Договор аренды земельного участка: виды и особенности

Покупка земельного участка под строительство, организацию производства или торговли не всегда возможна и не всегда целесообразна. Для организации дела можно арендовать земельный участок.

Арендовать недвижимое имущество можно как у хозяина, так и третьих лиц, например, через риэлтерскую службу, арендатора земли в качестве субаренды.

Показать содержание

• Чем регулируется аренда земли
• Существенные условия договора
Предмет договора    
• Цена договора
Права и обязанности сторон     Срок заключения договора аренды     Внесение изменений    
• Особенности аренды
• Виды договора и их особенности
Между физическими лицами     Между юридическими лицами     Земли сельхозназначения     Земли промназначения     Договор аренды дачного участка     Краткосрочная аренда     Долгосрочная аренда     Аренда у государства    
• Оформление и регистрация
Кто должен оформить аренду земельного участка     Документы, необходимые для оформления аренды     Куда обратиться для подачи заявления     Что произойдет после подачи заявления    
• Причины отказа в оформлении договора аренды

Чем регулируется аренда земли

Аренда земельного участка регулируется Гражданским и земельным Кодексами Российской Федерации и другими нормативными актами. Перечислим и кратко рассмотрим их:

• Статьи 22, 39.6, 46 Земельного кодекса РФ. Статьи 607, 614, 620 Гражданского кодекса РФ.
• Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ.
• Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, устанавливающее, в том числе принципы определения арендной платы за публичные участки.

В рамках указанных норм арендодатель предоставляет арендатору землю для ведения своей деятельности за арендную плату. В свою очередь арендатор готов оплачивать аренду участка. Такой характер взаимоотношений хозяйствующих субъектов определён 689 статьёй ГК РФ и пунктом 1.1 статьи 24 Земельного Кодекса.

Гражданский кодекс оформляет гражданско-правовые отношения между физическими лицами, физическими и юридическими лицами, между юридическими лицами. Если вся тридцать четвёртая глава второй части нормативного акта посвящена вопросу аренды в принципе, то Земельный кодекс регулирует земельные отношения, в том числе вопросы аренды. Статья 22 ЗК РФ посвящена принципам аренды земельных участков, В пунктах статьи указано, кто и как имеет право арендовать и сдавать в аренду земельные участки. В статье 65 земельного кодекса уделено внимание оплате аренды и взимания арендной плате за пользование земельным участком.

Читать также: Аренда земли: кто и на каких основаниях может получить земельный участок

Существенные условия договора

Самое главное в любых договорных обязательствах – это условия договора. В случае с земельной арендой – это условия арендного договора земельного участка. Информацию, которая касается того или иного земельного участка, можно считать существенным условием арендного договора.

Предмет договора

Предметность договора аренды определённо ст. 607 ГК РФ. Предметом договора аренды земельного участка могут быть:

1. Место, где находится участок. Городская и сельская местность. Участок земли сельхозназначения или участок земли под строительство и т. т. д.
2. Адрес участка или точные координаты его местонахождения. Если участок находится в населённом пункте, всё очень просто: за каждым участком закреплён адрес, даже если там нет строений. В случай с сельскохозяйственными землями должны быть известны границы земельного участка (поле, сенокос, пастбища). Об этих границах можно всё выяснить непосредственно у арендодателя, в администрации района или сельского поселения.
3. Очень важен при аренде кадастровый паспорт. В грамотно составленном документе имеется вся информация об участке.

АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА / Как продлить договор аренды земельного участка

Цена договора

Вносится оплата за аренду земельного участка по договору. Это указано в земельном кодексе, а именно, в пункте 4, статьи 65 и в пункте 4 статьи 22. Закон предусматривает безвозмездное пользование землёй, о чем сказано в статье 24 ЗК.

Словом, возмездное или безвозмездное пользование землёй, сколько платить, как платить, куда или кому платить за аренду определяется договором с арендодателем либо его представителем.

При заключении арендных отношений с муниципалитетом или государством следует опираться на статью 39.7 ЗК РФ. Арендная плата определяется Постановлением Правительства.

Права и обязанности сторон

Возможность пользоваться земельного участком на правах аренды подразумевает права и обязанности сторон.

• Правомочия арендатора земельного участка допускают возможность брать в аренду любой вид земли любой площади в любом количестве наделов.
• Если хозяин земельного надела не будет против, и эта возможность предусмотрена договором, арендатор может сдавать участок по субаренде.
• Право аренды земельного участка позволяет заложить землю арендатору на время действия договора. При этом владелец земли может наложить вето на передачу земельного надела в залог.
• Арендатор имеет преимущественное право на аренду арендуемого участка перед другими соискателями.
• У арендатора и арендодателя есть право на досрочное расторжение договора.

Историческая справка

 В древности арендаторами часто были мелкими фермерами, которые брали землю в обработку и расплачивались за неё урожаем. В Римской империи эти люди назывались свободные арендаторы земли. Но в четвертом веке в империи запретили продавать земельные участки без крестьян, так с этого появилось крепостное крестьянство.

