Является ли ТСЖ управляющей организацией? Как заключить договор с УК?

Подавляющее большинство россиян проживает в многоквартирных домах.

И дома эти нуждаются в оптимальной системе управления.

В частном доме порядок действий зависит исключительно от владельца.

Но если в доме более тридцати собственников, тогда задача по управлению переходит к организации – ТСЖ или управляющей компании.

Показать содержание

• Главные отличия между двумя типами структур
• Могут ли совмещаться функции обеих организаций?
• Возможно ли единовременное существование ТСЖ и УК?
• Виды договоров
• Как ТСЖ забрать дом у управляющей компании?

О том, как определить, какое ТСЖ обслуживает ваш дом, а также о том, как пожаловаться на него или выйти из сообщества, вы можете узнать на нашем сайте.

Главные отличия между двумя типами структур

Является ли ТСЖ управляющей организацией? О том, что собой представляет товарищество собственников жилья, на сегодняшний день известно очень многим.

Фактически, жильцы на общем собрании решают посредством голосования – создавать ли некоммерческую организацию, которая бы управляла многоквартирным домом или домами.

Созданное ТСЖ становится полноправным только после того, как оно проходит полную процедуру оформления в качестве юрлица.

Товарищество будет нести полную ответственность, согласно нормативным документам, за то, в каком состоянии содержится имущество, являющееся общей собственностью. Также существует ответственность перед владельцами имущества за качество коммунальных услуг.

Главное отличие ТСЖ от управляющей организации заключается в непосредственной цели создания структуры. Цель в первом случае – это полноценное руководство домом и общим имуществом, а также максимальная оптимизация расходов.

Если во главе многоквартирного дома стоит товарищество собственников жилья, то все не потраченные денежные средства, так или иначе, остаются на общем счету.

Тратятся деньги исключительно в интересах сообщества. Деньги, которые остаются в процессе работы УК, будут тратиться на нужды структуры и ее сотрудников.

Руководство домом с помощью ТСЖ гораздо проще и выгоднее для владельцев жилья. Основные причины этого заключаются в том, что во главе правления стоят жильцы – владельцы квартир.

Состав правления избирается через голосование во время общего сбора. А вот действующий персонал управляющей компании назначается руководителем УК. При этом интересы владельцев жилья совершенно не учитываются.

Каждый возникающий вопрос, касающийся работы ТСЖ, разбирается на общем собрании, где по нему принимается решение здесь же.

Члены сообщества сами решают, какие именно расходы становятся первыми на очереди.

В УК за принятие решений будет отвечать руководство.

Одна из главных задач владельцев квартир, находящихся на руководящих должностях, заключается в подписании договоров с подрядчиками, которые занимаются поставкой коммунальных услуг и различных ресурсов.

Как правило, поставщики всегда идут на заключение соглашений, поскольку они получают оплату непосредственно со счетов, находящихся под контролем правления. В случае с сообществом жильцов существенно реже возникают вопросы с задолженностями, нежели с УК.

Проект договора управляющей компании с ТСЖ.

Образец сметы доходов и расходов ТСЖ, а также Устава вы можете скачать на нашем сайте.

Могут ли совмещаться функции обеих организаций?

Может ли ТСЖ быть управляющей компанией? Довольно часто возникает вопрос, возможно ли такое, что ТСЖ будет одновременно являться УК или существовать в одно и то же время. На самом деле у товарищества есть право на:

• самостоятельное управление;
• подписание соглашений на оказание услуг УК.

Организация жильцов может самостоятельно нанимать на работу весь необходимый персонал, а также осуществлять контроль над качеством исполнения ими своих обязанностей. Так, фактически ТСЖ является главной структурой.

Возможно ли единовременное существование ТСЖ и УК?

Очень часто сообщества жильцов делают выбор варианта, когда заключается договор именно с управляющей компанией, передавая ей часть функций или все функции.

Во многом это происходит потому, что именно УК являются оптимальным средством управления ресурсами и имуществом домов.

Многие компании имеют очень существенный опыт руководства домом, и каждый их сотрудник обладает очень высокой квалификацией.

Последнее касается не только узких специалистов, но и даже рабочего персонала.

