Особенности налогового вычета при покупке и продаже квартиры в одном году

Сделки с объектами недвижимости предполагают не только получение прибыли, но и могут обернуться для ее участников достаточно большими расходами. После реализации имущества бывший собственник обязан с приобретенного дохода сделать отчисление государству в размере 13%.

Учитывая высокую стоимость недвижимости, сумма от продажи даже очень скромного жилья получается значительная. Однако, когда физическое лицо взамен старой квартиры приобретает новую, то государство предлагает ему уменьшить налоговую нагрузку. Одним из способов снижения суммы налога является возможность получить имущественный налоговый вычет.

Но для того чтобы грамотно рассчитать имущественные вычеты, минимизировать налоги или вовсе избежать их уплаты, необходимо знать все возможные тонкости налогового законодательства.

Показать содержание

• Налоговые платежи при приобретении нового объекта недвижимости
• Законодательные акты
• В каких случаях можно воспользоваться двумя вычетами?
• Когда взаимозачет в платежном периоде не учитывается?
• Можно ли учесть расходы на приобретение нового жилья?
• Как рассчитать НДФЛ?
• Что необходимо знать для расчета?
Примеры для продавцов     Примеры для покупателей    
• Как заявить два имущественных вычета?
• Споры с налоговиками

Налоговые платежи при приобретении нового объекта недвижимости

Возможность возврата НДФЛ зависит от того, насколько долго собственник владел объектом недвижимости. До 2016 года граждане, владеющие имуществом более трех лет, освобождались от уплаты налога.

А с 1 января 2016 года вступили в силу поправки в законе, увеличившие срок владения недвижимостью до пяти лет.

Изменения не коснулись недвижимости, которая:

• получена в дар от близких родственников или по наследству;
• зарегистрирована в собственность до января 2016 года;
• приватизирована;
• проходит по договору пожизненной ренты.

Из вышеуказанного следует, если налогоплательщик владел имуществом более трех или пяти лет, то он полностью освобождается от уплаты налога с продажи собственности. В этом случае при приобретении новой квартиры гражданин имеет право на имущественный вычет в сумме, соответствующей расходам.

Но при этой льготе существуют определенные ограничения: размер налоговых вычетов не может рассчитываться с суммы более 2 000 000 рублей, если квартира приобреталась на свои деньги. Максимальный размер уменьшения в случае заемных средств с учетом выплаченных процентов банку составляет 3 000 000 рублей.

Каким образом поступить гражданину в случае продажи жилплощади бывшей в собственности менее трех лет (или менее пяти лет для купленных с 01.01.2016), и если он приобрел новую? В таком случае необходимо оформить два варианта имущественного вычета: на покупку и продажу недвижимости.

Законодательные акты

Все обстоятельства, связанные с получением двух вычетов в пределах одного календарного года полностью установлены Налоговым кодексом Российской Федерации.

Особенности этой процедуры обозначены в статье 220 Налогового кодекса. Возврат имущественных вычетов продавцам определяется подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, а покупателям – подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 НК РФ. Об этом можно прочитать и в письме ФНС от 1 сентября 2014 года N БС-3-11/2928.

С подтверждением права физического лица на получение двойного вычета в одном налоговом периоде можно ознакомиться в рекомендательном письме Минфина от 19 февраля 2013 N 03-04-05/9-115, дополнительно существует множество других писем и разъяснений.

В каких случаях можно воспользоваться двумя вычетами?

Для того чтобы успешно применить два налоговых вычета, установленных законодательством при продаже и покупке недвижимости, необходимо чтобы были учтены определенные условия:

• покупать жилое помещение и оформлять право собственности на него нужно в том же календарном году, когда было продано другое имущество;
• новая жилплощадь была приобретена раньше, чем продана старая;
• срок владения квартирой не менее пяти лет (три года);
• по купленному имуществу право на вычет ранее не применялось;
• если льгота уже была применена, но частично, то используют остаток;
• гражданин не учитывал свое право на вычет до 2014 года или же не исчерпал положенный ему лимит в 2 000 000 рублей после 2014 года;
• недвижимость приобретена не у родственников.

Применять налоговый имущественный вычет имеют право даже те категории граждан, которые не являются плательщиками НДФЛ (пенсионеры, безработные, предприниматели на УСН, неофициально трудоустроенные). При сделках, связанных с продажей недвижимости, они также имеют доход облагаемый налогом.

Когда взаимозачет в платежном периоде не учитывается?

1. Участники сделки по купли-продажи квартиры имеют родственные связи.
2. На новый объект недвижимости еще не получено свидетельство о государственной регистрации права собственности.
3. Налогоплательщик ранее воспользовался льготой при покупке жилья.

Можно ли учесть расходы на приобретение нового жилья?

В большинстве случаев, доходы, облагаемые налогом (в том числе от продажи недвижимости), не уменьшаются на какие-либо расходы. Тем не менее, существует возможность их уменьшения, применяя вычеты.

Налоговый вычет – это сумма, установленная налоговым законодательством, с помощью которой возможно уменьшать доходы при расчете налога.

