Как правильно оформить передачу недвижимости продавцу в залог при покупке квартиры? Образец договора на сделку

Одной из форм обеспечения для договора является залог. И в том случае, если договор заключается при покупке квартиры, использовать залог для того, чтобы стороны не нарушили предварительно согласованных условий – очень правильный метод.

Посмотрим же, что говорит на этот счёт законодательство и как оформить использование этого способа в том случае, если покупается квартира. Расскажем, нужна ли расписка о получении залога и можно ли его вернуть в случае, если сделка не состоялась.

Показать содержание

• Что это такое?
• Как правильно оформить договор при купле-продаже?
Требования к оформлению     Содержание    
• Размер стоимости заложенного имущества
• Когда и как осуществляется передача?
• Нужна ли расписка о получении?
• Можно ли вернуть?
• Заключение

Что это такое?

Нормы законодательства относительно залога зафиксированы в ГК РФ (где указаны общие правила, касающиеся этого вида обеспечения при договоре), а также в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ.

В последнем случае речь идёт о тех ситуациях, когда предметом выступает сама квартира или другое имущество, относящееся к категории недвижимого, за счёт реализации которого продавец (или займодавец, если покупка осуществлялась на заёмные деньги) может вернуть себе сумму, переданную должнику – либо ту, которую он в силу договора обязан был передать продавцу.

По сути же такой вид обеспечения представляет собой следующее:

1. Покупатель либо не имеет денег, чтобы осуществить платёж сразу, либо по каким-то своим причинам вынужден платить по частям или с отсрочкой.
2. Однако при этом у него есть (или будет – как при ипотеке с использованием заёмных средств) достаточно ценное имущество, за счёт реализации которого кредитор (или продавец) может удовлетворить все заявленные им требования.
3. Стороны составляют договор, по которому залогодатель (должник, покупатель) гарантирует, что в том случае, если он в установленные сроки не произведёт полную оплату, вторая сторона договора может продать принадлежавшее ему имущество и за счёт вырученных средств полностью погасить долг перед ней.

Как правильно оформить договор при купле-продаже?

Требования к оформлению

Относительно оформления договора применяются правила § 3 главы 23 ГК РФ и нормы ФЗ «Об ипотеке» №102-ФЗ. Согласно этим правовым актам договор должен быть:

1. Составлен в письменной форме, если стороны не договорились о том, что он должен быть нотариально заверен или этого не требует закон (ст. 339 ГК РФ).
2. Если предметом является недвижимость, то после подписания договора возникшее обременение должно пройти государственную регистрацию в установленном порядке (ст. 339.1 ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке»).

• Скачать бланк договора на залог при покупке квартиры
• Скачать образец договора на залог при покупке квартиры

Содержание

Содержание договора о залоге должно соответствовать требованиям, установленным ст. 339 ГК РФ. Согласно им, в договоре чётко должны быть оговорены:

1. Предмет залоговых отношений – какое именно имущество передаётся залогодержателю в обеспечение обязательств по основному договору.
2. Условия, при которых залогодержатель вправе реализовать имущество и из вырученных сумм погасить долг залогодателя (должника, покупателя по договору купли-продажи) перед собой.

При этом важно соблюдать следующие условия:

• Предметом отношений в этом случае могут быть лишь вещи, которые не изъяты из оборота и не связанные с конкретной личностью. Поэтому, например, нельзя в залог передать право на получение алиментов.
• В залог можно давать и предметы, находящиеся в обороте. В этом случае неважно, что конкретные предметы выбыли из собственности должника и заменены другими (например, если должник ИП и в залог предоставил товары в своём магазине) – главное, чтобы общая стоимость не была меньше той, которая установлена условиями договора.
• В залог можно давать и имущество, которое только будет в будущем в собственности у должника (ст. 345 ГК РФ). Именно на этом основан договор покупки квартиры в ипотеку, взятую у банка.
• Возможен договор перезалога. В этом случае имущество, уже находящееся под условиями договора, может быть заложено ещё раз. Если все стороны договора на это согласны, то при неисполнении условий основной сделки возмещение будет осуществляться по принципу старшинства прав – то есть чем раньше возникло право требования, тем быстрее оно будет удовлетворено.
  Внимание! Залогодатель (должник) должен каждому следующему залогодержателю (кредитору, продавцу) сообщать об уже имеющихся обременениях, существующих для отдаваемого в залог имущества.

Таким образом, у договора о залоге есть три существенных условия:

1. Предмет и стоимость его согласно условиям договора или оценке независимого эксперта. Стороны вправе сами определить стоимость предмета отношений. Однако если речь идёт о договоре с банком или иным кредитным учреждением без независимого эксперта-оценщика сторонам не обойтись.
2. В каком случае и при каком размере долга предмет должен быть реализован или передан в собственность кредитору-залогодержателю. Для этого необходимо в договоре о залоговых отношений отразить условия основного договора о покупке квартиры.
3. Указание, кто из сторон договора вправе пользоваться заложенным имуществом – и у кого оно находится на сохранении.