При одновременном существовании УК и ТСЖ, товарищество имеет возможность осуществлять контроль над работой УК, используя при этом административные ресурсы.

Плюс ко всему, далеко не все из руководящего состава сообщества жильцов обладают знаниями в своей специальности.

Обе структуры при одновременном существовании тщательно согласовывают все вопросы оплаты по определенному тарифу. Предварительное обсуждение позволяет сократить количество услуг, ряд из которых признаются ненужными.

Кто осуществляет функции управления, если между организациями заключается договор на осуществления этих функций? Если между сообществом собственников и УК заключается соглашение, это означает, что домом будут заниматься сразу две структуры.

Наемная компания занимается заключением всех сделок юридического характера, а также решает все вопросы, касающиеся имущества, от имени сообщества собственников. УК будет получать оплату собственных услуг. Объем оплаты будет отдельно прописываться в договоре.

Формально, в данном случае во главе системы контроля будет находиться именно товарищество. УК всего лишь только берет на себя весь функционал.

Виды договоров

В настоящее время товарищество может заключать с УК несколько видов соглашение. Основными из них являются следующие два:

• подряд;
• договор управления, когда функции полностью передаются компании.

Если подписываются документы подряда, руководство домом осуществляется сообществом собственников.

Это условие согласуется со статьей 148 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Отношения двух организаций будут регулироваться статьей 702 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Обязательным условием при подписании такого документа является перечисление всех обязательных функций управляющей структуры:

• осмотр всей общей собственности;
• тщательная подготовка всех инженерных коммуникаций;
• работы по вывозу отходов;
• очистка придомовой территории и всех помещений;
• полное обеспечение всей пожарной безопасности;
• прочие работы.

Если же выбирается соглашение по вопросам управления, речь о котором подробно шла в предыдущем пункте, возникает иная ситуация, когда сочетаются две формы правления.

В этом случае общество владельцев имеет полное право на проверку качества всей проделанной работы. При этом контроль над финансовыми потоками не будет находиться под юрисдикцией собрания.

Собрание выступает посредником между УК и каждым собственником. УК будет непосредственно взаимодействовать только с председателем и правлением, что гораздо удобнее, чем выходить на связь со всеми жильцами по отдельности.

Как ТСЖ забрать дом у управляющей компании?

Казалось бы, если договор между организациями заключен, то он легко подлежит и расторжению. Но на деле все оказывается не так просто. Существует перечень конкретных причин, которые могут стать непременными условиями для расторжения:

• несоблюдение условий сделки;
• невыполнение УК взятых на себя обязательств;
• отказ в предоставлении отчетной документации;
• истечение срока соглашения.

Быстрее всего расторжение договора и возвращение дома под полное руководство собрания жильцов происходит при условии истечения срока действия документа.

Что же касается остальных пунктов, то отказ от услуг УК согласно им, должен в обязательном порядке подтверждаться документально.

По данному вопросу будет необходимо обратиться в специальные органы – прокуратуру или жилищную инспекцию. Проверка сотрудниками прокуратуры назначается, если на управляющую структуру будут поданы жалобы владельцев квартир.

Полученных доказательств будет достаточно для обращения в суд. В этом случае УК потребуется доказательство выполнения своих функций в полном объеме.

Тем, кто не посетил собрание, будут предоставлены специальные бланки для голосования. Каждый голос на собрании будет рассчитываться в соответствии с тем, какой именно долей обладает собственник в доме. Это попадает под действие статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

После того как принимается решение о создании и воссоздании товарищества, в УК обязано поступить уведомление о том, что договор расторгнут, или что он будет расторгнут в ближайшее время.

Считается, что первое время доверить регулирование коммунальными и прочими процессами стоит доверить управляющей организации.

Это позволяет поддерживать высокое качество оказания услуг, а также накапливать опыт, чтобы потом перейти на обслуживание под руководством собрания владельцев квартир. Выбор системы в любом случае лежит на собственниках.

О том, в чем состоит системная ошибка в управлении многоквартирным домом, вы можете узнать из видео:

Системная ошибка в управлении многоквартирным домом (#ТСН (#ТСЖ) или управляющая компания?)