Экономим огромную сумму: через сколько лет после приобретения квартиры можно продать ее, чтобы не платить налог?

Владельцы квартир, планирующие продать недвижимость, задают идентичные вопросы – как реализовать жилье без выплаты НДФЛ? Сколько лет нельзя продавать недвижимость после покупки? Каким образом трактовать изменения в Налоговом кодексе, вступившие в силу в 2016 году? Значительным параметром, влияющим в России на порядок налогообложения, является период после оформления недвижимости в Росреестре и до ее продажи третьему лицу.

Показать содержание

• Через какое время после покупки недвижимости можно ее продать?
• Сколько лет надо ждать, чтобы воспользоваться льготой?
• Исчисление срока в зависимости от способа приобретения жилья
По договору купли-продажи     Недвижимость унаследована     Приватизирована     Право на жилье признано через суд    
• В каких случаях срок владения составит 3 года, а в каких – 5 и более?
Получение по праву наследования     Переход по договору дарения, оформленного от близких родственников     По контракту о пожизненном содержании     После проведения приватизации    
• Как не платить НДФЛ — схема налогового вычета
• Кто освобождается от уплаты?

Через какое время после покупки недвижимости можно ее продать?

Закон никак не ограничивает граждан, которые, купив или получив квартиру другим путем, захотели ее продать. Начать подготовку к сделке по реализации разрешается сразу после регистрации права собственности в Росреестре и получения документов. Стоит учесть, что продажа квартиры предусматривает получение продавцом прибыли, облагаемой в Российской Федерации налогом.

Сколько лет надо ждать, чтобы воспользоваться льготой?

Рассмотрим, можно ли, в принципе, продать жилье без уплаты налога сразу после его покупки. Пункт второй статьи 217.1 НК РФ вводит в юридическую практику понятие «минимального предельного срока владения недвижимостью». Указано, что доходы, получаемые плательщиком налогов от продажи недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что жилье находилось в его собственности в течение минимального предельного срока. Минимальный срок для освобождения от налогов составляет 3 или 5 лет (об особенностях уплаты налога, если квартира в собственности менее трёх лет, можно узнать тут).

Новые сроки владения с продажей без НДФЛ были закреплены путем принятия Федерального закона от 29 ноября 2014 года «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» (382-ФЗ). В пункте втором статьи 4 говорится о том, что поправки вступают в силу с 1 января 2016 года. Третий пункт вышеназванной статьи сообщает, что новые сроки владения применяются только в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных и зарегистрированных в Росреестре после 1 января 2016 года.

Читайте также: Как продать квартиру без риэлтора? Пошаговая инструкция

Исчисление срока в зависимости от способа приобретения жилья

Теперь — о том, через сколько именно лет после покупки недвижимости можно ее продать так, чтобы при этом не платить НДФЛ. Чтобы правильно рассчитать сроки владения недвижимостью для освобождения от налоговых отчислений обратимся к законодательным актам, регулирующим этот процесс.

По договору купли-продажи

Срок владения для приобретенных по ДКП квартир исчисляется с момента даты регистрации права собственности (ее вы можете найти в выписке из Росреестра), согласно статьям 131, 223 Гражданского кодекса РФ и ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Пример: Договор на покупку квартиры был заключен в феврале 2015 года, а право собственности стороны смогли зарегистрировать (из-за рабочей командировки одной из сторон) только спустя 4 месяца – в июне 2015 года. Спустя 2 года новый владелец решает продать недвижимость, но не желает выплачивать НДФЛ. Чтобы правильно подгадать время, ему следует обратиться не к ДКП, а к документам по регистрации. Решив продать недвижимость в феврале, марте или апреле 2018 года – оплатит НДФЛ, в июне – избавится от налога.

Такой же принцип подсчета для определения оплаты НДФЛ актуален для:

1. покупок по договорам долевого участия;
2. дарения;
3. инвестирования;
4. уступки права требования;
5. также квартир, полученных гражданами взамен ветхого или аварийного жилья.

