Составляем по образцу договор задатка и аванса при покупке земельного участка с домом

Покупка участка, на котором расположен дом, является ответственным мероприятием, которое требует особей внимательности. У каждого свои особенности и стоимость, поэтому важен предварительный договор купли продажи земельного участка с домом.

Для чего нужен предварительный договор?

Предварительный договор купли продажи жилого дома и земельного участка – это документ, который подписывается, когда покупатель уже определился с выбором. Он служит закреплением устной договоренности и подтверждением серьезности намерений.

Что гарантирует договор

Продавец и покупатель взаимно обязуются завершить сделку в течение конкретного срока (чаще всего это 12 месяцев). 

После подписания предварительного ДКП собственник участка с домом может уверенно снимать объявления о продаже. Особенно, когда покупателем уже внесена часть стоимости участка в качестве авансового платежа или задатка. 

Покупатель же уверен, что выбранный им участок «не уплывет в другие руки».

Риски при составлении

При составлении предварительного договора существует ряд рисков:

• Потери внесенного залога и аванса. Во избежание такой ситуации важно все хорошо обдумать, внимательно прочесть все условия, прежде чем подписывать. Кроме того, исходя из этого риска, не рекомендуется предварительно вносить большую сумму.
• Признание подписанного документа недействительным. Чтобы этого не случилось необходимо соблюдать форму договора и соблюдать все условия. Важно заверить подписанный документ у нотариуса, иначе он может быть признан незаконным. 
• Приобретение участка с обременением. Еще на этапе рассмотрения вариантов рекомендуется внимательно изучить все официальные документы по объекту.

Именно этапы выбора объекта недвижимости и составления ПДКП требуют максимального внимания. Поэтому рекомендуется привлечь к этим моментам профессионала.

Типичные ошибки при составлении 

Ошибки при подписании любого документа, связанного с недвижимостью, могут повлечь как  потерю финансовый средств, так и утрату прав собственности (в крайнем случае). 

• Нет точной стоимости участка. Рекомендуется проследить, чтобы цифра была четко прописана уже в предварительном договоре, а не только озвучена устно.
• Нет подробного описания предмета договора. То есть фактически непонятно, о каком именно объекте идет речь. Обязательно должны быть указаны такие сведения, как адрес, кадастровый номер, площадь участка и дома, расположенного на нем.
• Отсутствует пункт о первоначальном взносе. Важно четко зафиксировать факт передачи денег, иначе при необходимости будет сложно его доказать.  Особенно если деньги передавались наличными купюрами.
• Заключение договора в устной форме – это самая грубая и недопустимая ошибка. При устной договоренности де-юре между сторонами нет никаких взаимных обязательств. 

Важно! Допустив одну из этих ошибок, вы гарантированно потеряете время. Ведь такой договор не может считаться действительным, риск быть обманутым значительно возрастает.

https://youtu.be/Av2h8lHYgl0

Порядок составления и расторжения

Эти процессы регулируются законодательством, что способствует соблюдению прав, как покупателя, так и продавца. Поэтому существенные условия составляются относительно произвольно с обязательным их применением. Примерная структура документа: 

• Сведения о сторонах.
• Информация об участке.
• Стоимость объекта.
• Срок. 
• Права и обязанности. 
• Ответственность. 
• Дополнительная информация: сколько экземпляров составлено, время вступления документа в силу, ответственность за расходы и др.

Важно! В некоторых случаях даже согласованный и подписанный документ может быть расторгнут.

Возможно три ситуации: 

• Когда обе стороны приняли такое решение. Это самый простой вариант, при котором каждый остается со своим.
• Когда передумал продавец или покупатель, а не оба сразу. Если договориться о расторжении предварительного договора не получается, то необходимо обратиться в суд. Документ будет признан недействительным, если будут доказаны реальные нарушения условий договора.
• Когда инициатива исходит от одной из сторон, при этом вторая сторон категорически против расторжения предварительного ДКП. В этом случае решить вопрос можно исключительно в судебном порядке. Если есть первоначальный взнос, то его права определяются в соответствии с законодательством.

Таким образом, любой заключенный ПДКП имеет обратное действие и не является стопроцентной гарантией того, что сделка состоится. Для уверенности и предусматривается предоплата.

Виды предварительных договоров при купле-продаже ЗУ

Существует несколько вариантов:

• С авансом. Что касается расторжения предварительного ДКП и  возвращения средств, то аванс возвращается во всех ситуациях.
• С задатком. Если же продавец решит расторгнуть договор, он будет обязан выплатить покупателю сумму, равную двум задаткам. Для собственника же эта сумма является гарантированным минимумом в ситуации, если сделка сорвется не по его вине.
• А также бывает предварительный договор при ипотеке. В случае с ипотечной оплатой, она вносится уже при заключении сделки. С той точки зрения, такой вариант является наиболее надежным. 

Однако чаще всего при составлении такого предварительного договора покупатель просит небольшой аванс. Это может быть и 1% от стоимости. Ведь именно получение денег от покупателя указывает на то, что сделка по продаже, действительно, будет заключена. 

