Поступаем законно: как продать квартиру в ипотеке, купленную на материнский капитал?

В наше время большинство семей, которые получают государственную поддержку от государства в форме сертификата материнского (семейного) капитала (МСК), вкладывают денежные средства на приобретение жилья.

Однако в некоторых случаях гражданам приходится продавать купленную квартиру, в результате чего возникает вопрос: «Можно ли по закону продать квартиру в ипотеке, для покупки которой использовались бюджетные средства — материнский капитал, и как это сделать?».

Показать содержание

• Особенности отчуждения жилплощади
Какие документы нужно подготовить для продажи?     Что нужно предоставить в органы опеки?    
• Можно ли реализовать купленное ипотечное жилье и приобрести новое?
• Что будет в случае развода?
• Риски нарушения порядка продажи
• Заключение

Особенности отчуждения жилплощади

1. Одним из главных условий применения материнского капитала является необходимость выделения доли имущества для несовершеннолетних детей (ч. 4 ст. 10 ФЗ-256).
2. Отчуждение квартиры с МСК допускается при наличии жилья, которое соответствует санитарным и жилищным условиям, прописанным в СанПиН 2.1.2.2645-10.
3. Доля имущества, записанная на ребенка, должна сохраняться, в противном случае сделка купли-продажи будет признана ничтожной.
4. При отчуждении недвижимости важно позаботиться о том, чтобы в новой квартире доля ребенка была не меньше, чем в старой, а также соответствовала благоприятным условиям жизни.

Какие документы нужно подготовить для продажи?

Согласно изменениям в ФЗ-№122 «О государственной регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним», с 1 января 2016 года отчуждение жилой недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним, сопровождается обязательным заверением у нотариуса.

Как и в любой сделке купли-продажи, для успешного выполнения процедуры необходимо собрать пакет документации. К числу обязательных документов, которые представляют контрагенты, относят:

• Свидетельство о праве собственности на отчуждаемую недвижимость.
• Предварительный договор о намерении совершить сделку.
• Разрешение со стороны органов опеки.
• Справка о количестве зарегистрированных в квартире людей.
• Справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.

Что нужно предоставить в органы опеки?

В соответствии со статьей 19 ФЗ №48 «Об опеке и попечительстве» для распоряжения имуществом несовершеннолетнего родители обязаны получить письменное разрешение от ООиП.

К заявлению, которое направляется в органы опеки, необходимо приложить следующий перечень документов:

• Паспорта родителей.
• Свидетельства о рождении или паспорта детей.
• Предварительный договор на покупку новой недвижимости.
• Свидетельство о браке.
• Документы о приобретаемой жилплощади (или того жилья, в котором ребенок получит долю и регистрацию).
• Правоустанавливающая и техническая документация на реализуемое жилье (свидетельство о праве собственности, техпаспорт, кадастровый план).
• Справка о составе семьи.
• Справка о регистрации ребенка на новом месте (если встречная сделка происходит позже продажи).

Стоит учитывать, что рассмотрение заявления занимает продолжительное время, вследствие чего сроки заключения сделки могут затянуться.

• Скачать бланк заявления в органы опеки
• Скачать образец заявления в органы опеки

Можно ли реализовать купленное ипотечное жилье и приобрести новое?

После получения разрешения от банка и ООиП можно продать жилое помещение 2 способами:

1. Оформить предварительный договор купли-продажи квартиры. За счет залога закрыть ипотечный договор и снять обременение. Оставшуюся сумму получить после подписание основного договора и регистрации сделки в Росреестре.
2. Переоформить ипотеку на покупателя. Таким образом вы снимете с себя долговые обязательства и передадите их покупателю.

Что будет в случае развода?

К сожалению, случается так, что супруги принимают решение о разводе, несмотря на наличие детей или совместных кредитов.

Квартира, купленная в ипотеку с задействованием сертификата МСК, является усложняющим фактором при разделе имущества. Наиболее оптимальным вариантом принято считать досрочное погашение кредита и последующий раздел собственности. Однако зачастую семейная пара не может выполнить обязательства перед банком досрочно.

Для таких ситуаций предлагается несколько решений:

1. Супруги вносят изменения договор по ипотеке, заменяя общую ответственность на долевую, после чего выплачивают долг по отдельности. Данная процедура производится после согласования с банком.
2. Ипотечный договор переоформляется на одного из супругов, а второй предоставляет письменный и нотариально заверенный отказ. В данной ситуации ответственность по погашению задолженности ложится на одного из супругов, за которым закрепляется право на квартиру. Освобожденный от выплаты кредитного долга супруг лишается права собственности.

Оба вышеперечисленных варианта доступны только с согласия банковской организации.

Однако иногда возникают ситуации, когда банк отказывает супругам в переоформлении договора по ипотеке. Если это произошло, рекомендуется предпринять следующие действия:

• продолжать выплачивать кредит;
• погасить задолженность досрочно, после чего продать квартиру и разделить между собой вырученные деньги;
• продать ипотечную квартиру при согласии банковского учреждения и выплатить кредит;
• обжаловать отказ банка в судебных органах.

Риски нарушения порядка продажи

Как говорилось ранее, главным критерием для продажи квартиры, купленной в ипотеку с использованием материнского капитала, является обязательное выделение доли для ребенка. Основные риски при купле-продаже жилья для покупателя связаны с возможным ущемлением прав ребенка в отношении долевой собственности.

Заключение

Продажа квартиры, купленной в ипотеку и с помощью материнского капитала, разрешена, но имеет ряд ключевых отличительных особенностей. Для совершения сделок в подобных ситуациях необходимо получать разрешения со стороны органов опеки и попечительства и банковских организаций, а также учитывать права ребенка на собственность.