Особенности покупки квартиры по наследству: что нужно знать, приобретая недвижимость?

Риски, связанные с куплей-продажей жилья, существуют всегда, однако они различаются в зависимости от ситуации.

Одним из случаев, когда покупателю надо быть осторожным, является сделка, связанная с покупкой доставшейся по наследству квартиры.

В данной статье рассмотрим всю нужную информацию для осуществления безопасности этого процесса: какие риски существуют для покупателя, как приобрести жилье безопасно и что нужно сделать, чтобы снизить риски?

Показать содержание

• Что нужно знать?
Как долго недвижимостью обладает преемник?     Имеются ли другие претенденты?      Получено жилье по завещанию или закону?     
• Риски покупателя
Если помещение во владении продавца менее 3 лет      Более долгий срок давности    
• Как приобрести имущество безопасно?
• Как самостоятельно снизить риск?
Внимательно изучать документы      Указывать в договоре реальную цену      Не заключать сделку, если жилье в собственности менее трёх лет     
• Заключение

Что нужно знать?

При любой сделке, заключаемой на большую сумму, безопасность покупателя зависит от того, какой информацией он владеет. Однако необходимые сведения зависят от того, какое именно имущество он приобретает. Итак, что же следует обязательно знать о покупке квартиры, полученного в наследство, для того чтобы минимизировать риски?

Как долго недвижимостью обладает преемник?

Срок, в течение которого продавец владеет жильём, важен. Дело в том, что ст. 195 и 196 ГК РФ указывают, что существует срок, в течение которого лицо, которое считает, что его права были нарушены, может обратиться в суд – и иск будет принят. Для наследственных отношений такой срок установлен в размере 3 лет.

Таким образом, если при оформлении или разделе наследственной массы были допущены нарушения, то для покупателя риск при сделке связан с тем, что в течение этого времени обделённые наследники могут обратиться в суд и добиться изменения права собственности у продавца. В результате квартира может либо перейти к другому человеку, либо продавец окажется собственником лишь доли. В любом случае договор с покупателем может оказаться не соответствующим действительности – тогда сделка не состоится.

Имеются ли другие претенденты?

Согласно ст. 1164 ГК РФ, если один объект достался двум и более наследникам, он становится их долевой собственностью. Соответственно, если продавец не единственный наследник квартиры, он будет лишь совладельцем жилья. Это означает следующее:

• Покупателю, желающему приобрести квартиру целиком, надо будет заключать договор не с одним, а со всеми наследниками. Иначе он окажется в итоге владельцем лишь доли, а не всей квартиры.
• Необходимо соблюдать правила ст. 250 ГК РФ. Согласно её нормам, купить долю в квартире можно лишь в том случае, если никто из сособственников не пожелал её приобрести. Придётся выжидать месяц, пока не истечёт срок предупреждения либо получать отказ от каждого из владельцев долей.

Получено жилье по завещанию или закону?

Часть третья ГК РФ предусматривает два варианта наследования:

1. по завещанию (глава 62);
2. по наследству (глава 61).

На практике это означает, что согласно ст. 1111 ГК РФ законный порядок наследования применяется в тех случаях, когда завещанием не установлено иное. При этом правила оформления завещания предусматривают, что наследодатель может оформить его у любого нотариуса, не только ведущего наследственные дела.

В итоге может сложиться ситуация, когда наследник уже получит свидетельство, оформит право собственности и внезапно будет обнаружено завещание, по которому квартира должна достаться другому лицу. В этом случае будет обращение в суд (в пределах исковой давности), пересмотр завещания и изменение записи в ЕГРН относительно квартиры.

Чтобы избежать этого покупателю нужно знать две вещи:

• в каком порядке получено наследство;
• как давно квартира в собственности у продавца.

Кроме того, надо помнить, что по закону к наследованию могут быть призваны и лица, о которых покупатель не в курсе. К примеру, приобретая квартиру в Москве, он может и не знать о том, что у прежнего покойного собственника была сестра во Владивостоке, которая по закону получила право на наследование.

Полная проверка всех родственных связей наследодателя – процесс трудоёмкий, поэтому на практике нужно крайне осторожно подходить к приобретению жилья, которое было оформлено в собственность по наследству менее 3 лет.

Наконец, завещание может быть составлено незаконно, нарушая установленные законом права наследников. В этом случае оно будет оспорено в суде – и в случае проигрыша ответчика (которым будет выступать продавец) сделка с покупателем тоже может оказаться незаконной.

Риски покупателя

Если помещение во владении продавца менее 3 лет

Покупателю необходимо помнить про срок исковой давности. Если он не истёк – сделка может быть обжалована в суде и признана недействительной. В этом случае он лишится купленного жилья, хотя и получит назад уплаченные деньги.

