Особенности реконструкции, перепланировки и капитального ремонта: чем они отличаются друг от друга?

Бывают случаи, когда собственнику необходимо внести изменения во внутреннюю или внешнюю структуру архитектурного объекта. Владельцы жилых и нежилых помещений стремятся повысить функциональность или улучшить технические характеристики зданий за счет ремонта.

Виды ремонтных работ имеют существенные различия в зависимости от того, какие изменения будут внесены в изначальные характеристики объекта. Например, для перепланировки и реконструкции требуется получить разрешение в соответствующих организациях и соблюдать установленные требования.

Показать содержание

• Что это такое?
Модернизация многоквартирного дома     Перепланирование и или капитальный ремонт жилой квартиры    
• Чем они отличаются?
• Порядок согласования
Куда обратиться?     Какие документы необходимы?     Что писать в заявлении?     О проекте     Сроки и стоимость узаконения процедуры     Ответственность за проведение работ без разрешения    
• Заключение

Что это такое?

Понятие реконструкции включает такие строительные работы как:

• добавление дополнительных этажей или объединение квартир, расположенных на разных этажах в один объект;
• строительство пристроек к существующим зданиям;
• изменение или замена инженерных систем сооружения.

Другими словами, реконструкция – это изменение технических параметров объектов недвижимости, включая увеличение или уменьшение площади. При этом несущие конструкции заменить нельзя, их можно только отремонтировать. Перепланировка заключается в изменении структуры объекта недвижимости при условии, что общая площадь конструкции не изменится.

Перепланировка жилых зданий может быть выполнена с помощью демонтажа и перемещения внутренних перегородок, переноса, закладки или расширения дверных и оконных проемов.

Модернизация многоквартирного дома

Главной целью реконструкции жилья является восстановление устаревших характеристик. Что касается квартир в многоквартирных домах, то к ее элементам можно отнести:

1. Восстановление отделки внешней стороны стены.
2. Утепление фасада.
3. Перестройка коридора или кладовки для увеличения площади квартиры.
4. Объединение двух квартир в одну.
5. Объединение балкона и жилой комнаты, в этом случае снос перегородки затрагивает несущую стену.
6. Для квартир расположенных на нижнем этаже это может быть восстановление фундамента или организация пристройки в виде веранды.

Перепланирование и или капитальный ремонт жилой квартиры

Согласно государственному стандарту перепланировка это не капитальный ремонт или реконструкция. Чтобы не путать эти понятия нужно рассмотреть их отличительные черты.

Что касается капитального ремонта, то он проводится исключительно для восстановления исправности коммуникаций, оборудования, коммунальных объектов и предполагает замену или ремонт составных частей. Главная цель этого мероприятия – улучшение технических показателей сооружений.

Сюда относятся штукатурка стен, ремонт крыш и замена пола, оклейка обоев и ремонт отопительной системы, а также замена или ремонт сантехники (радиаторы, трубы водоснабжения и т.д.).

Как упоминалось выше, реконструкция меняет технические параметры зданий, то есть количество этажей и помещений, общую площадь объекта и высоту здания для улучшения обслуживания и условий проживания. Кроме того, возможно увеличение площади зданий за счет пристройки сооружений подсобного или основного значения. Что касается фасада, то возможен ремонт или изменение архитектурных элементов.

Главная задача перепланировки – повышения уровня удобства и комфорта проживания за счет изменений конфигурации внутренних помещений жилья. Эти изменения всегда вносят в техпаспорт объекта ремонтных работ. Получается, что реконструкция – более широкое понятие, чем перепланировка.

Чем они отличаются?

Главное отличие этих двух понятий в том, что перепланировка не предполагает внесения изменений в фасад сооружений и увеличения общей площади ремонтируемых зданий за счет пристроек касающихся несущих стен. Можно составить перечень основных различий:

1. При проведении реконструкции допускается добавление площади, в то время как при перепланировке изменения предпринимают в рамках несущих стен квартиры.
2. Работы по реконструкции дают возможность восстановить фундамент здания.
3. Перепланировка может затронуть несущие стены, например, при переносе арок или дверных проемов, в то время как работы по реконструкции несут только восстановительный характер.
4. Кроме того, реконструкция предусматривает замену инженерных систем.

