Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, можно ли ее обменять? Рекомендуемый порядок действий

Материнский капитал российская семья получает благодаря появлению второго ребенка. Эта довольно ощутимая материальная поддержка в 90% используется для улучшения жилищных условий и помогает решить самую наболевшую проблему молодых семей. Полученный сертификат помогает купить квартиру или построить дом, добавив при этом свои сбережения или оформив ипотечный кредит. Возможно ли в дальнейшем продать квартиру, приобретенную с использованием семейного сертификата?

Показать содержание

• Когда требуется продажа?
• Как ее осуществить?
Если есть дом, другое жилье     В случае развода     Что можно делать с долей?    
• Какие условия должны быть соблюдены?
• Варианты и правила реализации владельцем
Одновременное приобретение нового жилья     Может ли его использовать под обмен?    
• Продажа недвижимости, купленной с использованием семейного сертификата
Порядок действий, если нет обременений     Как поступать при ипотеке?    
• Риски для покупателей
• Заключение

Когда требуется продажа?

Иногда обстоятельства складываются таким образом, что квартиру, которая покупалась с помощью материнского капитала, приходится продавать. Возможно, требуется переезд в другой город или район, а может быть, появилась возможность приобрести другую с более комфортными условиями для проживания или меняются жизненные обстоятельства.

Как ее осуществить?

Если есть дом, другое жилье

В такой ситуации продажу квартиры осуществить совсем несложно, потому что имеется возможность сразу выделить детям собственные доли (речь идет только о несовершеннолетних детях, если дети к моменту совершения сделки уже выросли и стали дееспособными, то никаких проблем вообще и не возникнет). Размер этих долей может быть больше тех, что значатся в продаваемой квартире, но никак не меньше.

Действия родителей при продаже квартиры с вложенным материнским капиталом следующие:

1. Подготовка документов, которые понадобятся при продаже квартиры.
2. Поиск покупателей.
3. Оформление доли детям (право собственности) в другой квартире. Лучше эти доли сделать больше, чтобы не было ненужных вопросов.
4. Направить запрос в органы опеки для проверки условий.
5. После того как пройдет проверка будет зафиксирован факт выделения долей (при этом подготовится специальный документ – разрешение от органов опеки).

Деньги, которые будут получены за проданную квартиру нужно потратить на улучшение качества жизни детей.

В случае развода

Материнский капитал не может быть разделен в случае развода родителей, у владельца сертификата (обычно у матери) в распоряжении остаются полностью все средства. Когда квартира приобреталась с помощью материнского капитала, то каждому члену семьи выделялись равные доли. Поэтому в случае развода у супруга есть право собственности только лишь на свою долю.

Что можно делать с долей?

Свою долю в квартире, конечно, один из супругов имеет право продать. Но обычно используют такие способы для раздела квартиры:

• Компенсация стоимости имущественной доли: квартира остается в собственности у одного из супругов с детьми, а другому выплачивается определенная денежная сумма.
• Так называемая «замена»: вместо доли в квартире один из супругов забирает себе дачу или автомобиль.

Если же все-таки возникает желание у супруга продать свою долю третьим лицам, то без разрешения попечительского совета этого сделать невозможно. К тому же, согласно ст. 250 ГК РФ преимущественное право покупки есть у сособственников квартиры. Ну, а интересы детей оберегаются в первую очередь, поэтому подобные сделки очень проблематичны.

Какие условия должны быть соблюдены?

При получении разрешения на покупку квартиры с использованием материнского капитала всегда ставится важное условие: жилье необходимо оформлять в долевую собственность на всех членов семьи, как совладельцев собственности. Поэтому при его продаже в обязательном порядке необходимо получить разрешение от органов опеки, которые наблюдают за соблюдением прав несовершеннолетних (ст. 37 ГК РФ).

Необходимо будет представить документы, которые способны подтвердить, что права детей не будут ущемлены:

• Подтвердить, что в новом жилище ребенку будет выделена равнозначная доля (гарантируется).
• Новые жилищные условия обязаны соответствовать санитарным нормам и не ухудшатся, не уменьшится количество квадратных метров.

