Условия и порядок перевода квартиры в нежилое помещение и обратно

Квартиру можно превратить в нежилое помещение, если есть желание сделать из нее офис или другую коммерческую недвижимость. Но для этого нужно пройти довольно сложную и дорогостоящую процедуру. Самое сложное в этом процессе: сбор справок, согласование перепланировки помещения и одобрение работ приемочной комиссией.

Показать содержание

• Переустройство жилой площади в многоквартирном доме под коммерческую
• Условия перевода квартиры в фонд для коммерческой деятельности
• Когда это не допускается?
• Порядок процедуры
• Можно ли осуществить обратный перевод?
• Оформление
Кто должен обратиться и куда?     Необходимые документы      Как составить заявление?    
• Получение разрешения
Проведение перепланировки переводимой недвижимости      Для чего нужно согласование работ и получение акта приемочной комиссии?    
• Когда возможен отказ в проведении процедуры и что с этим делать?
• Сроки и стоимость

Переустройство жилой площади в многоквартирном доме под коммерческую

Перевод жилой квартиры в нежилое помещение означает смену ее целевого назначения. После такого перевода ее можно использовать не для жилья, а для ведения предпринимательской или общественной деятельности. Например, в таком помещении можно открыть офис или магазин, оборудовать склад или общественную приемную.

Перевод регулируется Жилищным Кодексом РФ (ст. 22, 23, 24), а в случае, если проводится перепланировка, учитываются также требования Градостроительного кодекса РФ.

Существуют также Положения о порядке и условиях перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, которые принимаются местными органами власти.

Условия перевода квартиры в фонд для коммерческой деятельности

Превратить квартиру в нежилое помещение можно только при соблюдении условий предусмотренных ст. 22 Жилищного кодекса РФ. Главным из них является месторасположение объекта на первом этаже или выше него, но только, если помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

В квартире на момент перевода не должно быть зарегистрированных лиц (для проверки запрашивается выписка из домовой книги). Кроме того, на этот объект недвижимости не должны предъявлять права другие люди или организации. Существует множество ограничений для перевода, которые необходимо учитывать до подачи заявления в местные органы власти и начала перепланировки.

Когда это не допускается?

Перевод в нежилой статус не проводится, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования других квартир. Сложно будет оформить документы и в том случае, когда квартира является общей собственностью и один из совладельцев против смены статуса. Необходимо будет сначала решить этот вопрос, а уж потом подавать документы.

Перевод невозможен, если:

• недвижимость находится в залоге у банка;
• жилье расположено в наемном доме социспользования;
• используется как жилое помещение и единственное место проживания зарегистрированных жильцов;
• здание является объектом культурного наследия либо объектом аварийного фонда;
• дом идет под снос (например, в связи с реновацией);
• в квартире уже есть неузаконенные перепланировки;
• использование квартиры невозможно без эксплуатации иных помещений.

Естественно не оформят перевод, если помещение не отвечает установленным требованиям либо если право собственности обременено правами других лиц (например, рентой или арендой более чем на год). Об этом говорится в ст. 22 ЖК РФ.

Смена статуса будет возможна только в том случае, если будущий офис или магазин никак не будут мешать соседям, а также не создадут опасной ситуации в связи с переустройством (трещин, проседания фундамента и пр.).

Порядок процедуры

Решение о переводе принимают межведомственные комиссии муниципального или административного округов. Необходимо собрать пакет документов и предоставить его в Департамент Управления Имуществом, которое должно будет рассмотреть вопрос и предоставить разрешение на перевод или отказать в изменении назначения (согласно ст. 23 ЖК РФ).

Для перевода жилого помещения в нежилое требуется:

1. Обратиться в БТИ за техпаспортом, в Управление Государственного Пожарного надзора ГУ МЧС за заключением, в районный СЭС, ДЭЗ за справками, в паспортный стол за выпиской из домовой книги, в управляющую компанию за письменным согласием (если требуется).
2. Заказать проект переустройства в проектной компании (если проводятся работы по изменению несущих конструкций).
3. Сформировать пакет документов и предоставить его в межведомственную комиссию.
4. Получить расписку в получении документов с указанием даты.
5. Принять комиссию, которая будет осматривать помещение.
6. Получить решение о переводе или об отказе в течение 45 дней (лично или на почту).
7. Обратиться в БТИ или МФЦ для определения стоимости перевода.
8. Забрать протокол о стоимости и оплатить разницу в цене.
9. Зарегистрировать изменение в реестре (смену назначения помещения).
10. Получить выписку из ЕГРН, которая подтверждает все внесенные изменения.