Порядок согласования

Чтобы получить разрешение и оформить реконструкцию квартиры предусмотрен определенный порядок действий, установленный законом.

Куда обратиться?

Для начала необходимо отправиться в администрацию и получить консультацию специалиста по этому вопросу. Если пакет документов собран и проект реконструкции уже готов, то можно подать заявление в органы местного самоуправления или же воспользоваться услугами одного окна в многофункциональном центре. Если перечень работ соответствует нормам, то после выдачи разрешения у собственника есть год, чтобы начать реконструкцию.

Какие документы необходимы?

Для получения разрешения на проведение строительных работ нужно предоставить:

• Документ, подтверждающий право собственности.
• Согласие других владельцев квартиры, если они имеются.
• Заявление установленного образца.
• Технический паспорт на квартиру.
• Проект реконструкции.

Что писать в заявлении?

Заявление на реконструкцию составляется в строго установленном порядке. Для этого существуют государственные бланки, в которых заявителю необходимо указать, какие виды работ он планирует выполнить (реконструкцию, капитальный ремонт, отдельные виды строительных работ).

Затем следует наименование объекта, в данном случае это квартира в МКД. Вносятся данные из свидетельства о праве собственности и организации составившей проект реконструкции объекта. После этого следует информация о получении положительного заключения экспертизы (номер, дата).

Далее заявитель указывает, кем будут проводиться работы (название строительной организации), и вносит действительные характеристики объекта реконструкции (площадь, материал стен и фундамента, количество комнат и т. д.). Кроме того к заявлению прилагаются копии всех документов.

О проекте

Составление проекта должно соответствовать статье 48 ГрК РФ. В ней говорится о том, что проекты должны разрабатываться для каждого здания подлежащего реконструкции. Этот документ должен состоять из текстовой информации и схем, которые определяют архитектурные и инженерные решения, обеспечивающие проведение мероприятий по реконструкции сооружений или их частей.

В проект должно войти много дополнительных разделов, касающихся данных по объекту предполагаемой реконструкции.

Они включают инженерные системы, архитектурные решения, сведения о сносе капитальных элементов конструкции (если такие имеются), мероприятия по пожарной безопасности и многое другое.

Сроки и стоимость узаконения процедуры

Чтобы узаконить реконструкцию квартиры понадобится несколько месяцев. Точный срок определить очень сложно, потому что различные факторы и жизненные обстоятельства могут повлиять на время оформления. Что касается проекта, то обычно его готовят в течение 5 дней, гораздо больше времени уходит на сбор всех необходимых документов.

Изготовление нового технического паспорта осуществляется примерно за три недели. Затем нужно ждать решения Жилищной инспекции еще 45 дней, и три недели оформляют выписку из ЕГРН.

Для определения стоимости можно привести следующие цифры:

1. Стоимость согласования проекта – примерно 5 000 рублей.
2. Услуги БТИ – около 7 000 рублей.
3. Получение разрешения из Жилищной комиссии – 30 000 рублей.
4. Проект и вся связанная с ним документация могут стоить 3 000 до 90 000 рублей.

Эти данные не совсем точные, так как в каждом регионе своя ценовая политика. Но, если учитывать, что в любом предприятии возникают дополнительные расходы, то общая цена узаконения реконструкции квартиры может колебаться в пределах от 60 000 до 150 000 рублей.

Ответственность за проведение работ без разрешения

Реконструкция без разрешения наказывается в соответствии с законодательством. В большинстве случаев, кроме выплаты штрафа, нарушителю приходится возвращать объект в первоначальный вид.

Заключение

Чтобы изменить характеристики своего жилья, владелец может использовать различные виды ремонтно-строительных работ. Во избежание административной ответственности в виде больших штрафов и предписаний, необходимо разобраться какой вид работ соответствует планируемым изменениям. Если же собственник примет решение продать квартиру с неузаконенной перепланировкой либо реконструкцией, то его ожидает масса сложностей.