Для того чтобы граждане могли оформить в собственность государственную или муниципальную квартиру, в которой они проживают, им надо предпринять ряд шагов.
Одним из важнейших среди них является заключение договора на приватизацию – документа, содержащего условия передачи квартиры в собственность жильцов. Посмотрим же, что собой представляет такой документ и как он оформляется.
Показать содержание
- Что это такое?
- Как оформляется?
- Условия для заключения
- Процедура оформления и содержание
- Возможные проблемы и их решение
- Можно ли расторгнуть?
- Как получить дубликат?
- Основания для признания недействительным
- Заключение
Содержание
- Что это такое?
- Как оформляется?
- Условия для заключения
- Процедура оформления и содержание
- Нужно ли регистрировать?
- Возможные проблемы и их решение
- Что делать, если в тексте ошибка?
- Если заключен, но право не зарегистрировано
- Можно ли расторгнуть?
- Как получить дубликат?
- Основания для признания недействительным
- Заключение
Что это такое?
Договор приватизации – это документ, на основании которого происходит передача гражданам квартиры, ранее принадлежавшей муниципалитету либо, что бывает реже, государству. Он заключается между двумя сторонами:
- Местным самоуправлением, которое ранее владело жильём и предоставляло его по договору социального найма гражданам.
- Жильцами, с которыми был в порядке, предусмотренном ЖК РФ, заключён договор социального найма жилого помещения.
После того как закончено оформление документов на приватизацию, экземпляр договора остаётся на руках у гражданина. Именно на основании этого документа и происходит последующая регистрация прав на квартиру в органах Росреестра.
Внимание: Оформление договора не требует заверения его у нотариуса. Госпошлина также не взимается.Как оформляется?
Относительно формы договора ГК РФ и Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» устанавливает лишь одно требование: договор должен быть составлен в письменном виде. На практике же органы местной власти часто утверждают типовую форму договора, применяемую в конкретном муниципальном образовании.
В том случае, если бланк договора был утверждён, его составление, по сути, сводится лишь к заполнению пустых граф необходимой информацией. Обычно этим занимаются специалисты соответствующих отделов местной власти, занимающихся управлением муниципальным имуществом.
Однако законодательство не запрещает использовать и самостоятельно подготовленные договора. Если указаны все необходимые условия и сведения, может быть принят и подписан даже договор, который гражданин подготовил самостоятельно.
Условия для заключения
Чтобы договор о приватизации жилого помещения был заключён, необходимы следующие условия:
- Граждане должны проживать в квартире на основании социального найма. Снимающие квартиру на коммерческих условий права её приватизировать не имеют.
- Все жильцы должны постоянно там проживать и иметь соответствующую регистрацию. Временные жильцы в приватизации не участвуют.
- Квартира не должна иметь статус служебного жилья либо относиться к категории общежитий. Кроме того, она не может находиться на территории военных городков при армейских частях – такое жильё не приватизируется.
- Никто из жильцов ранее не должен был участвовать в приватизации. Участием считается и отказ от оформления на себя доли в приватизируемой квартире. Единственное исключение закон предусматривает для тех, кто ранее участвовал в приватизации как несовершеннолетний: они, достигнув 18 лет и получив другое жильё на основании социального найма, вправе вновь подавать заявление и подписывать приватизационный договор.
Процедура оформления и содержание
Договор оформляется на последнем этапе приватизационного процесса, когда все необходимые документы гражданами собраны, переданы в муниципалитет и там проверены уполномоченными сотрудниками. В целом процедура выглядит следующим образом:
- Юридическая или иная муниципальная служба готовит текст документа со всей необходимой информацией.
- Граждане, желающие участвовать в приватизации, подписывают договор.
Ранее давшие письменный отказ от оформления в собственность доли в квартире в подписании не участвуют.- Подписанные экземпляры договора делятся. Один остаётся в архиве местных органов власти, второй позднее передаётся в Росреестр. Оставшиеся экземпляры в количестве, равном числу жильцов, подписавших договор, выдаются им на руки.
