Какие есть подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке?

Многие хотят иметь в собственности жильё. Однако, приобретая квартиру, покупатель может столкнуться с некоторыми проблемами. Часть из этих трудностей возникает, когда продавец сам недавно владеет квартирой.

Итак, чем рискует покупатель, приобретая жильё, которое у продавца пробыло в собственности меньше трёх лет — читайте далее. А также подскажем, как защитить себя от возможных судебных споров.

Показать содержание

• Какие есть опасности при приобретении жилья на вторичном рынке?
По доверенности     По заниженной цене     Если купить жильё, полученное в наследство     Приобретение по дарственной     Подводные камни недвижимости с ипотекой    
• Оспаривание сделки
• Как покупателю обезопасить себя?
• Полезное видео
• Заключение

Какие есть опасности при приобретении жилья на вторичном рынке?

Жилая недвижимость, продаваемая в России, чётко делится на две большие группы:

1. Новостройки – квартиры, которыми раньше владел только застройщик или которые вообще возводятся по договору долевого участия.
2. «Вторичка» – жильё, ранее уже принадлежавшее другому собственнику.

Для каждой группы характерны свои риски. Применительно к «вторичным» квартирам, которые были в собственности продавца три года и меньше, покупатель рискует в следующих ситуациях.

По доверенности

Использование посредников и поверенных нормальная практика для сделок. Лицо, выдавшее доверенность, может просто не иметь времени или возможности лично находить контрагента, оформлять договор, регистрировать право и т. д. Однако, совершая сделку с помощью доверенности, можно столкнуться с некоторыми неприятными ситуациями:

• Срок доверенности истекает до того, как произошла регистрация прав, предусмотренная ст. 551 ГК РФ.
• Доверитель, который и является настоящим продавцом, может согласно п. 2 ч. 1 ст. 188 ГК РФ отменить её в любой момент.
• Доверитель может умереть, стать недееспособным либо ограниченно дееспособным. В таком случае сделка становится недействительной, но покупатель может узнать об этом слишком поздно. А нотариус, оформляющий доверенность, хоть и обязан согласно нормам Основ законодательства о нотариате проверить личность и дееспособность обратившегося к нему лица, но врачом не является и потому абсолютных гарантий дать не может.
• Сам поверенный может отказаться от своих полномочий (ч. 2 ст. 188 ГК РФ).
• Дееспособность может потерять и поверенный. Более того, поскольку он может не присутствовать при выдаче доверенности, нотариус тут никакой ответственности нести не может.
• Полномочия представителя могут не включать в себя право подписывать договор на продажу квартиры.

Во всех этих случаях результат окажется один: сделка может быть признана недействительной и квартиру придётся вернуть продавцу либо его наследникам.

По заниженной цене

Для рынка «вторичного» жилья характерно, что складываются некие средние цены на квартиры. Они меняются от города к городу, зависят от качества и площади квартиры, её расположения и других факторов, но они есть. Их легко узнать, посмотрев объявления о продаже на сайтах города или в свежих газетах. И в том случае если квартира продаётся по цене, которая заметно меньше, чем у сравнимого с ней жилья, покупателю стоит задуматься.

Причин для занижения цены может быть несколько:

1. Жильё находится в плохом состоянии. Стоит ли покупать квартиру, где на ремонт уйдёт вся сэкономленная сумма – решать покупателю.
2. Есть проблемы с правом собственности на жильё (например, спор между наследниками либо бывшими супругами), и продавец хочет как можно быстрее от него избавиться, получив деньги. Эта ситуация чревата тем, что сделка может быть оспорена, либо право так и не будет зарегистрировано в ЕГРН.
3. Квартира имеет обременения. Может оказаться, что в ней прописан кто-то из членов семьи продавца, отказавшийся от приватизации, на неё наложен арест или есть другие ограничения. Покупатель может узнать об этом иногда только после передачи денег продавцу.
4. Продавец не хочет платить налоги. Согласно ст. 224 НК РФ, продавец в этом случае платит 13% от суммы, полученной за квартиру, при условии, что владеет жильём более пяти (в некоторых случаях – трёх) лет. Если в договоре будет указана меньшая сумма, то и платить налог придётся меньше.

На последнем нужно остановиться особо. Дело в том, что налоги платит не только продавец, но и покупатель, и он по НДФЛ согласно ст. 220 НК РФ имеет право получить имущественный вычет, если приобретал в собственность жильё. Верхний предел вычета указан в Кодексе, но в целом он определяется в размере расходов, понесённых на покупку квартиры. Согласившись на заниженную цену, покупатель сам заставляет себя платить больше налогов.

