Способы возврата налогового вычета при покупке квартиры у родственников. Можно ли получить денежную сумму обратно?

Приобретение квартиры – это весьма затратное мероприятие и значительно бьёт по карману большинства жителей России. В некоторой степени помочь справиться с финансовым положением могут налоговые льготы. Рассмотрим какое налоговое послабление может быть предоставлено покупателю жилья, а также можно ли его получить при покупке квартиры у родственников.

Показать содержание

• Общие положения
• Кто является взаимозависимыми лицами?
• Как происходит проверка родства?
• Способы получения льгот
Дарение     Продажа зятю/снохе     Оформление договора уступки    

Общие положения

Физические лица, которые одновременно являются плательщиками налога на доходы физических лиц (НДФЛ) и резидентами Российской Федерации, имеют право на получение льгот в виде налоговых вычетов. Вычеты позволяют уменьшить налогооблагаемую базу и, соответственно, заплатить меньше налог или вернуть часть перечисленного налога по окончании года.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ одной из таких преференций является имущественный вычет, предоставляемый при приобретении квартиры, частного дома, участка земли или при строительстве дома.

Размер вычета составляет сумму понесённых расходов на покупку или строительство. Но существует ограничение по объёму предоставляемого вычета: его размер не должен превышать 2 млн руб. Такое условие обозначено подпунктом 1 пункта 3 той же статьи.

Это условие не единственное. В частности, пунктом 5 статьи 220 оговорено, что рассматриваемая льгота не может быть получена при обстоятельствах совершения сделки купли-продажи квартиры между взаимозависимыми лицами, которыми в числе прочих оснований признаются и родственники.

Однако не любые родственники будут считаться налоговыми органами взаимозависимыми, а только близкие (с точки зрения налогового законодательства):

• муж;
• жена;
• родители;
• опекуны;
• братья и сёстры;
• дети;
• усыновлённые.

Таким образом, с одной стороны, возврат НДФЛ в размере расходов на приобретение жилья не предоставляется, когда операция купли-продажи проходит между близкими родственниками, а с другой – вполне может применяться, если родственники, участвующие в сделке, состоят в дальнем родстве (дяди, тёти, племянники, бабушки, дедушки и т.д.).

Кто является взаимозависимыми лицами?

Решив купить квартиру у родственника, налогоплательщику не стоит гадать, признает ли налоговая покупателя и продавца взаимозависимыми, и положено ли ему рассчитывать на использование имущественного вычета. Все случаи, когда лица приходятся таковыми, отражены в законе, а именно в статье 105.1 НК РФ вы сможете прочесть, можно ли вернуть подоходный налог.

Суть взаимозависимости людей и предприятий сводится к тому, что одна сторона может прямым или косвенным образом влиять на стоимость сделки или финансовые результаты деятельности другой стороны.

Например, если гражданин осуществляет руководство организацией, то вполне логично, что эта организация и человек являются взаимозависимыми по причине того, что последний имеет право принимать управленческие решения. Так же обстоят дела и между двумя людьми, если одно подчиняется другому по своим должностным обязанностям.

Родственники в такой же степени являются зависимыми друг от друга, ведь, в частности, муж и жена напрямую заинтересованы в доходах друг друга, а также могут и, скорее всего, будут влиять на решения своей второй половины.

Как происходит проверка родства?

На данный момент не существует чёткого алгоритма или верного способа проверки родства между людьми, участвующими в сделке купли-продажи. Этим фактом могут воспользоваться недобросовестные налогоплательщики и заявить сумму расходов на приобретение квартиры у родственника к вычету.

Конечно, налоговый орган может и не заметить обман. Однако если впоследствии факт занижения налогооблагаемой базы выявится, налогоплательщику придётся вернуть всю сумму полученной льготы, кроме того, к нему будут применены налоговые санкции.

Налоговый инспектор может обнаружить, что жильё было куплено у родственника различными способами, в частности, посредством оценки персональных данных (фамилии, места жительства). Также должностное лицо вправе проверить наличие родства по записям органов, в компетенцию которых входит регистрация актов гражданского состояния.

Более того от покупателя могут потребовать письменно заявить о том, что продавец не приходится ему родственником.

Способы получения льгот

Не существует законного варианта применения имущественного вычета в условиях приобретения жилья у близких родственников. Однако родитель или другой родственник может сам получить льготу при продаже квартиры:

• Если квартира была в собственности продавца более 5 лет (или 3 лет в случаях, оговоренных пунктом 3 статьи 217.1 НК РФ), он полностью освобождается от перечисления налогового платежа с полученных доходов.
• Напротив, если жильё было во владении менее указанного срока, то продавец имеет право использовать другой вид имущественного вычета, закреплённый подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, в размере полученных доходов, но не более 1 млн руб.

Учитывая, что родственники заинтересованы в доходах (или увеличении экономической выгоды в виде снижения расходов на уплату налогов) друг друга, то применение хотя бы этого вида преференции, с точки зрения налогового законодательства, является достаточным.

Дарение

Случай перехода права собственности от одного близкого родственника к другому по договору дарения также не подпадает под действие нормы об имущественном вычете.

При таких обстоятельства не важно, признаются ли стороны сделки взаимозависимыми, ведь законодатель чётко оговорил, что вычет предоставляется именно в размере расходов на покупку квартиры. А при дарении ни одна сторона затрат не несёт.

Продажа зятю/снохе

А вот при реализации жилья зятю или снохе последние могут воспользоваться налоговым вычетом, ввиду того что НК РФ не определяет зятя (сноху), тёщу и тестя (свекровь и свёкра) как близких родственников и не считает взаимозависимыми лицами.

Для того чтобы получить преференцию, покупателю следует по окончании года направить в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ и приложить копии документов, подтверждающих суммы расходов на покупку (например, копию договора купли-продажи).

Читайте также: Что такое уступка права аренды земельного участка?

Оформление договора уступки

Получение квартиры по договору уступки права требования влечёт за собой как необходимость уплаты НДФЛ, так и появление права на применение имущественного вычета. Для этого также необходимо подать в налоговый орган декларацию с приложением копии договора уступки.

Таким образом, допускается применение имущественного налогового вычета, даже если квартира или её доля приобретается у родственника. При этом с точки зрения обычной логики родственники не обязательно должны быть дальними. В большинстве семей бабушки, дедушки и внуки считают себя близкими.

Однако их отношения по поводу покупки-продажи жилья не подпадают под ограничение для взаимозависимых лиц. Поэтому правомерность получения налоговых преференций при приобретении квартиры у родственников должна рассматривать в каждом случае отдельно.