Само же содержание договора включает в себя следующее:
- «Шапка» с названием договора, его номером, датой и местом составления.
- Указания на стороны приватизации – местный орган власти в лице главы муниципального образования (либо иного лица, которому даны соответствующие полномочия) и граждане, зарегистрированные в передаваемой квартире.
- Описание квартиры с указанием её площади, адреса и иных существенных характеристик.
- Указание на то, что сделка является безвозмездной.
Последнее особенно важно, поскольку помимо Закона РФ №1541-1, касающегося приватизации жилого фонда, в России действует и ФЗ №178 «О приватизации государственного и муниципального имущества». В соответствии с нормами этого акта, граждане могут получить в собственность квартиру не только в порядке бесплатной приватизации, но и выкупив её у местной власти.
- Скачать бланк договора приватизации жилого помещения
- Скачать образец договора приватизации жилого помещения
Нужно ли регистрировать?
После того, как договор подписан сторонами, его нужно нести в Росреестр или МФЦ на регистрацию. Однако в данном случае регистрируется не сам договор, а новые права, возникшие на его основании.
Фактически во время приватизации одна сторона (муниципальное образование) теряет право собственности на жильё, а другая (один или несколько жильцов, ранее проживавших в квартире на основании социального найма) это право приобретают. Именно переход права и должен быть зарегистрирован и внесён в ЕГРН.
Читайте также: Простым языком о приватизации: понятие, способы приватизации и порядок проведения
Возможные проблемы и их решение
Что делать, если в тексте ошибка?
Идеальных людей, не совершающих ошибок, не бывает. Не исключение и сотрудники местной власти, готовящие договора. Что можно сделать, если в текст договора вкралась ошибка?
Исправить ситуацию можно следующим образом:
- Если регистрация права ещё не прошла, можно уничтожить старые экземпляры договора и подписать новые, уже без ошибки.
- Можно заключить дополнительное соглашение, указав в нём, какое именно исправление вносится в текст договора.
- Наконец, если ошибка существенная и мешающая зарегистрировать право – можно обратиться в суд. В этом случае подаётся заявление об установлении факта в порядке, установленном ГПК РФ. В частности, такое практикуется, если в тексте документа всё правильно, но с ошибкой написано имя одного из новых собственников жилья, и собрать всех вместе, чтобы заново подписать договор либо соглашение к нему, нереально.
ВАЖНО: Если ошибка касается долей в праве на квартиру – то суд остаётся единственным вариантом.Такая же процедура предусмотрена при аренде жилья, то есть можно заключить доп. соглашение к договору аренды.
Если заключен, но право не зарегистрировано
Другой распространённой ситуацией является та, когда стороны успешно подписали документ, но сама регистрация права в ЕГРН через Росреестр ещё не состоялась. В этом случае единственный выход – обратиться в регистрирующие органы (напрямую либо через МФЦ) и завершить наконец процедуру.
В 1993 году Пленум ВС РФ установил, что регистрация должна быть произведена в срок не позднее 2 месяцев после подписания. Однако сейчас и действующие нормативные акты значительно изменили – и проследить за исполнением этого требования практически невозможно.
Тем не менее, процедуру регистрации лучше не затягивать. Граждане должны помнить, что до внесения сведений в ЕГРН назвать себя собственниками квартиры они не могут, равно как и не могут совершать с ней никаких сделок – даже сдать в коммерческий наём.
Если же оформление затягивается по вине местной власти или сотрудников Росреестра, необоснованно отказывающих в регистрации права, решить вопрос можно, обратившись в суд с заявлением.
Можно ли расторгнуть?
Законодательство разрешает не только приватизировать квартиру, но и расторгать договор. Это возможно в следующих ситуациях:
- Договор изначально был заключен с нарушениями. В этом случае он расторгается через суд по заявлению заинтересованной стороны.
