Приобретаете вторичное жилье – проверьте всё! Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой?

Глобальная перепланировка в квартире должна быть согласована и узаконена с органами жилищного надзора. Если изменения завершены без ведома контролирующих лиц, значит, перепланировка имеет статус незаконной, за подобное правонарушение полагается штраф, а также более серьезные санкции, вплоть до выселения.

Российское законодательство не запрещает покупку недвижимости с несогласованными изменениями, однако у многих граждан возникает вопрос, не столкнется ли с последствиями будущий владелец такой недвижимости? О рисках и особенностях такой сделки поговорим в нашем материале.

Показать содержание

• Как обнаружить незаконное переустройство?
• Чем грозит приобретение жилья с неоформленными документами на переделку?
• Что делать, если уже купили недвижимость?
Можно ли расторгнуть сделку?    
• Кто несет ответственность?
• Кто должен устранять последствия: прежний собственник или нынешний?
• Стоит ли покупать?

Как обнаружить незаконное переустройство?

Не исключено, что хозяин квартиры с незаконной перепланировкой попытается утаить факт наличия переделки. Ведь подобное обременение, как правило, влечет за собой снижение стоимости недвижимости на 10-20%. Но выявить перепланировку под силу каждому покупателю.

Понадобится поэтажный план БТИ с экспликацией, а именно чертеж и таблица, в которой указаны площади и назначения помещений. Дальше все просто – если обнаруживаются расхождения с текущим состоянием недвижимости, значит было сделано несогласованное переустройство.

Если изменения показаны на схемах красными линиями, значит перепланировка зафиксирована в БТИ, но не легализирована – новому хозяину придется заниматься ее узакониванием, выплачивать штраф и собирать документы для управляющей компании или жилищной инспекции.

Еще один нюанс заключается в том, что не каждую переделку вообще реально согласовать. Жилищный кодекс предусматривает целый перечень запрещенных работ, например, уменьшение домовой вентиляции или установку приборов учета на общих коммунальных сетях. В таком случае покупка квартиры может обернуться значительными финансовыми потерями, единственный вариант узаконить такую переделку – вернуть все в прежнее состояние.

Чем грозит приобретение жилья с неоформленными документами на переделку?

Если покупатель пойдет на покупку квартиры с незаконной перепланировкой, он де факто признает, что выполнил перепланировку самостоятельно, уже получив право собственности. По документам все будет выглядеть именно так – будто бы квартира продавалась в первоначальном виде и уже потом новый собственник затеял переделки, не согласовав их с властями.

Переход права собственности к новому лицу не снимает обязательств по согласованию изменений. Рано или поздно контролирующие органы обнаружат несоответствия и предпишут обязательное согласование. За административное правонарушение собственник в любом случае будет вынужден оплатить штраф в размере от 2 до 2,5 тысячи рублей. Разработка плана также обойдется в сумму до 5 тысяч рублей.

Иначе ситуация сложится, если переделки окажутся такими, которые согласовать невозможно.

Тогда инспекция постановит, что собственник должен вернуть помещение в первоначальный вид за собственный счет. Как видите, последствия напрямую зависят от того, какой была переделка и можно ли ее узаконить.

Что делать, если уже купили недвижимость?

Действия покупателя зависят от того, было ли ему известно о перепланировке. Если нет, стоит обратиться к статье 475 ГК РФ. В ней сказано, что покупатель вправе потребовать у продавца компенсацию в случае, если недвижимость была передана ему с недостатками, не оговоренными лично и не зафиксированными в договоре.

Чтобы взыскать компенсацию придется обратиться в суд. Истец имеет возможность выбрать один из вариантов решения вопроса:

• попросить уменьшить покупную цену квартиры;
• безвозмездно устранить недостатки (вернуть квартиру в первоначальный вид или узаконить);
• возместить расходы, которые потребуются для устранения недостатка в состоянии недвижимости.

Можно ли расторгнуть сделку?

Еще один вариант – расторжение сделки, но такая возможность возникает не всегда.

Решение суда зависит от нюансов, например, был ли осмотр квартиры и сравнение перепланировки со схемой в паспорте. Если такая процедура имела место, а улучшения, сделанные прежним владельцам, можно узаконить, то суд с большой долей вероятности посчитает поведение покупателя беспечным и признает, что продавец сделал все, что от него требовалось в процессе сделки, предоставил документы и дал возможность все увидеть своими глазами.

