Что такое уступка права аренды земельного участка?

Определение переуступки прав нигде законодательно не закреплено. Под уступкой понимают некий переход прав от одного арендатора к другому. Проще говоря, права, предоставленные собственником при аренде земельного участка одному лицу, переходят к другому.

Правовые основания

Нормы, регулирующие вопрос переуступки, прописаны в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс, ГК РФ), Земельном кодексе Российской Федерации (далее — Земельный кодекс, ЗК РФ) и некоторых других нормативно-правовых актах. При этом, нормы земельного законодательства являются специальными. Это значит, что в спорных вопросах именно на положения Земельного кодекса стоит опираться в первую очередь.

Правовые основания.

п.3 ст.3 ЗК РФ. Имущественные отношения относительно земельных участков регулируются гражданским законодательством.
ст. 22 ЗК РФ. Установлены общие правила, касающиеся аренды земли.
ст. 35 ЗК РФ. О правах и обязанностях нового арендатора в случае перехода ему права собственности на объект, находящийся на арендуемой земле.
ст. 39.6 ЗК РФ. Особенности предоставления в аренду земельных участков, принадлежащих государству, на основании торгов и без них.
п. 2 ст. 607 ГК РФ. Установлены особенности сдачи в аренду земельных участков.
ст 552 ГК РФ. Основания продажи объекта недвижимости на арендованном участке.
ст. 615 ГК РФ. Условия использования арендованного имущества и т.д.

Договор переуступки частично пересекается с договором аренды и соглашением о переуступке прав (цессия). Несмотря на то, что цессия устанавливает правила передачи кредитором своих прав и регулируется ст. 388 ГК РФ, в целом этот договор относится к институту обязательственного права, в котором рассматриваются вопросы о перемене лиц в обязательстве. На основании соглашения о цессии происходит действительно переуступка прав, когда все права предыдущего арендатора передаются новому.

Отличие переуступки от аренды

Под арендой здесь понимается субаренда, когда арендодатель сдает в аренду земельный участок новому арендодателю. Это право основного арендодателя регулируется статьей 615 ГК РФ. В договоре поднайма главным во взаимоотношениях с собственником остается первый и основной арендатор, в то время как в договоре переуступки главным становится второй арендатор. В переуступке все права на пользование земельным участком переходят новому арендатору, а в субаренде основные полномочия и обязанности лежат на первом арендаторе.

Переуступка права аренды ЗУ

Можно ли продать право аренды ЗУ третьим лицам и на каком основании?

Да, право аренды земельным участком может быть передано основным арендатором за определенную плату третьим лицам. Происходит это как раз на основании договора субаренды. При этом может сдаваться земельный участок полностью или только его часть. Право аренды передается основным арендодателем в субаренду в пределах, установленных законом, и на условиях, которые не противоречат основному договору аренды. Данное право арендатора регулируется нормами ГК РФ и ЗК РФ. В частности, ст. 615 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ.

На какой срок можно передать право аренды?

Согласно ст. 22 ЗК РФ арендодатель имеет право передать свои права и обязанности без согласия собственника в пределах основного срока договора аренды на земельный участок, если в таком договоре не прописано другое. Новый арендатор начинает владеть земельным участком на праве основного собственника по тому же договору, который был у предыдущего арендатора с собственником. Новый договор заключать в общих ситуациях не потребуется. При этом важно уведомить собственника земельного участка о том, что появился новый пользователь земли.

Срок передачи права аренды установлен в договоре между владельцем земли и прежним арендатором. Законодательно то, на какой срок передается право перенайма новому арендодателю не устанавливается, но на практике это право передается на срок, прописанный в договоре.

Как оформить переуступку права аренды земельного участка?

Переуступка прав аренды земельного участка должна быть оформлена в соответствии с нормами закона. Для того чтобы это сделать необходимо уточнить кто является субъектом данных отношений, какой у данных субъектов правовой статус и на каких основаниях можно осуществить данный переход прав.

Несмотря на то, что по соглашению о перенайме к новому арендатору в любом случае переходят все права и обязанности предыдущего, необходимо такой договор составить.

Причины, по которым это необходимо сделать в короткие сроки.

Понадобятся какие-либо документы об аренде земельного участка, которые находятся в распоряжении предыдущего арендатора.
Потребуется подтвердить права нового арендодателя для какого-нибудь дела, то предыдущее соглашение об аренде с собственником, которое по закону распространяется и на нового арендатора, не во всех ситуациях подходит.
Собственник будет направлять уведомления об изменениях, например, касающихся платы за землю, старому арендатору, который может их не получить или не сообщить о них новому арендатору. В связи с чем могут наступить определенные правовые последствия в виде долга по аренде или др.

При перемене арендатора в обязательственном договоре о переходе прав предыдущий арендатор может действовать только в соответствии с законом и основным договором об аренде с собственником.

Важно! Перед заключением договора переуступки важно проверить отсутствие/наличие долгов у прежнего арендатора по всем платежам, которые он должен был вносить. И, если долги имеются, то стоит заранее договориться об их погашении.

Порядок оформления договора переуступки права аренды земельного участка

Содержание договора переуступки

В договоре перенайма земельного участка прописываются все условия, которые являются обязательными и наиболее существенными для аренды и цессии. Соглашение оформляют в письменном виде. Оформление происходит по общим правилам для гражданских договоров, регулирующихся ГК РФ.

