Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры и при каких основаниях это возможно?

Автор Юрист по жилищному праву Полина Ефремова На чтение 4 мин Просмотров 598 Опубликовано 20.03.2021

Предварительный договор купли-продажи квартиры представляет собой соглашение о намерениях, которые планируются в будущем. Но иногда случается так, что жизненные обстоятельства резко меняются и намерения становятся другими. В таких ситуациях договорные отношения разрывают и очень важно здесь суметь правильно это сделать.

Показать содержание

Как расторгнуть?
Основания Порядок процедуры Если вносился задаток Если задатка не было
Последствия

Заключение

Содержание

Как расторгнуть?
Основания
Порядок процедуры
Если вносился задаток
Если задатка не было
Последствия
Заключение

Как расторгнуть?

Заключение такого предварительного договора еще не означает гарантию того, что далее сделка купли-продажи квартиры успешно завершится.

Гражданский Кодекс РФ четко регулирует процедуру расторжения предварительного договора (ст. 452), при этом нужно иметь в виду, что для данной процедуры необходимы веские основания.

Основания

Покупатель не смог в обозначенный срок собрать требуемую сумму денег. В этом случае через год договор аннулируется автоматически (может и раньше, если стороны об этом договорятся).
Расторжение данного контракта происходит по обоюдному соглашению сторон в ситуации, например, когда продавец нашел более выгодного покупателя. При этом полученный ранее задаток возвращается в двойном размере.
Покупатель после заключенного предварительного соглашения обнаружил серьезные недостатки в квартире, о которых не упоминалось (ст. 475 ГК РФ). Продавец обязан вернуть задаток, в случае же отказа нужно обращаться в суд.
Происходит неисполнение обязательств, обозначенных в договоре.
Выявились мошеннические действия, например, квартира находится под арестом или обнаружилась незаконная реконструкция.

Порядок процедуры

В предварительном контракте должен быть прописан пункт, в котором указаны действия в случае расторжения, если же нет этого пункта, то действуют общие правила.

Первым делом нужно внимательно прочитать текст контракта, помимо содержания основных пунктов стоит проверить внимательно правильность внесения персональных данных (если даже один инициал написан неверно, то этот договор считается недействительным).
Далее нужно четко сформулировать для себя причину расторжения.
После того как определились с причиной, нужно отослать второй стороне уведомление о своих намерениях прекратить деловые отношения. Уведомление должно быть написано в деловом стиле, содержать все необходимые данные (на продавца и покупателя), включая дату, а также подробно должна быть расписана причина.
Если в течение 30 дней не будет получен ответ или же будет получен ответ с нежеланием мирно договориться, то придется обращаться с исковым заявлением в суд.

Если вносился задаток

Задаток передается продавцу при заключении предварительного соглашения в качестве предоплаты. Но при расторжении сделки, естественно, деньги хочется вернуть (ст. 381 ГК РФ).

Вот почему так важна бывает грамотная расписка, полученная при передаче денег (задатка). Если придется обращаться в суд, то эта расписка будет доказательством факта передачи денег.

Статья 381 ГК РФ. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Когда продавец отказывается возвращать предоплату, выход остается только один – по месту регистрации продавца пишется исковое заявление. К нему нужно приложить копию расписки.

Если вдруг не оказалось расписки, то можно использовать выписку из банка или свидетельские показания (письменные).

Если задатка не было

Обычно в таких случаях предварительный договор расторгается по согласию обеих сторон. Если же он заверялся нотариусом, то и расторгать его нужно аналогично, то есть, документ о расторжении договора нужно заверить нотариально.

Последствия

При расторжении договора, соответственно, прекращаются все обязательства и отношения сторон. Если причиной расторжения предварительного контракта являлось существенное нарушение договора одним участником, то второй может потребовать возместить ему все убытки. (ст. 453 ГК РФ).

Заключение

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры в одностороннем порядке без весомого основания не получится. Такой договор ни в коем случае нельзя игнорировать, если вдруг одна из сторон передумала по каким-либо причинам совершать сделку. Чтобы избежать неприятных последствий (например, принуждения заключить основной договор на основании предварительного) нужно действовать в соответствии с законом.