Любые права всегда идут рука об руку с обязанностями. Рассмотрим их:

• Арендатор земельного участка обязан использовать землю только по целевому назначению.
• Участок всегда должен находиться в надлежащем состоянии.
• Своевременно вносить арендную плату.
• После прекращения договора аренды арендатор обязан вернуть землю в изначальном виде, если иное не предусмотрено договором.

Срок заключения договора аренды

В 610 статье Гражданского кодекса сказано, что срок договора аренды земельного участка определяется договором, а если срок не прописан, то аренда считается бессрочной. Кодексом предусмотрен ситуация при которой устанавливается предельный срок аренды.

Первый пункт статьи 39.8 Земельного кодекса вторит Гражданскому кодексу, но указывает на чёткие временные рамки, если аренда касается государственной и муниципальной собственности. Согласно нормам срок аренды земельного участка не может превышать тех сроков, которые указаны в пункте 8 статьи 39.8 Земельного кодекса. Максимальный срок аренды земли государственного или муниципального значения – двенадцать лет (пп.3 п.8 ст. 39.8 ЗК РФ), при условии, что эта земля предоставлена гражданину для строительства индивидуального жилья или ведения подсобного хозяйства.

Внимание!

Если по окончанию предельного срока ни один из участников договора не изъявил желания его прекратить, то договор принято считать бессрочным.

Читайте также: Сервитут на земельный участок – 5 видов и много примеров

Внесение изменений

В российском законодательстве нет четкой формулировки, каким образом должны вноситься изменения в основной договор. В ст.425 ГК и ст. 22 ЗК сказано, что  дополнительное соглашения заключаются по аналогии с основным договором.

Часто случается, что в договор аренды необходимо внести изменения. Это может быть связано с изменениями в договоре аренды земельного участка: цены аренды или срока действия договора, либо внесение дополнительных условий: запрет или разрешение на субаренду земли, разрешение на строительство или снос строений, в том числе капитальных. Кроме этого причиной доп. соглашения могут быть условия, указанные ниже:

• Участок изменил свой фактический адрес. Улица, на которой находится этот участок, сменила название.
• Сместились сроки внесения арендной платы.
• Организация (юридическое лицо) сменила свои реквизиты. Это касается арендодателя и арендатора.
• Земельный участок сменил своё назначение.
• Границы участка увеличились или уменьшились.

При заключении дополнительного соглашения следует принять во внимание ряд особенностей:

• Дополнительное соглашение не может приниматься в одностороннем порядке. Обязательно согласие всех сторон.
• Если в переговорах о доп. соглашении стороны не могут прийти к «общему знаменателю», то следует обращаться в суд.

Внимание!

 Если в период арендных отношений сменился собственник земли, в дополнительное соглашение необходимо внести этот факт.

Как правильно продлить договор аренды земли и какие требования заявлять в суде

Особенности аренды

Особенности аренды земельных участков заключается в собственнике. Если собственник – юридическое или физическое лицо, но частник, то договор можно заключать в рамках 22, 65 статей земельного кодекса. Согласно нормам срок аренды земельного участка не может превышать тех сроков, которые указаны в пункте 8 статьи 39.8. Если собственник – муниципалитет или государство, то особенность договора определяется обязательными сроками договора:

1. Срок от 3 до 10 лет для договоров для строительства, реконструкции зданий, сооружений. (Пп. 2 и 3 п. 9 ст.39.6 ЗК РФ).
2. Если на земле будут линейные объекты, то срок аренды не может превышать девяти лет.
3. Земля сдаётся в аренду сроком на 12 лет при условии (пп.3, п. 8, ст. 39.8 ЗК РФ), что эта земля предоставлена гражданину для строительства индивидуального жилья или ведения подсобного хозяйства.
4. Если арендатор – юридическое лицо, которое намерено на арендуемом участке проводить комплексное освоение земли, то закон предусматривает срок аренды от трёх до пяти лет.
5. Закон позволят сдать в аренду землю на срок до трёх лет, на которой есть незавершённое строительство, при условии, что арендатор завершить строительство.
6. Земля под охотничьими угодьями даётся на срок действия охотхозяйственного соглашения.
7. На период действия концессионного соглашения о государственно-частном партнерстве, соглашения о муниципально-частном партнерстве в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключены указанные соглашения.
8. Если земля изъята для нужд государства или муниципалитета срок действия договора заключается до окончания договора аренды.
9. Аренда даётся на два года, если на арендуемой земле планируются работы с использованием недр.

При заключении арендных отношений с муниципалитетом иди государством следует опираться на статью 39.7 ЗК РФ. Арендная плата устанавливается по норме, указанной в Постановлении Правительства.

Виды договора и их особенности

Современная законодательная база позволяет воспользоваться двумя видами аренды земельных участков.

Виды аренды земельных участков:

1. Краткосрочный вид аренды до 10 лет. (Ст. 39.8 и 39.6 ЗК РФ).
2. Долгосрочный вид аренды земельного участка до 49 лет.

Аренда имеет ряд особенностей, одна из которых – преимущество в праве на аренду участка земли. Эта норма закона даёт возможность добросовестному арендатору продлить аренду, минуя аукционы и конкурсы.