Если требуется переустройство жилья (перенос двери и пр.), то принятое решение является основанием для проведения таких работ (учитывается проект, который был разработан проектной компанией).

После окончания преобразований в квартире нужно будет получить заключения департамента архитектуры о готовности помещения к сдаче приёмочной комиссии. В результате оформляется акт приёмки (акт ввода объекта в эксплуатацию), как подтверждение завершения работ по переводу.

Если решение о переводе получено, то комиссия направляет информацию об этом в Росреестр, который автоматически меняет сведения в ЕГРН. Теперь, заказав выписку из реестра, можно увидеть в графе «Назначение объекта» изменение статуса с жилого на нежилое помещение.

Можно ли осуществить обратный перевод?

Бывают ситуации, когда требуется обратная смена назначения: перевод нежилого помещения в жилое. Например, у предпринимателя не сложился бизнес и он намерен ликвидировать офис, и продать квартиру. Скажем честно: делается это гораздо реже, чем превращение квартир в нежилую недвижимость.

Процедура происходит по той же схеме и занимает такое же количество времени. Если требуется перепланировка, то обязательно потребуется проект, который нужно будет приложить в комплект документов. Межведомственная комиссия изучит документы и после осмотра объекта, примет решение, которое оформляется актом.

Процедура перехода из нежилого в жилое более легкая. Для получения статуса обычной квартиры не требуется оборудовать какой-либо отдельный вход или входную группу. Главное, чтобы помещение соответствовало всем санитарным требованиям, и было пригодно для проживания.

Оформление

Кто должен обратиться и куда?

С заявлением обращается только собственник жилья или его официальный представитель (при наличии нотариально заверенной доверенности). Обращаться нужно для подачи первичного документа в администрацию округа в Департамент Управления Имуществом.

Для определения стоимости перевода в БТИ – в отдел приватизации и жилищным фондом или в МФЦ. Для регистрации прав собственности на нежилое помещение – в Росреестр.

Посредники соберут все нужные документы и подадут их в нужные органы. Правда, в этом случае расходы на проведение процедуры вырастут минимум в 2-3 раза.

Необходимые документы

Для подачи заявления в Департамент Управления Имуществом собственник квартиры должен иметь при себе определенный пакет документов. Чтобы их собрать придется обойти немало инстанций. Для перевода в нежилое помещение потребуется:

• заполненное заявление;
• паспорт гражданина РФ;
• правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинник или копии, засвидетельствованные нотариусом);
• заключение пожарного надзора, СЭС;
• справка ДЭЗ;
• выписка из домовой книги (об отсутствии зарегистрированных лиц);
• проект переустройства (если он требуется);
• согласие супруга (и) на перевод;
• технический паспорт БТИ, экспликация и поэтажный план дома (заказывается в БТИ);
• согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, если использование переводимого помещения невозможно без присоединения к нему части общего имущества.

Для оформления согласия соседей нужно обратиться в управляющую компанию или ТСЖ с заявлением о включении вопроса на повестку дня на очередном собрании. Решение о согласии принимается не менее 2/3 от собравшихся собственников многоквартирного дома.

Потребуется также техническое заключение, которое выдается в управляющей компании. В этом документе указываются технические параметры здания. Проект перепланировки требуется только в случае переустройства перегородок и других внутренних конструкций.

Некоторые документы должны быть заверены нотариусом. Например, копии правоустанавливающих документов, доверенность (если она выдавалась), согласие супруга (и) на перевод в нежилой фонд, свидетельство о браке.

Как составить заявление?

Образец заявления можно взять в Департаменте Управления Имуществом. Речь идет о готовой форме, которую нужно только заполнить. В заявлении указывается:

1. персональные данные, контакты, адрес заявителя;
2. адрес квартиры, площадь, количество комнат;
3. причина изменения статуса помещения;
4. для чего планируется использовать помещение после перевода;
5. обязательство соблюдать требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных установленных законодательством условий.