Недвижимость унаследована

В случае с наследованием, срок владения исчисляется со дня смерти наследодателя, а не с момента регистрации права собственности. Однако из этого правила есть два исключения – которые закреплены письмами Минфина №03-04-05/30946, №03-04-05/45015 соответственно от 30 мая 2016 года и 24 октября 2013 года.

• Квартира, купленная супругом/супругой в браке, после его смерти унаследована вторым супругом/супругой. В этом случае срок владения будет высчитываться с момента регистрации права собственности на умершего супруга-наследодателя.
• Наследование собственником доли второй доли умершего владельца – в такой ситуации датой начала владения также будет считаться день первоначальной регистрации на данную долю, то есть, момент, когда наследодатель получил свое право.

Пример: Гражданин, находящийся в браке, купил квартиру в 2016 году и зарегистрировал ее на себя. Согласно положениям СК, жилье автоматически стало общей собственностью супругов. После смерти супруга, жена унаследовала квартиру и переоформила право собственности на себя в 2018 году. На момент оформления квартира была в собственности ее мужа 3 года. Поскольку наследодатель является членом семьи физического лица, а три года в собственности уже прошли – жена может сразу продать квартиру без НДФЛ.

О том, надо ли платить НДФЛ с продажи унаследованного жилья, можно подробнее узнать в этом материале.

Приватизирована

Если квартира приватизирована до 1998 года, берется во внимание дата заключения соответствующего договора. Для всех сделок после 1998 года применяется стандартное правило – началом периода владения считается день регистрации права собственности в Росреестре.

Право на жилье признано через суд

Несмотря на то, что в суд обращаются граждане, требующие выполнения положений уже заключенного договора – дата подписания документа роли играть не будет. Срок владения будет исчисляться с момента вступления в силу решения судебной инстанции.

В каких случаях срок владения составит 3 года, а в каких – 5 и более?

Облагается ли обязательным налогом недвижимость, находившаяся в собственности более 3 лет? Согласно положению 3 статьи 217.1, минимальный срок владения объектом устанавливается на уровне трех лет с условием освобождения от налогообложения в таких случаях:

1. Квартира была получена собственником в порядке наследования или дарения от физического лица, признаваемого членом семьи или близким родственником.
2. Право собственности возникло в результате приватизации.
3. Квартира получена по договору пожизненного содержания с иждивением.

В остальных ситуациях срок освобождения от НДФЛ составляет пять лет и более. Точный расчет суммы налога к уплате, исходя из срока владения квартирой, можно получить в онлайн-калькуляторе.

Получение по праву наследования

Получение наследства в виде имущества не влечет за собой оплату подоходного налога согласно пункту 18 статьи 217 НК РФ. Однако при продаже квартиры к наследнику применяются общие правила и НДФЛ выплачивается в стандартном режиме.

Применяется всего одна льгота – уменьшенный срок владения. При этом, в отличие от налога при дарении, степень родства с наследодателем не имеет никакого значения, льгота применяется для всех. Сдавать декларацию 3-НДФЛ в этом случае не требуется, но некоторые продавцы все равно получают от налоговой напоминание о необходимости уплатить налог.

Почему так случается? Налоговые органы имеют информацию о дате государственной регистрации, они не берут во внимание дату фактического получения квартиры – день открытия наследства. Во многих случаях разница между датой открытия наследства и регистрацией в Росреестре является решающей. Например, разница между первой и второй датой составляет 6 месяцев.

Переход по договору дарения, оформленного от близких родственников

Получателям квартиры перед ее продажей необходимо уточнить, относится ли даритель к категории близкого родственника, ведь весь перечень физических лиц с таким статусом закреплен в Семейном кодексе. В статье 14 СК РФ сказано, что близкими родственниками признаются родные по восходящей и нисходящей линиям – родители и дети, бабушки, дедушки и внуки, а также братья и сестры.

Сроки продажи такой квартиры без налогов зависят и от даты оформления в собственность. Как мы писали выше, для недвижимости зарегистрированной до 1 января 2016 года, действуют старые правила, а для той, что перешла в собственность в 2016 году или позже – новые. До этого подаренную близким родственником или членом семьи квартиру можно было продать без уплаты НДФЛ сразу же.