При продаже квартиры, которая была в собственности меньше определённого срока, продавец должен платить НДФЛ согласно НК РФ. Срок этот составляет:

1. для квартир, зарегистрированных до 1 января 2016 года – 3 года;
2. после этой даты – 5 лет.

Это важно, потому что продавец может предложить занизить стоимость квартиры по договору, чтобы платить меньшую сумму. Соглашаться на это покупателю нельзя ни в коем случае! Если придётся обращаться в суд при неправомерных действиях продавца, доказать размер цены квартиры будет крайне проблематично.

Более долгий срок давности

Изменения в НК РФ после 2016 года касаются и квартир, которыми продавец владеет больше 3, но меньше 5 лет. Вплоть до 2021 года указанный в кодексе срок для продавца будет составлять как раз 3 года, но после этого ориентироваться надо уже на пятилетнюю давность. Кроме того, даже если «безопасный срок» и соблюдён, остаются общие риски для покупателя:

• Недобросовестность продавца (вплоть до прямого мошенничества).
• Возможные обременения квартиры (от ареста до права проживания в ней лиц, отказавшихся от участия в приватизации).
• Наличие среди сособственников несовершеннолетних. Тогда потребуется получать разрешение местного органа опеки на совершение сделки, а саму сделку совершать в особом порядке.

Это лишь часть того, о чём стоит помнить покупателю.

О рисках при покупки квартиры и о том, как их избежать, читайте в этой статье, а о подводных камнях при сделках на квартиру на вторичном рынке мы писали тут.

Как приобрести имущество безопасно?

Абсолютное большинство сделок с унаследованными квартирами не таят в себе подвохов. Именно наследники, которым перешло крайне дорогостоящее имущество, часто вполне честно и законными мерами пытаются превратить свою собственность в деньги, использовав вырученные средства на свои цели (например, обмен с доплатой, позволяющий увеличить их собственную жилплощадь).

Однако цена ошибки слишком велика и покупатель рискует сотнями тысяч и миллионами рублей. Поэтому для безопасности сделки покупателю крайне необходимо:

1. Внимательно относиться к оформлению документов.
2. Следить за соблюдением сроков.
3. Воспользоваться помощью надёжных специалистов – риэлторов или юристов, занимающихся делами по недвижимости (как обойтись без риэлторов?).

Наконец, сам факт того, что покупатель сам нашёл помощника снижает риск того, что он окажется в сговоре с продавцом.

Как самостоятельно снизить риск?

Даже без помощи посредников покупатель может предпринять некоторые меры для того, чтобы сделка оказалась безопасной. И основными из них будут следующие:

Внимательно изучать документы

Изучение полного пакета документов для сделки позволит узнать:

• На кого зарегистрирована квартира (читать нужно выписку из ЕГРН, которую может покупатель получить в Росреестре самостоятельно).
• Кто зарегистрирован в квартире (для этого нужна выписка из домовой книги, которую можно получить вместе с продавцом).
• Есть ли задолженность по квартплате и коммунальным, которая переходит на нового собственника (требуется справка, которую тоже можно получить вдвоём с продавцом, чтобы избежать мошенничества и подделки документа).

Указывать в договоре реальную цену

Продавец, владеющий квартирой меньше установленного в законе срока, заинтересован в том, чтобы не платить 13% от её стоимости государству через НДФЛ (о налогообложении покупки квартиры читайте тут). Однако поддаваться на его уговоры покупателю нельзя. В этом случае он не только не сможет в случае возникновения проблем вернуть свои деньги полностью, но и рискует оказаться соучастником нарушения налогового законодательства. В этом случае можно быть привлечённым к ответственности по закону.

Не заключать сделку, если жилье в собственности менее трёх лет

В том случае если квартира оформлена на продавца менее трёх лет назад, возрастают риски того, что сделка будет опротестована. Поэтому, чтобы избежать судебного разбирательства, лучше либо подождать, либо найти другое жильё для покупки.

Это, разумеется, не значит, что каждая сделка с квартирой, унаследованной менее трёх лет назад, кончится судом и переделом наследства. Большая часть таких сделок совершенно безопасна – однако, учитывая цены на жильё, особенно в крупных городах, лучше не рисковать и выбрать для договора более безопасный объект. В конечном счёте решение тут принимать покупателю.

Заключение

При покупке жилой недвижимости факторов риска много, и один из них – приобретение унаследованного жилья. И хотя полной гарантии того, что проблем не будет не даст никто, есть ряд мер, которые позволят существенно снизить вероятность их возникновения.