• Скачать бланк заявления о переводе жилого помещения в нежилое и обратно
• Скачать образец заявления о переводе нежилого помещения в жилое
• Скачать образец заявления о переводе квартиры в нежилое помещение

В заявлении нужно будет также указать сведения о субъекте, осуществляющем деятельность по управлению многоквартирным домом (заполняется в случае, если многоквартирный дом не находится на обслуживании ГУИС). К заявлению прилагается согласие собственников помещений в многоквартирном доме на передачу в пользование части общего имущества.

Получение разрешения

После подачи документов решение о выдаче разрешения или об отказе выдается в течение 45 дней. В течение 3 дней заявитель должен получить на руки или на почту соответствующий протокол.

Проведение перепланировки переводимой недвижимости

Если требуется переустройство помещения (снос стен, перенос дверей и пр.), то нужно пройти серьезную процедуру ее согласования. Потребуется представить подготовленный проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, который заказывается у лицензированной компании.

В нежилом помещении возможны следующие перепланировки:

• оборудование отдельного входа;
• перенос дверей;
• установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования;
• выпиливание проема в стене;
• пристройка крыльца к двери;
• оборудование навеса.

Окончание строительно-ремонтных работ подтверждается актом приемочной комиссии и является основанием для его использования уже в другом статусе. Для подготовки акта комиссия осматривает помещение и проверяет безопасность его использования. Дело в том, что перустройство помещения затрагивает несущие конструкции, которые влияют на сохранность многоквартирного дома.

Для чего нужно согласование работ и получение акта приемочной комиссии?

Если делается перепланировка, то акт приемочной комиссии является документом, подтверждающим окончание перевода помещения и основанием для последующего его использования. Этот документ обязательно направляется в Росреестр. Для регистрации собственником предоставляются:

1. заявление;
2. полученное разрешение на перевод;
3. правоустанавливающие документы;
4. квитанции об оплате госпошлины.

Когда возможен отказ в проведении процедуры и что с этим делать?

Несмотря на довольно сложную процедуру, которая к тому же потребует немалых расходов, межведомственная комиссия вполне может и отказать в выдаче разрешения на перевод. Причины для отказа четко изложены в законодательстве (ст. 24 ЖК РФ).

Отказ возможен в случае:

• подачи неполного пакета документов;
• несоблюдения условий перевода;
• несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки при переводе требованиям безопасности, в том числе пожарной.

Отказ предоставляется в письменном виде с указанием оснований. Решение направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня его принятия и может быть обжаловано в суде.

Сроки и стоимость

Сроки процедуры переоформления зависят от скорости сбора документов, а также согласования перепланировки (если она проводилась). В среднем стоит настроиться на 3-6 месяцев. Потребуется также оплатить расходы:

1. разницу в цене нежилого объекта при его расчете в БТИ (определяется индивидуально);
2. стоимость техпаспорта помещения, а также справки о разнице цен до и после перевода (от 900 рублей);
3. на услуги нотариуса, если нужно оформить доверенность (от 2,5 тыс. рублей);
4. госпошлину за внесение в реестр прав сведений, касающихся изменения назначения объекта (1000 рублей);
5. стоимость проекта (от 50 тыс. рублей).

Формально в этот список нужно добавить еще и стоимость строительных работ по переустройству помещения, которая зависит от масштаба преобразований и бюджета собственника. Посредники просят за юридические хлопоты по переводу квартиры в нежилой фонд от 100 тыс. рублей (без учета стоимости проекта).

С учетом стоимости проекта в Москве стоимость перевода может достигать 500-800 тыс. рублей. Посредники также могут проконсультировать относительно ограничений и возможности перевода в нежилой фонд, чтобы заявитель не терял время и средства на столь дорогостоящую процедуру.

Перевод квартиры в нежилое помещение это долгий и трудоемкий процесс. Взамен собственники жилья получат коммерческую недвижимость, которую можно сдавать по более высокой арендной ставке либо продать с большей выгодой для себя. Чаще всего владельцы компаний специально ищут уже готовые объекты нежилой недвижимости, чтобы не проходить через сложную процедуру перевода самостоятельно.