Подробнее о случае, когда вы продаёте квартиру родственнику, можете узнать в нашей статье, а о НДФЛ с продажи подаренной квартиры читайте тут.

По контракту о пожизненном содержании

Стороны укладывают между собой договор, в котором идет речь о пожизненном содержании взамен на отчуждение квартиры. Право собственности на жилье новый владелец может зарегистрировать как сразу же после подписания договора, так и после смерти иждивенца – такие условия оговариваются в личном порядке между сторонами.

В любом случае продать такую квартиру без оплаты НДФЛ, получатель сможет спустя три года после регистрации права собственности в Росреестре.

После проведения приватизации

Процесс приватизации заканчивается оформлением нового права собственности, владелец получает право продать квартиру сразу же с уплатой НДФЛ или через три года без отчислений в федеральный бюджет.

Как не платить НДФЛ — схема налогового вычета

В России действует несколько механизмов продажи квартир без уплаты НДФЛ. В каких же случаях не надо платить этот налог? В первую очередь, продавец должен уточнить минимальный срок владения квартирой – на нем мы подробно остановились в предыдущих разделах. Если реализовать квартиру по данному параметру не удастся, можно воспользоваться другими возможностями, например, налоговым вычетом.

Он позволяет уменьшить налогооблагаемую базу на 1 миллион рублей, согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 220 Налогового Кодекса. На практике это выглядит так: от определенной базы для выплаты налога (кадастровой стоимости после применения понижающего коэффициента или фактической цены квартиры – используется более крупная сумма) отнимается 1 млн рублей.

Например, владелец подаренной матерью квартиры захотел продать ее спустя два года по цене 4 млн рублей. Фактическая стоимость оказалась выше, чем КС x 0,7, поэтому в качестве базы будет использована именно она. Теперь от 4 млн рублей необходимо отнять 1 млн вычета, остается 3 млн рублей. С них по ставке 13% придется оплатить НДФЛ. Если же стоимость квартиры не превышала 1 млн рублей, налоговый вычет избавляет продавца от права уплачивать налог.

Если квартиры была куплена, а не подарена или унаследована, хозяин может воспользоваться формулой «доходы минус расходы», предъявив вместе со справкой 3-НДФЛ в налоговую доказательства ранее совершенной покупки. По результатам рассмотрения такой заявки, налоговая должна уменьшить налогооблагаемую базу на сумму покупки недвижимости.

Приведем пример для досконального понимания схемы: в 2016 году житель Санкт-Петербурга купил квартиру за 7 млн рублей, а спустя два года – в 2018 году задумал ее продать за 8 млн рублей. Сумма доходов будет равна 1 млн рублей, значит налоговые отчисления в казну по ставке 13% будут равняться 1 млн x 13% = 130 000 рублей.

Отметим, что продажа квартиры дешевле по такой формуле налогом облагаться не будет.

Еще один вариант, как уйти от налога и даже уменьшить его размер вплоть до нуля, а именно: купить другую квартиру на средства, вырученные от продажи своей недвижимости – проведя все операции в одном календарном году и воспользоваться имущественным вычетом. Максимальная сумма вычета – 2 млн рублей, предоставляется гражданину один раз в жизни (письмо Министерства финансов №03-04-05/7154).

О том, что такое налоговый вычет и как его получить, читайте в этой статье.

Кто освобождается от уплаты?

Налоговое законодательство не предусматривает освобождения от налогов для любых категорий граждан России. Неработающие лица, пенсионеры, матери-одиночки или инвалиды – все они оплачивают НДФЛ на общих основаниях, однако имеют право воспользоваться вычетами и всеми остальными законными способами снижения налогового бремени после продажи квартиры.

Итак, мы рассмотрели, через какое время после покупки вы можете ее продать, когда наступает достаточный срок, чтобы не платить налоги. Как видите, законодательство Российской Федерации предлагает множество вариантов снизить налоговое бремя при реализации жилья, главный из них – продать квартиру через три или пять лет. Теперь вы знаете в каких случаях какой срок считается минимальным и как его правильно высчитывать. Помните также о возможности сократить размер НДФЛ при помощи налоговых вычетов.