Покупателю выгоднее вносить аванс, а продавцу – брать задаток (конечно, если он уверен, что не передумает продавать свой участок). Впрочем, если особых сомнений в заключении сделки нет, споров по поводу того, как назвать предоплату, быть не может.

Договор задатка

В Статьях 380 и 381 Гражданского кодекса четко прописаны все условия, включая и возможную сумму задатка: стороны должны договориться между собой о его размере. 

Документ является гарантией выполнения обязательств, возложенных на каждого из участников сделки, а также подтверждает факт перечисления денежных средств.

В статье 380 ГК сказано, что залог – это денежный платеж, внесенный одной стороной в пользу другой, включенный в платежи, указанные в договоре купли-продажи, и являющийся доказательством совершения сделки. 

Если денежные переводы не подтверждены документально, вернуть средства в соответствии с законом не удастся. Еще одним доказательством передачи, помимо договора, может служить квитанция от гражданина, продавшего недвижимость.

Важно! Если продавец был мошенником и задаток был передан без договора, истцу будет очень трудно доказать оплату наличными. Слова, которые не подкреплены соответствующими документами, вероятно, не будут приняты во внимание.

Договор аванса

Аванс необходимо вносить после подписания предварительного договора, когда фактически объект еще не передан в собственность покупателю. Впрочем, этот платеж надежно защищен на законодательном уровне. 

Подписывая предварительный договор, стороны соглашаются с его условиями, своими обязанности, а также приобретают гарантии выполнения изложенных условий, как в части оплаты покупки, так и в части передачи объекта недвижимости в собственность.

В Пункте 3 статьи 380 Гражданского  кодекса говорится о том, что авансом считается любая предоплата, если она не названа в тексте договора задатком.

Аванс может быть равен, как фиксированной сумме, так и определенному проценту от согласованной сторонами цены продажи. Его можно назвать номинальной предоплатой. С одной стороны, продавец получает какие-то деньги на руки, а с другой – ответственности нет ни у кого. 

Как составить авансовый договор на покупку ЗУ и дома на нем

После того, как человек нашел дом своей мечты и готов стать его владельцем, все условия покупки обговариваются с продавцом. Изначально это происходит в рамках переговоров, на которые могут быть привлечены риэлторы с одной или с обоих сторон. 

Решение о внесении аванса принимается совместно, но исходя из финансовых возможностей покупателя. Внеся авансовую сумму, покупатель обязуется выплатить остаток в долгосрочной перспективе. Продавец же уже не может продать свой участок в пользу третьей стороны.

Отдельный договор на внесение аванса, как правило, не составляется – условия прописываются в основном договоре.

В случае, когда продавец получил аванс, но отказывается подписать основной ДКП, следует обращаться в суд. С вероятностью в 99% судья примет решение о том, что собственником спорного участка является заявитель, при этом мнение ответчика учитываться не будет.

Обязательные пункты (существенные условия)

Такой документ можно написать от руки и сразу же подписать в двухстороннем порядке. Главное, чтобы он включал такую информацию:

• Описание участка и дома (наименование, характеристики, официальные документы).

• Сколько денег покупатель должен заплатить в качестве аванса после вступления в силу предварительного соглашения. Как правило, эта сумма не превышает одной десятой части от полной стоимости участка.
• Все о правах и обязанностях. В частности четко прописано, что собственник утрачивает право продавать участок другому человеку, если он уже имеет на руках аванс. А покупатель обязуется подписать впоследствии основной договор и заплатить полную цену за участок.

• Крайний срок для внесения денег продавцом.

• Если оплата аванса производится по безналу, то никакие дополнительные документы не требуются. Ведь банковская выписка сама по себе является официальным подтверждающим документом.
• Форма оплаты – это может быть безналичный и наличный расчет, в зависимости от желания сторон.
• Если предполагается оплата наличными, нужно указать, как нужно подтвердить оплату: квитанция, участие в переводе денег нотариусу, аренда банковской ячейки и т.д. Благодаря этому риск оказаться обманутым становится гораздо ниже. Кроме того, на основании таких документов при попытке мошенничества, уплаченная сумма может быть взыскана с продавца в принудительном порядке по решению суда. Соответственно, при оплате по безналу нотариальное заверение не обязательно, по желанию.

• Штрафы и последствия отказа в заключении сделки. Продавец и покупатель могут совместно решить, что, например, сторона, что если кто-то из них передумает, будет обязан компенсировать потери, заплатив второй стороне, 5-7% от стоимости участка. Такое условие заставляет людей задумываться в серьезности своего решения перед тем, как ставить подпись на договоре.

Образец договора и бланк

Образец договора аванса при покупке земельного участка с домом включает все существенные условия. Также подписывается соглашение об авансе:

Как составить договор задатка при покупке ЗУ с домом?

Предварительный договор купли продажи земельного участка с домом с задатком не должен быть слишком сложным. Он должен содержать самую важную информацию. Излишняя сложность данного соглашения может привести к путанице, когда люди не будут в полной мере понимать, какие именно обязательства они на себя берет.