Основными элементами договора переуступки являются:

сведения об объекте аренды;
срок заключения договора;
размер платы за передачу прав;
права и обязанности сторон;
условия перехода прав;
данные об арендаторе и собственнике.

Договор составляется в трех экземплярах, два из которых остаются арендаторам, а третий передается собственнику земли.

Необходимые документы

Для заключения договора потребуются следующие документы:

паспорта заявителей (для физических лиц, ИП);
учредительные документы (для юридических лиц);
основной договор аренды между первым арендатором и владельцем земли;
выписка из ЕГРН на объект перехода прав;
межевой план на земельный участок, если он не стоит на кадастровом учете;
план-схема расположения участка;
акт приема-передачи;
платежный документ, который подтверждает оплату государственной пошлины.

Справка! Если земля находится в собственности государства, то может потребоваться разрешение от муниципалитета или субъекта на переуступку таких прав.

Нужно ли регистрировать договор?

Законодательно обязательная регистрация договора о переуступке прав необходима только тогда, когда основной договор об аренде с арендодателем был зарегистрирован. Данное положение установлено в ст. 389 ГК РФ. Регистрирующим органом выступает Росреестр.

Важно! Сам Росреестр указывает на необходимость того, чтобы договор переуступки земельного участка был зарегистрирован.

В этой необходимости опираются на ст. 389, 391, 615 ГК РФ. Особенно это касается тех договоров аренды, которые были зарегистрированы изначально. Здесь имеется в виду первоначальный договор аренды между собственником и арендатором. На этот счет имеются разъяснения и Верховного суда РФ “Постановление Пленума ВС РФ от 21.12.2017 г. № 54”.

Росреестр не имеет прав отказать в регистрации соглашения о переуступке, если оно не противоречит основному договору об аренде. Регистрация договора в среднем длиться до 10 дней.

Обязательные пункты договора

Обязательные пункты соглашения о переуступке не должны противоречить основному договору об аренде с собственником. Главными пунктами договора являются условия перехода прав, согласно которым один арендатор передает свои права другому, а также основания такого перехода. При этом в договоре переуступке обязательно ссылаются на основной договор и делают это письменно. Основной договор прикладывают в качестве обязательного приложения.

Другими существенными пунктами в договоре перехода прав является плата за передачу, описание объекта, в отношении которого осуществляется переход прав, согласие собственника, когда это необходимо в силу закона.

Скачать бланк договора переуступки права аренды земельного участка между физлицами

Переуступка права аренды земельного участка в 2023 году

Частые вопросы

Разберем частые вопросы, которые касаются перехода прав от одного арендатора к другому.

Нужно ли согласие собственника?

Согласие собственника не требуется, если переход переуступки происходит в пределах того срока, который указан в договоре между арендатором и владельцем земли. Необходимо лишь отправить ему уведомление. Об этом говорится в ст. 22 ЗК РФ. Это положение в основном относится к частной собственности.

Касаемо собственности государства, согласие собственника не требуется, если договор аренды заключен на срок более 5 лет. Необходимо также только отправить уведомление. Но срок самой передачи ограничивается договором, который был составлен между государством и прежним арендатором.

Если собственником выступает государство, то его согласие необходимо и в некоторых других случаях. Если арендатор:

имеет статус резидента особой экономической зоны;
является участником свободной экономзоны в Республике Крым или в Севастополе с правом аренды без торгов;
является субъектом малого или среднего предпринимательства, а земельный участок относится к специальной категории земель, которые свободны от прав третьих лиц.

Все эти положения регулируются ст. 22 ЗК РФ.

Важно! Согласие собственника потребуется, если об этом прямо прописано в основном договоре аренды.

В какой срок должно быть направлено уведомление о переуступке?

В постановлении Пленума ВАС от 24.03.2005 г. №11 сказано, что уведомление о переходе права пользования земельным участком на праве аренды должно быть направлено в разумный срок после того, как такая сделка была совершена.

Что такое разумный срок?

Разумный срок для обязательств, регулирующихся ст. 314 ГК РФ, предполагает, что уведомление должно быть направлено в течение семи дней с того момента, как арендодатель потребует представить ему такие сведения.

Что будет, если не направить в срок уведомление

Если не направить уведомление в указанные сроки, то владелец земли имеет право потребовать возмещение убытков, которые могли возникнуть в связи с отсутствием такого уведомления.

Запрет на переуступку права аренды некоторых земель

Переуступка прав возможна не всегда. В некоторых случаях это право ограничено законодательно. Переуступка запрещена в следующих случаях.

Земельный участок был получен в аренду по результатам торгов (ст. 39.6 ЗК РФ, ст. 448 ГК РФ).
Земельный участок был предоставлен для комплексного развития (ст. 68 ГК РФ).

Еще одним ограничением можно назвать ситуацию для некоторых арендаторов, при которой преимущественным правом аренды на земельный участок наделен предыдущий арендатор по отношению к новым лицам. Об этом сказано в ст. 39.8 ЗК РФ.

Договор переуступки права — серьезный юридический документ, который несет в себе правовые последствия, как для владельца земли, так и для обоих арендаторов. Соглашение имеет четкие требования к условиям осуществления и регулируется законодательно. Именно поэтому важно заранее ознакомиться со всеми тонкостями процедуры и выполнить переход прав правильно. Это позволит избежать правовых последствий и признания ничтожности сделки в будущем.