Главное отличие этого вида от других форм обеспечения (аванса, задатка и т. д.) состоит в том, что залог при исполнении обязательств должен быть возвращён залогодателю. Аванс и задаток же не возвращаются, а идут в зачёт платежа по основному договору.

Читайте также: Какие документы должен предоставить продавец квартиры покупателю?

Размер стоимости заложенного имущества

Относительно размера стоимости заложенного имущества закон не устанавливает никаких требований. Однако, если погашение требований кредитора осуществляется за счёт реализации отданной ему квартиры, купленной в ипотеку, то погашение будет осуществляться в полном объёме требований кредитора.

Поэтому стороны сами определяют в каком размере покупатель (залогодатель) должен обеспечить требования стоимостью залогового имущества.

Когда и как осуществляется передача?

Момент, в который осуществляется передача имущества, стороны сделки определяют самостоятельно исходя из содержания договора об обеспечении основной сделки. Однако поскольку такой договор является обеспечительным по отношению к договору купли-продажи, то соответственно заключение залогового соглашения и передача предмета должна состояться раньше, чем по договору купли-продажи.

В том случае если предметом является недвижимость, необходимо руководствоваться ФЗ-102, по которому для передачи предмета необходима закладная.

ФЗ «О госрегистрации недвижимости» указывает, что наложенное на квартиру обременение должно быть отражено в ЕГРН. Кроме того, нужно учитывать и другие нормы закона.

В частности:

• Если передаваемое имущество или право хранится у кредитора (залогодержателя), то необходимо оформлять акт приёма-передачи, в котором стороны описывают, какое имущество и в каком состоянии передаётся. Без этого возможны споры о том, было ли имущество подвергнуто ущербу за время хранения, или нет.
• Если передаётся сама закладная, то договор об этом совершается в простой письменной форме (ст. 48 ФЗ-102).
• Если законом или договором не установлено иное, то право реализации и удовлетворения своих требований за счёт вырученных средств у залогодержателя возникает с момента, когда предмет залога ему был передан (ст. 338 ГК РФ).

Читайте также: Зачем нужен акт приема-передачи квартиры к договору купли-продажи и как его правильно оформить?

Нужна ли расписка о получении?

В том случае если обязательства покупателя выплатить оговоренную в договоре стоимость квартиры обеспечены залогом, договор залога должен быть совершён в письменной форме. Но нужна ли расписка в том, что имущество получено?

Тут всё зависит от обговоренных сторонами условий договора:

1. Если стороны в соглашении о передаче имущества указали, что расписка (либо акт приёма-передачи, либо иной документ) обязателен – он должен быть оформлен.
2. То же самое касается и ситуаций, когда имущество подлежит передаче в установленном законом и регулируемом порядке (например, в случае обеспечения за счёт недвижимого имущества, которым пользуется залогодержатель).
3. Если же в залоге находятся предметы в обороте или имущество, которое только будет получено в будущем – оформление расписки или другого документа невозможно.

Вне зависимости от содержания договора, должник не может распоряжаться тем что было отдано, если закон или существо договора прямо не указывают на иной порядок действий.

Читайте также: Титульное страхование — это панацея или дополнительная защита имущества?

Можно ли вернуть?

В том случае если заключение договора сорвалось, возврат предмета залога зависит от ряда обстоятельств.

• Если стороны готовы добровольно расторгнуть договор или отказаться от его заключения, то предмет залога должен быть возвращён с момента, когда стороны договорились о прекращении правоотношений.
• Если основной договор прекращён по независящим от воли сторон обстоятельствам, то прекращается и договор залога, и тогда заложенный предмет возвращается к владельцу.
• Если по спорному договору купли-продажи недвижимости было вынесено судебное решение в пользу залогодателя – то продавец, получивший залог, должен вернуть имущество.
• Если случилось событие, которое стороны предусмотрели при заключении договора о залоге.

В целом же можно указать следующее: если сделка сорвалась без вины залогодателя, то практически всегда залог должен быть возвращён. Если же виновен залогодержатель – то он не только должен вернуть предмет, но и возместить ущерб, причинённый срывом соглашения.

Заключение

Залог, задаток или предоплата (аванс) – это методы, с помощью которых стороны защищают свои интересы по сделке. Поэтому использование конкретных вариантов обеспечения зависит от воли сторон. Однако нужно иметь в виду требования закона, чтобы использование обеспечения не превратилось в самоуправство.