Если купить жильё, полученное в наследство

Нормы о наследовании, предусмотренные ГК РФ, действуют и в отношении жилья. Получив квартиру, наследник имеет право её продать. Однако вот покупатель может столкнуться с некоторыми специфическими рисками:

• Наследование может быть оспорено. Хотя срок для принятия наследства и установлен в размере 6 месяцев, наследник, пропустивший его по уважительной причине, может через суд потребовать передела имущества и выделения ему доли. В этом случае может оказаться, что продавцу квартира принадлежать не будет.
• Может быть нарушен порядок наследования. Прежний владелец квартиры мог составить завещание, заверить его у любого нотариуса (не обязательно у того, кто на этом участке занимается наследственными делами) – но родственники покойного, не зная о существовании документа, могут оформить наследование в обычном порядке, предусмотренном главой 63 ГК РФ.В этом случае, если завещание будет обнаружено, вопрос разделения наследуемого имущества придётся решать заново.

Срок исковой давности по наследственным спорам как раз составляет три года (ст. 196 ГК РФ). Именно в этот период сделка может быть оспорена наследниками. При этом три года отсчитываются не со смерти наследодателя, а с того момента, когда наследник узнал или должен был узнать о том, что его права нарушены.

Приобретение по дарственной

Иногда вместо купли-продажи стороны оформляют договор дарения, а деньги передают отдельно. Такие сделки используются с двумя целями:

1. Продавец не хочет платить налоги.
2. В обычном порядке квартира продана быть не может (например, её совладельцами являются несовершеннолетние дети, и требуется разрешение опеки на продажу).

Чем это грозит покупателю? Риск здесь один, но очень большой: именно такие сделки закон называет притворными (ст. 170 ГК РФ).

По гражданскому законодательству такой договор ничтожен и может быть расторгнут.

Подводные камни недвижимости с ипотекой

В некоторых случаях может оказаться, что квартира, которая продаётся, сама была куплена по договору ипотеки. Сама по себе её продажа законна – более того, если должник долго не платит, банк требует продажи квартиры и погашения долга по ипотеке за счёт вырученных денег.

Однако необходимо помнить: продавать ипотечную квартиру можно только с согласия банка. Поэтому договор в этом случае будет, по сути, трёхсторонним с подписями продавца-заёмщика, покупателя и сотрудника кредитной организации, которая давала деньги продавцу. Иначе договор может быть признан недействительным, а право собственности в ЕГРН зарегистрировано не будет.

Читайте также: Как оформить продажу квартиры по доверенности? Риски и особенности

Оспаривание сделки

Чем важен срок именно в три года? Дело в том, что согласно ст. 196 ГК РФ, для большинства сделок срок исковой давности составляет именно это время (для недействительных сделок ст. 181 специально уточняет, что действует такой же срок). Следовательно, если продавец сам приобрёл квартиру с нарушениями, предыдущий владелец ещё имеет возможность оспорить сделку – и в этом случае покупатель не сможет заключить договор.

Однако и покупатель наделён таким же правом. В том случае, если он обнаружил, что его права при сделке были нарушены, в течение трёх лет он сможет подать в суд исковое заявление и вернуть свои деньги.

Но чтобы избежать судебных споров, траты времени на них и денег на пошлины, лучше покупателю обезопасить себя заранее.

Как покупателю обезопасить себя?

Меры безопасности зависят от вида риска, однако есть некоторые действия, которые покупателю необходимо совершить во всех случаях:

1. Тщательно проверить полномочия представителя по доверенности и срок действия документа.
2. Лично заказать выписку из ЕГРН и проверить, кто собственники квартиры и какие обременения зарегистрированы.
3. Потребовать выписку из домовой книги и проверить, кто зарегистрирован в этом жилье.

Здесь возникает другой риск – насколько стоит доверять специалисту? Однако проверить репутацию проще, чем бороться с возможными мошенниками или недобросовестными продавцами.

Полезное видео

Из видео узнаете о подводных камнях при покупке квартиры на вторичном рынке:

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

Заключение

Нельзя сказать, что покупка квартиры, которая в собственности у продавца меньше трёх лет, слишком рискованна – большинство таких сделок проходят нормально. Однако есть некоторые особенности, которые покупателю нужно знать и учитывать, заключая договор.