Чтобы перепланировка квартиры не принесла лишних проблем — что можно, а что нельзя делать без согласования?

Типовые планировки квартир не устраивают многих граждан, приблизиться к максимально рациональному использованию каждого квадратного метра, а также сделать жилую площадь индивидуализированной они решают с помощью перепланировки.

Меняя внутреннее пространство своего жилья, владельцу следует позаботиться и о соседях. В многоквартирных домах, как известно, одни стены на всех, поэтому любая значительная перепланировка может обернуться ухудшением качества жизни соседей.

Чтобы избежать правовых последствий, предлагаем перед стартом ремонтных работ в квартире ознакомиться с нашим материалом. Вы узнаете, нужно ли узаконивать переделки и зачем, какие их виды являются стандартными и не требующими согласования, а в каких случаях надо будет согласовывать ремонт с управляющей фирмой и другую полезную информацию для тех, кто хочет сделать свое личное пространство комфортнее.

Показать содержание

• Обязательно ли надо узаконивать изменения в планировке?
• Когда требуется согласование с управляющей компанией?
• Какие виды работ по переустройству жилого помещения запрещены?
В панельном доме    
• Что можно делать при перепланировке?
Без разрешения     В уведомительном порядке     Что разрешается делать по проекту?    
• Ответственность за незаконные действия
• Заключение

Обязательно ли надо узаконивать изменения в планировке?

Владелец недвижимости, запланировавший перепланировку в квартире, по закону должен первым делом согласовать ее с ответственным органом. В Москве и Санкт-Петербурге заявления о перепланировках от граждан рассматривают специально созданные Жилищные инспекции, в других городах такие функции выполняют созданные при городских или районных администрациях отделы капитального строительства.

Помимо выполненного компанией с соответствующей лицензией проекта, гражданин предоставляет надзорному органу такие документы:

• заявление по установленной форме;
• справку, подтверждающую его право собственности;
• технический паспорт БТИ.

После получения положительного вердикта гражданин получает право приступить к ремонтным работам. Но на этом процесс узаконивания перепланировки не заканчивается.

После завершения ремонта перепланировку должны принять представители жилищной инспекции, соответствующего отдела мэрии и работники управляющей компании. Они подписывают акт, на его основе в БТИ выдают новый технический паспорт жилья, а Росреестр формирует актуальную справку о праве собственности гражданина на измененную недвижимости.

Когда требуется согласование с управляющей компанией?

Итак, узаконить или нет — понятно, но вот нужно ли согласование перепланировочных работ со своей управляющей компанией? За исключением Москвы и Санкт-Петербурга, где функции управляющих компаний в сфере согласования перепланировки полностью перебрали на себя жилищные инспекции, именно УК первым делом знакомятся с проектом запланированных ремонтных работ.

Управляющая компания проверяет, не затрагивает ли перепланировка общие инженерные и коммунальные конструкции, если затрагивает – то какие несет в себе последствия для остальных жителей многоквартирного дома. УК имеет полномочия отвергнуть план по перепланировке, однако отказ должен быть мотивированным. Если же план-проект в фирме одобрили, он поступает на согласование в местную администрацию.

Какие виды работ по переустройству жилого помещения запрещены?

Мнение, что в стенах своей квартиры собственник вправе делать что угодно – ошибочное. Жилищный кодекс Российской Федерации не только предусматривает обязательное согласование перепланировки, но и вводит в юридическую практику перечень работ, которые быть утвержденными не могут по умолчанию – поскольку приводят к негативным последствиям для граждан.

1. Ухудшение условий эксплуатации дома и проживания в нем граждан. Не допускаются работы, в ходе которых затрудняется доступ к инженерным конструкциям, отключающим устройствам общего пользования и так далее.
2. Перепланировка, которая приводит к тому, что переустроенное помещение или прилегающее к нему помещение перестает быть пригодным для проживания.
3. Перепланировка, затрагивающая помещения, состоящие на балансе штаба по чрезвычайным ситуациям (предусмотрен алгоритм получения специального разрешения).
4. Строительные работы, в ходе которых несущие конструкции утратят прочность и устойчивость, может возникнуть угроза частичного обрушения дома.
5. Установка индивидуальных регулирующих/отключающих устройств на общие домовые сети.
6. Уменьшение диаметра или закрытие домовой вентиляции.
7. Работы, увеличивающие нагрузку на несущие стены сверх установленной нормы. К таким последствиям могут привести установка специальных полов, тяжеловесного оборудования, возведение дополнительных межкомнатных перегородок в квартире.
8. Присоединение к площади отдельно взятой квартиры помещений, находящихся на балансе управляющей компании и считающихся общими, например, чердаков, технических этажей.
9. Возведение лоджий в квартирах, расположенных выше первого этажа, а также перенос батарей отопления на лоджии и балконы.
10. Перепланировка, нарушающая санитарные, гигиенические, строительные, технические, противопожарные и другие действующие нормативы.