Кто несет ответственность?

Ответственность за перепланировку, которая не узаконена, несет владелец недвижимости – тот, на чье имя в Росреестре оформлено право собственности. Если говорить о незаконной переделке, то отвечать перед законом придется тому, кто будет являться собственником в момент обнаружения правонарушения.

Предположим, новый собственник получил ключи и оформил в Росреестре право собственности. С этого момента он стал полноценным хозяином недвижимости. Буквально накануне в жилищную инспекцию была подана жалоба с подозрением о том, что проводилась незаконная перепланировка.

Сотрудники выехали по указанному адресу, чтобы проверить факт нелегальной перепланировки квартиры. Получается, нарушение обнаружилось сразу после проведения сделки купли-продажи. Но контролирующие органы не будут брать это во внимание – все их предписания коснутся действующего владельца. Покупатель в момент оформления купли-продажи берет на себя ответственность за перепланировку вместе с правом собственности.

Кто должен устранять последствия: прежний собственник или нынешний?

Нынешний собственник может потребовать у прежнего хозяина устранить последствия перепланировки только через суд. Однако только в случае, если ему удастся доказать, что перепланировка не была оговорена в процессе обсуждения соглашения.

По умолчанию, иметь дело с любыми последствиями ремонтных работ должен нынешний собственник. Не имеет значения, кто конкретно инициировал или провел перепланировку. Тем более, юридически квартира переходила от одного собственника к другому без перепланировки – по старым документам. О том, что они неактуальны, знали только стороны сделки.

Примечательно, что банки, которые дают добро на покупку недвижимости с нелегальными изменениями, требуют у нового владельца согласовать проведенные строительные работы. Подобное разделение ответственности применяется и в сделках с наличными.

Стоит ли покупать?

Если покупатель честно признается, что присутствует обременение в виде неузаконенной переделки, он, как правило, предлагает покупателю своеобразный дисконт. Скидку, которая должна покрыть все расходы, в том числе временные на оформление сделанных изменений.

Размер скидки может достигать 20%, а это значительно больше расходов, которые придется понести новому владельцу, чтобы легализировать перепланировку. Если учесть, что качественно сделанные улучшения (прошедшие процедуру узаконивания) еще и увеличивают стоимость жилья в среднем на 10% – такое приобретение можно назвать более чем выгодным.

Новому хозяину придется потратить деньги и время на узаконивание, но в нынешних условиях подать документы возможно даже не выходя из дома. Траты будут связаны с выплатой штрафа (максимум 2,5 тысячи), а также созданием проекта сделанной перепланировки.

Но, подчеркнем, все вышесказанное действует только в отношении квартир, перепланировка в которых может быть узаконена. Бывает так, что сделанные улучшения не разрешены на законодательном уровне, устранять их придется за собственный счет. Сложно сразу посчитать, во сколько выльется такой восстановительный ремонт, но вполне возможно, он перекроет и предлагаемый владельцем дисконт при покупке квартиры.

Чтобы правильно оценить выгоду сделки, потенциальному покупателю предстоит выяснить, что конкретно было сделано в квартире и с какими последствиями. Только убедившись, что перепланировка пройдет согласование, можно подписывать соглашение.

Прямого запрета на такие сделки нет, однако причиной несогласования незаконная перепланировка может стать, особенно если квартира приобретается в ипотеку. Это означает, что покупатель и продавец до последнего не будут точно знать, окажется ли купля-продажа успешной.

Юристы советуют каждой стороне максимально обезопасить себя, а покупателю – не передавать деньги наличными, а воспользоваться аккредитивом или банковской ячейкой.

В зависимости от характера изменений, приобретение квартиры с незаконной перепланировкой может оказаться как выгодным, так и убыточным. Продавцу следует внимательно проверять соответствие текущей планировки тому, что указано в паспорте БТИ. Ведь бывают и хозяева, желающие продать квартиру с нелегальным ремонтом по рыночной цене. Неофициально размер скидки, предоставляемой в качестве компенсации за обременение, достигает 20%.