Такой договор можно просто написать от руки и подписать в двухстороннем порядке. Этого достаточно, чтобы он считался действительным. Регистрация подписанного документа в нотариальных органах не требуется.

Обязательные пункты (существенные условия)

Бланк договора задатка при покупке дома с земельным участком включает следующие пункты:

• Стоимость самого объекта;
• Сумму, которая будет внесена сразу;
• Сведения о хозяине участка и о потенциальном покупателе, включая паспортные;
• Подробную информацию о земельном участке и доме, который на нем стоит (площадь, этажность, доступность коммуникаций и т.д.);
• Сколько действует договор, когда должен быть внесен задаток и остаток стоимости;
• Дату и место заключения договора.

При составлении договора рекомендуется обратиться за помощью к профессиональному юристу или риэлтору. Если договор составляется самостоятельно, рекомендуется показать его специалисту, прежде чем подписывать.

Образец договора и бланк

Договор задатка при покупке земельного участка с домом образец:

Скачать образец договора задатка при покупке земельного участка с домом можно по ссылке

Особенности составления предварительного договора при покупке ЗУ и дома на нем в ипотеку

Если человек планирует рассчитаться за участок не собственными, а банковскими средствами, то без предварительной договоренности с собственником не обойтись. В такой ситуации подписанный ПДКП служит основанием для банков рассматривать заявку на ипотечное кредитование.

Вкратце, схема работы по покупке жилья в ипотеку выглядит следующим образом:

• выбор объекта сделки, изучение подробной информации, включая проверку кадастрового номера, выписки из Единого государственного реестра недвижимости;
• заключение ПДКП на конкретный участок;
• обращение в банк с заявлением о получении кредита (покупатель может самостоятельно рассылать заявки в банки или обратиться за помощью к риэлтору);
• получение одобрения предоставления ипотеки от одного из банков;
• заключение ипотечного договора;
• подписание основного ДКП;
• внесение в госреестры информации о новом собственнике объекта недвижимости;
• завершающий этап, в рамках которого финансовая организация, предоставившая ипотечный кредит покупателю, переводит денежные средства продавцу.

Обязательные пункты (существенные условия)

В предварительном ДКП участка с домом по ипотеке должна содержаться такая информация:

• официальная информация о покупателе и продавце;
• все существенные условия, согласованные в ходе переговоров;
• сведения об участке и доме, расположенном на нем (номера из кадастровой книги, площади, этажность дома, сведения о проведении канализации, света, газификации и другие);
• фиксированная стоимость имущества (так как продавец не имеет возможности изменить его до совершения сделки);
• срок и порядок окончательного расчета покупателя по приобретенному имуществу;
• дата, до которой стороны обязуются подписать окончательный договор купли-продажи конкретного объекта недвижимости;
• пени, неустойки и иные действия по усмотрению сторон;
• при наличии информация об авансе или задатке, о приобретении с привлечением средств финансовых организаций.
• условия передачи объекта, например, подписание соответствующего акта.

Образец 

Образец предварительного договора купли продажи земельного участка с домом:

Дополнения к договору 

Существует стандартный бланк такого договора, однако, бывают особые случаи, когда необходимо указать и дополнительную информацию. Ко всей подготовительной работе стоит привлекать профессионального риэлтора, ведь он знает тонкости и точно все оформит правильно.

В каких случаях требуются

Речь идет о нестандартных ситуациях, в которых строгое заполнение имеющегося бланка договора не представляется возможным, поскольку не отражает всей важной информации в полной мере. Самые распространенные дополнения к предварительному договору:

• • Если продавцов несколько, то в преамбуле первоначального договора купли-продажи вместо «я» следует поставить «мы», а второго и последующего продавца разделить через запятую.
  •  Если покупателей несколько, то в описательном пункте сведений нужно разделить данные о втором и последующих покупателях запятыми, в пункте 1 перед словом «собственность» добавить «долевую».
  • Если в интересах одной из сторон действует третье лицо по доверенности, это также необходимо прописывать в договоре.
  • Если сторона не достигла совершеннолетия, то ее интересы представляет законный представитель (родитель или опекун). То все действия, описанные в договоре, должны быть соответственно  промаркированы. 
  • В 4 пункте договора указывается форма первоначального взноса, то есть аванс или задаток. Этот пункт является ключевым при составлении предварительного документа.

Образец

Скачать стандартный бланк для предварительного договора купли продажи дома с земельным участком можно по ссылке.

Договор купли продажи земельного участка

Отличия между этими договорами

Заключение

Предварительный договор купли продажи дома и земельного участка – это промежуточный этап между устным разговором и конечным заключением сделки. Он подписывается, чтобы закрепить все согласованные условия, а также приблизить реальное совершение сделки. 

Самое важное, что нужно согласовать при его составлении, – условие оплаты и внесения предоплаты. Поскольку является гарантией, повышающей вероятность заключения сделки. А, прежде чем обдумывать условия ПДКП следует изучить сам участок и документы к нему, проверить их на возможные обременения и какие-либо противоречия.