года, то сделка регистрируется в Росреестре.

Читать также: Регистрация дополнительного соглашения к договору аренды: когда это нужно делать, какие требуются документы, а также срок передачи готовых бумаг в Росреестр 

С муниципальным образованием

А как арендовать землю, находящуюся в муниципальной собственности? Следуйте инструкции:

1. Вначале стоит уточнить, не попадаете ли вы в категорию тех физических лиц и организаций, которые могут претендовать на участок земли, минуя процедуру торгов;
2. Затем необходимо составить заявление о выделении участка или заявку на участие в торгах;
3. Обратитесь с заявлением в соответствующий орган местной администрации, который уполномочен рассматривать земельные вопросы;
4. Примите участие в аукционе, если вы не попали в исключение из общего правила о торгах;
5. При положительном результате торгов заключаете договор аренды.

С государством

Ваши действия будут аналогичны действиям, что рассмотрены выше, по тем же правилам, что и для муниципального образования.

Но подавать заявление об оформлении участка в аренду уже нужно будет в органы исполнительной власти.

Субаренда

Как оформить участок в аренду, если он уже арендован? Возможно оформить договор субаренды. Для этого предпримите следующие шаги:

1. Уведомить арендодателя о предоставлении земельного участка в субаренду или получить от него согласие;
2. Заключить договор со всеми существенными условиями, характерными для основного арендного договора;
3. Субаренда сроком на год или более подлежит государственной регистрации.

Арендная плата                                                       

Размер платы в случаях аренды земли между частными лицами определяется соглашением сторон.

При государственной или муниципальной форме собственности на землю размер арендных платежей рассчитывается по правилам ст. 39.7 Земельного кодекса:

• по аукционным результатам — при проведении торгов;
• рассчитывает уполномоченный орган — если торги не проводятся.

В определенных ситуациях, например, когда оформление земли в аренду происходит в пользу граждан, у которых имеется право на его предоставление вне очереди, а также при оформлении земельного участка, находящегося под гаражом, построенным до 30.12.2004, размер арендного платежа не может быть больше размера налога на землю, определенного в отношении участка (пп. 3 п. 5 ст. 39.7 Земельного кодекса; п. 19 ст. 3.7 Закона N 137-ФЗ; ст. 1 Закона N 191-ФЗ).

Заключение

В России земельные участки можно брать в аренду, кроме тех, которые из гражданского оборота изъяты. Ответ на вопрос, как взять участок в аренду,  во многом будет зависеть от категории земли, на которой расположен участок. Для заключения арендного договора необходимо обращаться к правообладателю земельного надела.

АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА