Все о том, как узаконить перепланировку в квартире, если она уже сделана

Перепланировка, проведенная владельцем квартиры без согласования с контролирующими органами, получает статус незаконной. Чтобы избавиться от обременения, которое может повлечь за собой штрафные санкции и сложности при проведении юридических операций с недвижимостью, следует пройти процедуру легализации.

В материале мы расскажем, в каких случаях перепланировку можно узаконить после завершения ремонтных работ, к кому в таком случае необходимо обращаться и какие документы иметь на руках.

Показать содержание

• Можно ли согласовать существующее самовольное перепланирование?
• Можно ли оформить выполненное незаконное переустройство постфактум?
• Документы для оформления согласования
• Узаконивание перепланирования, если оно сделано после ремонта
Обратитесь за консультацией в уполномоченный орган      Закажите проект или самостоятельно нарисуйте эскиз      Получите техническое заключение о допустимости проведенных работ     Подготовьте бумаги     Получите решение об отказе      Обратитесь в суд с административным иском     Примите участие в заседании     Зарегистрируйте в Росреестре     
• Сроки
• Сколько стоит услуга?
• Если переустройство сделали без разрешения, получится ли без суда?

Можно ли согласовать существующее самовольное перепланирование?

Что делать, если имеющуюся перепланировку сделали без согласования и она не была узаконена по факту ее проведения?

Если ремонт уже сделан, то у владельца остается возможность пройти процесс согласования в любой момент, правда, в дополнение придется оплатить штраф за административное правонарушение.

Согласно положениям статьи 7.21 КоАП на лицо, нарушившее правила пользования жилым помещением, накладывается штраф в размере от 2 до 2, 5 тысячи рублей. Статья 29 Жилищного кодекса РФ устанавливает следующий порядок действий:

1. жилищная инспекция или другой контролирующий орган выдает владельцу предписание в разумные сроки вернуть квадратные метры в первоначальный вид;
2. после окончания восстановительных работ представитель инспекции проверяет состояние жилья.

Кроме того, хозяин недвижимости имеет право обратиться в суд, если не желает восстанавливать квартиру в первоначальный вид.

О возможности узаконить перепланировку после ремонта в законе речи не идет, но на практике такой механизм работает. Время, отпущенное инспекцией на устранение перепланировки, можно потратить на согласование сделанных улучшений.

Однако такой вариант можно реализовать, если перепланировка не противоречит законодательству. По статистике, неосведомленность собственников о том, что нельзя делать при перепланировке часто приводит к нарушениям.

Можно ли оформить выполненное незаконное переустройство постфактум?

После завершения строительных работ узаконить разрешается перепланировку, которая не нарушает действующие нормы и требования закона. То, что запрещено, указано в положениях Жилищного кодекса и постановлениях местных властей. Предлагаем ознакомиться с наиболее распространенными переделками, запрещенными на законодательном уровне:

1. Объединять кухню и жилую комнату в однокомнатной квартире.
2. Выносить батареи отопления на балкон.
3. Организовывать выход из санузла через кухню.
4. Сносить вентиляционные каналы или уменьшать их сечение.
5. Переносить инженерные стояки, замуровывать инженерные коммуникации.
6. Объединять балкон или лоджию с комнатой, сносить часть стены для установки так называемых французских окон во всю стену – от пола и до потолка.
7. Обустраивать кухни и санузлы над жилыми комнатами соседей.

Также существует перечень работ, которые законодательство разрешает проводить с уведомлением контролирующего органа после завершения (без согласования):

• Переустановка сантехники в пределах предназначенных для нее помещениях.
• Заделка или создание дверных проемов.
• Остекление лоджий или балконов.
• Изменение формы тамбура без увеличения.
• Установка перегородок, если они не увеличивают нагрузку на перекрытия.

Документы для оформления согласования

Если ремонтные работы в квартире уже были сделаны, порядок узаконивания, как и список нужных бумаг, остаются прежними.

1. Заявление о перепланировке.
2. Оригинал или нотариально заверенная копия документа, подтверждающего, что заявитель является собственником жилья (например, свидетельство из Росреестра).
3. Технический паспорт на квартиру, поэтажный план и экспликация – до и после перепланировки.
4. Проект или эскиз перепланировки и пояснительная записка к нему.
5. Договор с компанией, разрабатывавшей проект.
6. Техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ.

Дополнительно можно взять разрешения на перепланировку в Роспотребнадзоре, СЭС, архитектурно-планировочном управлении и пожарном надзоре. Справки не являются обязательными к предъявлению, у инспекции или административного отдела есть возможность запросить их самостоятельно в рамках межведомственного взаимодействия.

• Скачать бланк заявления на перепланировку квартиры
• Скачать образец заявления на перепланировку квартиры

Узаконивание перепланирования, если оно сделано после ремонта

Обратитесь за консультацией в уполномоченный орган

Первым делом владельцу рекомендуется обратиться в орган, занимающийся согласованием перепланировки. В Москве таким органом является жилищная инспекция, но чаще всего подобные функции возлагаются на отдел капитального строительства администрации. Специалисты проконсультируют владельца недвижимости по процессу узаконивания, скажут, нужно ли проводить согласование, если да, то какие документы следует предоставить.

На консультацию с собой необходимо взять технический паспорт, поэтажный дом и экспликацию. Если на техпаспорте с БТИ не обозначены красными линиями проделанные изменения, можно самостоятельно отметить новую квадратуру помещения или обратиться за документом в БТИ.

Закажите проект или самостоятельно нарисуйте эскиз

Если перепланировку можно согласовать только с проектом, придется заказывать документ у юридического лица или индивидуального предпринимателя, входящего в состав СРО, в соответствии со статьей 55.8 ГрК.

Получите техническое заключение о допустимости проведенных работ

Владелец недвижимости должен предъявить в надзорный орган техническое заключение, в котором будет сказано, что перепланировка является безопасной. Такие заключения выдают фирмы, занимающиеся составлениями проектов, можно заказать сразу два документа.

Единственное исключение закон предусматривает для граждан, чьи перепланировки оказались связаны с несущими конструкциями – они должны согласовывать проект с автором дома.

Скачать образец технического заключения о допустимости перепланировки квартиры

Подготовьте бумаги

У владельца уже есть на руках проект/эскиз и техническое заключение о допустимости работ, осталось собрать еще несколько бумаг и можно подавать заявку.

1. Свидетельство о праве собственности из Росреестра.
2. Технический паспорт из БТИ.
3. Заявление на перепланировку.

Получите решение об отказе

Подать документы на рассмотрение жилищной инспекции можно в Многофункциональном центре и даже онлайн – на сайте государственных услуг и портале московской мэрии.

На согласование представленного проекта органу дается 45 дней, плюс несколько дней для МФЦ, которые получают документы от жилищной инспекции. После будет принято решение о согласовании или отказе в согласовании, в соответствии с статьей 26 ЖК РФ.

Обратитесь в суд с административным иском

В случае отрицательного решения необязательно опускать руки, в части 1 статьи 218 КАС РФ прописано право гражданина обратиться в суд с административным иском, если он не считает выполненную в квартире перепланировку незаконной. Подавать исковое заявление следует по месту нахождения органа, который отказался согласовывать перепланировку.

Иск желательно оформить по правилам, вписать в заявление название суда, сведения об истце и организации, которая будет выступать ответчиком, указать дату отказа в согласовании уже сделанной перепланировки и сведения о правах, которые таким образом нарушила жилищная инспекция (статья 220 КАС РФ).

К иску прилагаются документы:

1. Квитанция об оплате государственной пошлины. Размер пошлины составляет 300 рублей в соответствии со статьей 333.19 НК РФ.
2. Оригинал оспариваемого решения об отказе в перепланировке.
3. Документ, подтверждающий статус собственника квартиры.
4. Технический паспорт БТИ.
5. Проект или эскиз перепланировки жилья, предоставленный ранее на согласование.
6. Договор с проектной организацией (если согласование проходило по проекту).

Если в судебном разбирательстве со стороны истца участвует адвокат, необходимо дополнительно предоставить документы о высшем учебном образовании. Можно прилагать и другие бумаги, на которые истец планирует опираться, чтобы доказать свою правоту.

• Скачать бланк искового заявление в суд о перепланировке квартиры
• Скачать образец искового заявление в суд о перепланировке квартиры

Примите участие в заседании

В течение одного месяца суд должен принять дело к рассмотрению в соответствии со статьей 226 КАС РФ. Истцу необходимо присутствовать на всех заседаниях, так как именно он заинтересован в пересмотре уже утвержденного решения. В ходе судебных дебатов истцу придется доказать:

• Отсутствие влияния неузаконенной перепланировки на качество жизни жильцов.
• Соответствие перепланировки строительным правилам и нормам.

Довольно часто суд, чтобы опровергнуть или доказать правоту каждой стороны, назначает строительно-техническую экспертизу. Стоит отметить, что согласно части 4 статьи 78 КАС РФ, расходы на проведение экспертизы ложатся на сторону, обратившуюся с ходатайством.

Зарегистрируйте в Росреестре

Предпринимать какие-то шаги следует только после вступления решения в законную силу. Данный момент связан с истечением срока, отведенного на апелляцию (1 месяц).

Когда пройдет 30 дней, владелец недвижимости должен внести изменения в технические характеристики помещения, заказав подготовку нового технического плана. Затем зарегистрировать изменения следует в Росреестре – Едином государственном реестре недвижимости.

Сроки

Процесс перепланировки включает в себя сбор документов, сотрудничество с проектными компаниями (от 2 до 4 недель) и рассмотрение заявления (максимум 45 дней). При положительном решении закрыть вопрос с перепланировкой можно за 2 – 2,5 месяца. Судебный процесс в случае отрицательного результата может тянуться еще несколько месяцев.

Сколько стоит услуга?

Самовольная перепланировка обойдется владельцу несколько дороже, ведь придется заплатить штраф за правонарушение в размере 2 – 2,5 тысячи рублей. Заказ нового технического паспорта стоит около 2 тысяч рублей, разработка проекта перепланировки юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем – от 30 тысяч рублей.

Если переустройство сделали без разрешения, получится ли без суда?

Да, если перепланировка не противоречит нормативам и жилищная инспекция готова ее завизировать. Получив отказ, гражданин может либо обратиться в судебную инстанцию для отстаивания своих интересов, либо попытаться устранить нарушения и подать документы повторно. Все споры с надзорными органами разрешаются исключительно с в арбитражном суде.

Сложность узаконивания зависит от характера улучшений, если они не нарушают законодательства, то жилищная инспекция узаконит их в стандартном режиме. Незаконная перепланировка считается административным нарушением, поэтому в ходе процедуры согласования с собственника будет взыскан штраф в сумме до 2,5 тысячи рублей.