В конечном итоге уменьшается как сумма дохода, так и величина налога. Осуществив сделки с продажей и покупкой объекта недвижимости, гражданин имеет право на два имущественных вычета: как продавец и как покупатель имущества.

Первый налоговый вычет предоставляется гражданину, как продавцу квартиры. Сумма вычета составляет 1 000 000 рублей. Взамен этой льготы можно уменьшить доход от продажи недвижимости на сумму расходов по ее покупке. Такой вариант может иметь выгоду в том случае, если расходы на покупку превышают сумму вычета (1 000 000 рублей).

Второй имущественный вычет может быть применен покупателем недвижимости. Уменьшение равно стоимости приобретаемого имущества, но не может превышать сумму 2 000 000 рублей. Можно вернуть из бюджета 260 000 рублей. Если квартира приобретена в ипотеку, то сумма вычета 3 000 000 рублей и вернуть из бюджета можно 390 000 рублей.

Как рассчитать НДФЛ?

Существует два варианта:

1. если кадастровая стоимость квартиры превысила цену квартиры указанную в договоре, то учитывается 70% от кадастровой;
2. когда цена на недвижимость в договоре оказалась выше кадастровой, то берется в учет договорная стоимость имущества.

Приведем примеры:

1. Иванов И.И продал имущество за 1,2 миллиона рублей. Но кадастровая стоимость этой недвижимости составляет 2 миллиона рублей. С учетом понижающего коэффициента кадастровая стоимость составила 1,4 миллиона рублей (2000000х0,7). В данном случае налог Ивановым будет выплачен из этой суммы.
2. Алексеев И.А. реализовал недвижимость за 10 миллионов рублей. Однако ее кадастровая стоимость составила 11 миллионов рублей. После применения понижающего коэффициента (11000000х0,7=7700000) договорная цена получается выше кадастровой. Гражданин Алексеев при расчетах налоговой базы будет учитывать стоимость объекта указанного в договоре.

Гражданин имеет возможность уменьшить налог или на 1000000 рублей или на существующие затраты (при условии, что он подтверждает их документально и они превышают указанную сумму, иначе эта схема не выгодна).

Встречаются случаи, когда сумма затрат на покупку объекта недвижимости превышает ее продажную стоимость (когда недвижимость реализована в срочном порядке). В случае такой ситуации, гражданин полностью освобождается от уплаты налога.

Несколько примеров:

1. Студент продал комнату за 800000 рублей. Эта сумма больше ее кадастровой стоимости. Применив вычет в 1000 000 рублей, гражданин получает нулевой налог.
2. Бизнесмен приобрел недвижимость за 5 миллионов рублей, ему понадобились деньги и он срочно реализовал квартиру за 4500000 рублей. Налог и в этом случае равен нулю: (5 000 000 – 4 500 000).

Читайте также: Заполнение и подача налоговой декларации 3-НДФЛ при продаже квартиры

Что необходимо знать для расчета?

Вероятность взаимозачета недвижимости при покупке и продаже – это успешное решение для налогоплательщиков. Однако перед тем как приступить к необходимым расчетам, рекомендуется учесть несколько важных моментов:

1. Если покупка и продажа жилья проведена в один календарный год, то налогоплательщик имеет право на два имущественных вычета. Это же правило в силе, если покупаете одну квартиру раньше, чем другая продана и вычет к купленной недвижимости ранее не применялся.
2. На второй имущественный вычет (для покупателей), гражданин имеет право при условии, что льгота не применялась до 2014 года или если не был исчерпан установленный законом лимит.
3. В начале, налогоплательщик пользуется первым вычетом (для продавцов). Если доход после этой манипуляции остается, то применяется второй вычет (для покупателей).
4. Сумма первого вычета (для продавцов) не должна быть больше полученного дохода от продажи имущества, а сумма второго вычета (для покупателей) не должна превышать затрат на покупку или 2 000 000 рублей.

Далее мы рассмотрим примеры расчета НДФЛ для продавцов и примеры расчетов возврата налога с покупки:

Примеры для продавцов

Фискальные отчисления в бюджет должны выглядеть следующим образом: доход от продажи – вычет продавцам (1 миллион рублей или фактические затраты) – уменьшение покупателям (до 2 миллионов рублей).

Если полученная сумма больше нуля, к нему применяется ставка 13% и эту сумму необходимо перечислить. Если значение меньше нуля, то налогоплательщик освобождается от уплаты налога.

Ситуация 1

Имущество продано за 5 000 000 рублей. Новое жилье приобретено за 8 000 000 рублей. Согласно законодательству применяется налоговый вычет при продаже объекта недвижимости в размере 1 000 000 рублей (5 000 000 – 1 000 000) = 4 000 000. Применяется и вычет 2 000 000 рублей. Сумма к уплате составит (4 000 000 – 2 000 000) х 13% = 260 000 рублей.