Между физическими лицами

Договор аренды земли между физическими лицами – это договор между двумя людьми, которые не обременены юридическим статусом предприятия или организации. Проще  говоря, это частные лица, одно из которых передаёт свою землю в возмездное или безвозмездное пользование на определённый срок. Второй принимает эту землю на заранее оговорённых условиях.

Если договор заключён менее чем на один год, то он может не регистрироваться. Можно оформить договор аренды земли между физическими лицами.

Между юридическими лицами

Договор аренды между юридическими лицами обязательно подлежит государственной регистрации.

Если в договоре нет предмета договора, то есть не указано, что конкретно арендуется, по какому адресу и в каких площадях, то он не действителен. Если в договоре не указана цена арендной платы, договор тоже может считаться недействительным. В договоре может быть указан пункт, который позволяет изменять цену аренды, и тогда не надо будет заключать доп. соглашение.

Для заключения соглашения между юр. лицами можно использовать типовой договор аренды земельного участка.

Земли сельхозназначения

Понятие земли сельхозназначения указано в статье 77 Земельного кодекса. Это земли, которые находятся за пределами городской черты, и на этой земле проводятся сельхозработы: выращивают сельскохозяйственные культуры, выращивают траву для покоса или пасут животных.

Особенностью договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения является межевание земли и деление её на участки. Нужные участки ставятся на кадастровый учёт. Договор с арендатором заключается по общей форме.

АРЕНДА ЗЕМЛИ СЕЛЬХОЗНАЗНАЧЕНИЯ. Юрист для Вас. Наталья Гузанова.

Земли промназначения

К этому типу земли относятся участки за пределами городской черты. На этих участках находятся функционирующие или не функционирующие промышленные объекты.

На земли промназначения распространяются те же правила аренды, какие действую на другие типы земель.

Особенность аренды такой земли заключается в ограничениях. На землях промназначения запрещено возводить жилые здания и сопутствующие им хозяйственные постройки, проводить все виды сельскохозяйственной деятельности.

Скачать договор аренды земельного участка образец
Скачать договор аренды земельно участка бланк

Договор аренды дачного участка

Особенностью заключения арендного договора на дачный участок является его краткосрочность, как правило, это дачный сезон с апреля по октябрь текущего года. Соответственно регистрировать такой договор нет необходимости. Можно оформить договор аренды земельного участка в снт. 

Скачать договор аренды дачного участка с домом образец
Скачать договор аренды земельно участка бланк

Краткосрочная аренда

Краткосрочный вид земельной аренды определяется сроком до 10 лет либо сезонностью работ. Например, аренда дачного земельного участка. Договор аренды земельного участка на 11 месяцев не подлежит государственной регистрации.

Долгосрочная аренда

Договор долгосрочной аренды земельного участка заключается на срок от 10 до 49 лет. Он обязательно должен регистрироваться.

Аренда у государства

Особенностью аренды земли у государства является нормативность по цене. Она определяется Постановлением Правительства и сроками, которые указаны в статье 39,8 ЗК. При заключении арендных отношений с муниципалитетом или государством следует опираться на статью 39.7 ЗК РФ. Арендная плата устанавливается по норме, указанной в Постановлении Правительства.

Читайте таке: Как составить и подписать акт согласования местоположения границ земельного участка

Оформление и регистрация

Кто должен оформить аренду земельного участка

Гражданин, который взял в аренду землю на срок более одного года, обязан регистрировать договор аренды. Кроме того, под регистрацию попадают те договорные отношения, в которых указано, что на арендуемой земле есть здания и сооружения. Регистрации подлежит договор аренды, заключенный между физ. лицом и юр. лицом.

Документы, необходимые для оформления аренды

Для заключения договора аренды потребуются:

1. Электронное или письменное заявление в Россреестр о регистрации арендных отношений.
2. Паспорт заявителя.
3. Если заявитель – доверенное или уполномоченное лицо, то необходим подтверждающий документ.
4. Заверенные электронной подписью нотариуса копии документов, удостоверяющие права заявителя на здания, сооружения.

Куда обратиться для подачи заявления

С заявлением можно обратиться в Россреестр, либо в МФЦ, либо на сайт Госуслуги.

Что произойдет после подачи заявления

После полученного заявления сотрудник проверяет его на соответствие требованиям, на наличие прилагаемых документов. Далее документы отправляются в Государственную инспекцию по контролю над использованием объектов недвижимости. Там будет проводиться проверка на целевое использование земельного участка. После результаты рассмотрения придут на электронную и обычную почту заявителя.

Причины отказа в оформлении договора аренды

Отказать в оформлении смогут при следующих условиях:

1. Земельный участок не подлежит аренде.
2. Нет межевания границ участка.
3. Здания на арендуемой земле частично выходят за пределы участка.
4. Проведённое межевание не соответствует проекту межевания.
5. Участок не был поставлен на государственный и кадастровый учёт.

Читать также: Как взять в аренду землю — порядок оформления земли у физлица и муниципалитета