В панельном доме

Отдельные ограничения предусмотрены для перепланировки в панельном доме.

Что нельзя делать:

• Вырубка ниш в стенах.
• Штрабление (прорезанные стен для различных нужд) в швах дома.
• Устройство проемов в стенных панелях.

Что можно делать при перепланировке?

Ремонтные работы принято делить на три основных группы – в зависимости от надобности получать разрешение. К первой группе относятся перепланировки без уведомления, ко второй – с уведомлением контролирующего органа, в третьей группе строительные мероприятия, для проведения которых хозяину придется составлять проект и согласовывать его.

Без разрешения

Перечень работ, не требующих никакого согласования, следующий:

1. Проведение косметического ремонта, в том числе замены отделки.
2. Разборка/сборка и установка встроенной мебели, шкафов, антресолей.
3. Замена инженерного оборудования на аналогичное.
4. Переустановка в пределах кухни газовых и электрических плит.
5. Монтаж антенн, защитных сеток на окнах, кондиционеров.
6. Установка межкомнатных дверей.
7. Переустановка отопительных, сантехнических приборов.
8. Внесение изменений в уже существующие конструкции балконов и лоджий.

Как видите, без какого-либо разрешения владелец квартиры получает право проводить ремонтные работы, не затрагивающие общедомовое имущество, включая внутренние стены, а также можно производить замену любого оборудования на аналогичное и косметический ремонт.

В уведомительном порядке

В России предусмотрена процедура уведомления контролирующего органа уже по факту завершения перепланировки. Она может применяться только для некоторых видов работ, о них мы поговорим ниже, и предусматривает следующий алгоритм действий: составление заявления в орган учета с уведомлением, прием проведенных работ жилищной инспекцией или УК.

Не согласовывать, а лишь сообщить о перепланировке могут граждане, выполнившие:

1. Переустановку сантехники без переноса из кухни и сантехнических узлов.
2. Заделку проема не в несущей стене.
3. Установку стекол на балконе.
4. Ликвидацию тамбурных помещений без увеличения их габаритов.
5. Установку дополнительных перегородок без дополнительной нагрузки на перекрытие.
6. Демонтаж не несущих перегородок/устройство проемов в не несущих стенах.

Что разрешается делать по проекту?

Для работ, связанных с устройством полов, фасадов, общими инженерными конструкциями, обслуживающимися управляющей компанией и переносом санузлов необходимо пройти согласование. Оно нацелено на проверку: не противоречит ли задуманный проект нормам российского законодательства?

Первым делом необходимо обратиться к компании с соответствующей лицензией для разработки проекта. Он является обязательным документом при обращении в жилищную инспекцию или городскую администрацию. Согласование длиться до 45 дней.

Ответственность за незаконные действия

Ответственность за незаконную перепланировку прописана в статье 29 Жилищного кодекса РФ, а также статье 7.21 КоАП РФ. За правонарушения такого рода предусмотрены штрафные санкции – размер взыскания может составлять для физических лиц от 2 до 2,5 тысяч рублей.

Далее инспекция или другой надзорный орган выносит предписание – согласовать проведенные работы или вернуть квартиру в первоначальное состояние за собственный счет. Если распоряжение будет проигнорировано, нарушителю выпишут повторный штраф – его размер больше первоначального.

Дальнейшее промедление может обернуться новыми санкциями, вплоть до обращения в суд с требованием о выселении.

Обратим внимание, что даже никем не обнаруженная незаконная перепланировка может стать проблемой для владельца – если он захочет провести с ней юридические сделки. Например, перепродать квартиру другому собственнику. Для проведения сделки купли-продажи потребуется технический паспорт БТИ, в нем сотрудники органа обязательно укажут факт незарегистрированной переделки.

Заключение

Итак, вы узнали, стоит ли узаконивать изменения в перепланировке. В России практикуется обязательное согласование перепланировки в многоквартирных домах. Процедура призвана снизить риски для жильцов и проинспектировать планируемые изменения. Чтобы согласование прошло гладко, следует составить проект и дождаться решения надзорного органа, которое гражданин получит максимум через 45 дней.

Если владелец хочет провести косметический ремонт, перестановку мебели и замену оборудования на аналогичное – уведомлять УК или жилищную инспекцию не требуется. Обязательное составление проектов необходимо для переделок, включающих в себя установку полов, перенос сантехнической или газовой техники, работ, касающихся фасада.