Ситуация 2

Старый дом реализован за 3,5 миллиона рублей, а новый куплен за 1,5 миллиона рублей. В таком случае используются все доступные варианты снизить налог (3 500 000 – 1 000 000 – 1 500 000) = 500 000 рублей. Налог составит (500 000х13%) = 65 000 рублей. Здесь расходы на покупку новой квартиры учитываются в полном объеме, так как ее стоимость ниже 2 000 000 рублей.

Ситуация 3

Недвижимость приобретенная ранее за 3 300 000 рублей реализована за 3 000 000 рублей. Новая куплена за 1 500 000 рублей. Применение первого вычета в размере фактических затрат, привело к нулевому налогу (3 000 000 – 3 300 000) = 0. В этом случае, гражданин вправе получить уменьшение в размере полной стоимости новой квартиры (1 500 000 х13%) = 195 000 рублей.

Ситуация 4

Квартиру реализовали за 950 000 рублей, а стоимость новой равна 2 500 000 рублей. Налогооблагаемый доход отсутствует, так как доход с продажи жилья составил менее 1 000 000 рублей. Гражданин имеет право на имущественный вычет в полном размере – 260 000 рублей.

Ситуация 5

Дом продан за 2 100 000 рублей. Новый куплен за 2 300 000 рублей. В результате применения первого варианта вычета доход получился 1 100 000 рублей. Эту сумму можно уменьшить в полном объеме и тогда нет необходимости платить налог. Более того, за налогоплательщиком остается неиспользованная сумма в 900 000 рублей.

Примеры для покупателей

Согласно законодательству, в случае покупки новой квартиры собственник имеет право вернуть 13% от ее стоимости.

Для покупателей существует два варианта: они применяют имущественный вычет для уменьшения налога с продавца или же получают возврат денег в размере до 260 000 рублей.

Пример:

Гражданин продал квартиру за 2 000 000 рублей, в этом же году приобрел новую за 4 000 000 рублей. В результате расчетов (2 000 000 – (1 000 000 + 2 000 000)) х 13% = 130 000 рублей.

Это может быть как единовременная сумма, так и в виде прибавки к зарплате. Например, доход гражданина составляет 80 000 рублей в месяц (чистыми он получает 69 600 рублей за вычетом НДФЛ). Тогда его зарплата увеличится на 10 400 рублей в месяц, пока эта сумма не достигнет 130 000 рублей.

Допустим, объект приобретен в совместную собственность за 10 000 000 рублей, собственникам полагается по ½ доли. Каждый из них имеет право заявить о своих правах в налоговую службу и в сумме они получат 520 000 рублей (то есть по 260 000 рублей каждому собственнику с учетом лимитов).

Также собственники могут перераспределить доли, обратившись с заявлением в налоговую инспекцию по месту жительства.

Если же гражданин потратил деньги не только на покупку квартиры, но и, например, на благотворительность, то данные выплаты суммируются. Например, гражданин купил квартиру за 1 000 000 рублей и перечислил благотворительному фонду 200 000 рублей. Тогда налогоплательщику положена компенсация расходов в размере (1 200 000х13%) 156 тысяч рублей.

Следует знать, что в декларацию 3-НДФЛ налогоплательщик может включить расходы, понесенные на:

• лечение;
• получение образования;
• благотворительную деятельность;
• взносы в пенсионный фонд;
• страхование жизни.

Скачать бланк налоговой декларации по форме 3-НДФЛ

Как заявить два имущественных вычета?

Оба имущественных вычета необходимо указать в одной декларации по налогу, которую предоставляют в налоговую инспекцию по месту регистрации.

В случае, если продавец заявляет вычет на величину в 1 000 000 рублей, то это подтверждать не надо, так как это предоставляется автоматически. Необходимо лишь приложить к декларации копии документов, подтверждающих факт покупки и оплаты квартиры.

Следуя налоговому законодательству, все физические лица обязаны подать декларацию о доходах до 30 апреля за год, следующий за тем, в котором была проведена сделка. Если налогоплательщик совершал сделки с имуществом в 2017 году, то отправить декларацию необходимо до 30.04. 2018 года.

Следует иметь в ввиду, что в том случае, когда налог к уплате получился нулевым, это не лишает налогоплательщика обязанности по предоставлению в налоговые органы нулевой декларации.

Споры с налоговиками

Бывают ситуации, когда некоторые налоговики считают, что физическое лицо имеет право только на один вычет. Аргументировать могут тем, что взаимозачет разных групп налогов невозможен. В этом случае сотрудники налоговой инспекции ошибаются и поступают незаконно, такое решение может быть обжаловано.

Налогоплательщик имеет полное право на получение двойного вычета в случае покупки и продажи недвижимости в пределах одного периода. Гражданин может одновременно получить имущественный вычет как продавец, так и как покупатель. Для этого достаточно подать 3-НДФЛ декларацию в налоговые органы в установленные законом сроки.

Таким образом, налог согласно законодательству взимается с продажи любой недвижимости в обязательном порядке. Однако в случае, когда налогоплательщик приобретает новую квартиру взамен старой, фискальные отчисления при продаже квартиры можно уменьшить или вовсе их избежать.