Варианты и правила реализации владельцем

Одновременное приобретение нового жилья

При одновременной продаже жилья и покупке другого следует придерживаться следующих правил:

1. Новая квартира по размеру должна быть аналогична или больше прежней (той, что покупалась на средства семейного сертификата).
2. Не допускается ухудшение жилищных условий (уровень комфортности должен остаться прежним или стать выше).
3. Детям доли должны быть выделены не меньше прежних.

Для совершения такой сделки нужно будет найти покупателя на свою квартиру и одновременно подобрать подходящее жилье для покупки. Это непростая сделка, потребуется время, чтобы все тщательно проверить и подготовить. Быстрее все осуществить можно, конечно, при помощи риэлтора.

Читайте также: Как продать квартиру без риэлтора? Пошаговая инструкция

Может ли его использовать под обмен?

Под обмен жилье, приобретенное владельцем с помощью семейного сертификата, возможно использовать с целью улучшения жилищных условий, в том числе детей. При обмене соблюдаются те же правила, что и при продаже жилья. Главное, чтобы новая квартира была по площади не меньше.

Проект договора мены необходимо будет представить для изучения в органы опеки, если соблюдены все нормы и права детей никак не нарушаются, то выдается разрешение на проведение сделки.

Продажа недвижимости, купленной с использованием семейного сертификата

Порядок действий, если нет обременений

Первым делом идет процесс поиска покупателя:

• путем обращения в агентство недвижимости;
• самостоятельным образом – с помощью объявлений в газете, через знакомых и т.д.

Далее необходимо составить предварительный договор купли-продажи (он обязательно понадобится при обращении в опеку) и заняться сбором документов. Затем следует получить разрешение от опекунских органов, это сделать нетрудно в случае документального подтверждения фактов:

1. Дети в другом жилье получат равноценную или большего размера долю.
2. Условия для проживания в новом жилье будут идентичными прежним (или лучше) и, естественно, должны быть соблюдены все санитарные нормы.

Потребуется собрать пакет необходимых справок и документов:

• Документ, который подтверждает право собственности на квартиру.
• Вся техническая документация и справки из БТИ, ЕГРП, ЖЭКа, выписки из домовой книги и из лицевого счета.
• Паспорта всех взрослых членов семьи и свидетельства о рождении детей.
• Договор купли-продажи.
• Разрешение органов опеки (для несовершеннолетних детей).

После заключения основного договора купли-продажи и регистрации его в Росреестре передаются деньги и ключи. Регистрируется право собственности (долевое) на новую квартиру, с обязательным выделением долей несовершеннолетним детям.

Как поступать при ипотеке?

Если квартира была приобретена в ипотеку, то помимо получения разрешения от органов опеки придется еще получить разрешение от банка-кредитора на перевод обязательств от продавца к покупателю (лучше сначала заполучить именно его).

Вопрос с деньгами решается по следующей схеме:

1. Покупатель погашает ипотечный долг продавца путем перечисления денег на счет.
2. Кредитный договор перезаключается и обязательства переоформляются с продавца на покупателя.
3. Продавец самостоятельно погашает остаток долга по кредиту, снимается обременение с квартиры и далее все оформляется в обычном режиме.

Вам может быть интересно: Как получить сельскую ипотеку в условиях 2021 года – пошаговый план

Риски для покупателей

В случае продажи жилья, купленного с использованием средств материнского капитала, для потенциальных покупателей возможны следующие риски:

• Если данная квартира является ипотечной, то выделение детских долей откладывается до момента выплаты ипотечного кредита. Родители обязаны в дальнейшем (после погашения задолженности) оформить выделенные детские доли в их собственность. Проблема заключается в том, что некоторые родители несовершеннолетних детей «забывают» это сделать. Достигнув совершеннолетия, такие дети легко смогут оспорить сделку.
• Некоторые родители пытаются продать такое жилье в обход закона, не поставив в известность органы опеки (якобы облегчить себе сбор и оформление документов и ускорить процесс продажи). А это в дальнейшем также грозит признанием сделки купли-продажи недействительной.

Заключение

При продаже квартиры, которая была куплена с использованием средств семейного сертификата, нужно с особым вниманием отнестись к подготовке необходимых документов. Один пакет готовится для органов опеки, чтобы получить разрешение на сделку, а второй пакет документов собирается для Росреестра, чтобы зарегистрировать переход права собственности.

Самый важный нюанс в таких сделках заключается в необходимости гарантий, что не будут нарушены имущественные права детей.