- Происходит добровольное расторжение («расприватизация», деприватизация). В этом случае владелец жилья договор фактически не расторгает – он заключает новый о передаче квартиры обратно в собственность муниципальной власти.
В свою очередь, деприватизация обычно происходит по следующим причинам:
- Гражданин обнаруживает, что не может финансово содержать квартиру. Дело в том, что на жильё, находящееся в собственности, платится налог на имущество (глава 32 НК РФ). На жильё он платится по кадастровой стоимости – а она сейчас всё больше приближается к рыночной. Кроме того, собственник платит и за капитальный ремонт, и за обслуживание общедомового имущества. В результате сумма может оказаться значительной.
- Безопасность. Одинокие пожилые люди часто становятся жертвами мошенников и так называемых «чёрных риелторов», если имеют в собственности квартиры. Чтобы избавиться от угрозы, некоторые из них предпочитают вернуть жильё, которое некому завещать, обратно в собственность муниципалитета.
- Шанс на получение большей жилплощади. Граждане, имеющие жильё в собственности, не участвуют в местных программах по улучшению жилищных условий. Поэтому вернуть квартиру и снова жить в ней на основании социального найма – для многих возможность принять участие в такой программе.
Процедура деприватизации выглядит следующим образом:
- Владелец (или владельцы, если их несколько) квартиры пишут заявление в местный орган власти. В заявлении они указывают, что желают безвозмездно передать квартиру в муниципальную собственность.
- Специалисты муниципалитета в срок не более 30 дней рассматривают этот вопрос и либо дают согласие на деприватизацию, либо отказываются от неё. Возможности добиться принудительного приёма жилья обратно закон не предусматривает.
- Подписывается новый договор о передаче недвижимости.
- Вновь возникшее право собственности регистрируется в ЕГРН.
Скачать бланк заявления на деприватизацию жилого помещения
ВАЖНО: Деприватизированную квартиру повторно приватизировать уже нельзя!Как получить дубликат?
В том случае, если сам договор утерян, гражданин может получить его дубликат. Для этого ему необходимо обратиться с заявлением в соответствующий орган местной власти.
Кроме того, если приватизация производилась недавно (то есть до 2004 года, когда была образована современная регистрационная служба), один экземпляр договора может иметься и в архиве Росреестра. При необходимости можно запросить копию и там.
Наконец, если произошла полная утеря всех документов, что крайне маловероятно, восстановить договор и признать право собственности на квартиру можно в судебном порядке.
Основания для признания недействительным
В некоторых ситуациях договор, по которому была приватизирована квартира, может быть оспорен в суде и признан недействительным. Такое возможно в следующих случаях:
- В приватизацию не включили несовершеннолетних. Для них законом не предусмотрена возможность отказа от приватизации даже с согласия органов опеки.
- Договор подписан лицом, не имевшим полной дееспособности по состоянию здоровья или же по возрасту.
- Гражданин, заключивший договор, действовал вынужденно или же был введён в заблуждение.
- Со стороны администрации документ был подписан сотрудником, не имевшим на это полномочий.
Возможны и иные основания, предусмотренные нормами ГК РФ относительно недействительности сделок.
Специалист рассказывает о признании договора приватизации недействительным:
Можно ли оспорить приватизацию ? Заключение
Договор о приватизации – основной документ, на основании которого происходит бесплатная передача жилья гражданам в собственность. Именно поэтому к его подписанию нужно подходить ответственно и аккуратно.
Похожие статьи
- Где и как можно получить дубликат договора о приватизации квартиры?
- Что такое свидетельство о приватизации квартиры? С какого времени не выдают и каким документом его заменили?
- Как действовать при согласовании проекта перепланировки квартиры?
- Смена места регистрации в паспорте: как поменять прописку и подать документы в военкомат и ГИБДД
- Граждане задаются вопросом: как аннулировать временную регистрацию до срока и сняться с неё по месту пребывания?
- Как получить кадастровый план квартиры по адресу онлайн?