Покупка квартиры на первичном и вторичном рынке — какие документы нужны?

Оформление сделки купли-продажи квартиры невозможно без изучения целого пакета сопутствующих документов. Покупатель должен убедиться в том, что жилье принадлежит на правах собственности продавцу и не находится в залоге или под арестом. Необходимо проверить также, кто остался зарегистрированным в квартире и какова задолженность за коммунальные услуги.

В этой статье мы подробно рассмотрим важные вопросы: что входит в пакет документов, какие бумаги должен предоставить продавец, какие существуют требования к договору, а также Вы увидите порядок оформления договора купли-продажи.

Показать содержание

• Что входит в пакет необходимой документации?
Перечень для первичного рынка     Список для вторичного рынка    
• Бумаги, которые должны быть у покупателя
В случае приобретения у застройщика     Сделки с материнским капиталом     Если жильё предназначается для несовершеннолетнего     Ипотека     Приобретение в браке     Нюансы в отношении комнаты    
• Что должен предоставить продавец?
• Порядок оформления
Как долго оформляются?    
• Требования к договору купли-продажи
• Стоимость

Что входит в пакет необходимой документации?

При покупке квартиры на первичном и вторичном рынке требуется разный пакет подаваемых документов. Если вы приобретаете жилье у застройщика, то обычно оформляется договор долевого участия в строительстве (ДДУ) либо договор купли-продажи (если жилье уже достроено). При оформлении сделки на вторичном рынке в основном подписывается купчая между физическими лицами, либо сделка может проходить путем составления договора купли-продажи по доверенности.

Оба вида договоров регистрируются в Росреестре. Рассмотрим, какой пакет документов необходим в том и другом случае.

• Скачать бланк формы заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество
• Скачать образец формы заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Перечень для первичного рынка

От покупателя требуется только паспорт и ИНН, нотариальное согласие супруги(а), если квартира покупается в личную собственность и свидетельство о браке.

Если квартира еще строится, то от застройщика потребуется:

• ДДУ и проектная декларация;
• технико-экономическое обоснование проекта;
• учредительные документы, свидетельство о госрегистрации;
• заключение государственной экспертизы проектной документации;
• документы, подтверждающие права на участок;
• годовые отчеты, аудиторское заключение (по желанию);
• разрешение на строительство.

После того как дом будет достроен и сдан в эксплуатацию, если вы решите купить квартиру, то у нее уже будет собственник. Поэтому заключается традиционный договор купли-продажи с этим физлицом, на тех же условиях на которых проводятся сделки на вторичном рынке.

Если квартира уже достроена будут нужны:

• договор купли-продажи в трех экземплярах;
• заявление о госрегистрации;
• паспорта сторон, ИНН;
• согласие супруга(и) на сделку;
• отчет оценщика о стоимости жилья;
• техплан готовой квартиры, выписка из ЕГРН.

Часто практикуется на первичном рынке также переуступка прав требования по ДДУ. Для оформления этого соглашения нужен будет:

1. паспорт;
2. ИНН;
3. основной договор (ДДУ).

Оформляется переуступка в простой письменной форме с обязательной регистрацией в Росреестре.

• Скачать бланк договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома
• Скачать образец договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома

Список для вторичного рынка

Большую часть бумаг для сделки купли-продажи должен будет собрать продавец. От покупателя требуется только:

• паспорт;
• ИНН;
• согласие супруга на покупку недвижимости (если необходимо);
• необходимая для покупки сумма денег.

Если сделка осуществляется через представителя, то потребуется и нотариально заверенная доверенность. Пакет документов, который необходим для сделки по недвижимости, относящейся ко вторичному рынку:

• паспорта покупателя и продавца, ИНН;
• правоустанавливающие документы на покупаемый объект недвижимости (договор купли-продажи, дарения или мены, свидетельство о приватизации и пр.);
• предварительный договор купли-продажи (если оформлялся);
• техпаспорт на квартиру;
• нотариально заверенное согласие супруга(и) на сделку;
• отчет оценщика о стоимости жилья (если есть);
• выписка из домовой книги;
• справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
• заявление на регистрацию для Росреестра;
• расширенная выписка из ЕГРН с информацией об обременениях, собственниках.

Читайте также: Какие документы должен предоставить продавец квартиры покупателю?

Если в квартире прописаны дети:

• свидетельство о рождении;
• разрешение на продажу жилья, которое выдают органы опеки и попечительства (требуется от продавца).

Поскольку сделка осуществляется чаще всего между физлицами, то не лишним будет спросить справку о психическом здоровье продавца и узнать историю смены собственников квартиры. Для этого заказывается справка о переходе прав на объект недвижимости в Росреестре.

У покупаемого на вторичке жилья не должно быть в прошлом частых перепродаж, наследников, которые считают, что имеют право на эту недвижимость, прописанных лиц, в особенности детей. Только проверив юридическую чистоту квартиры, можно соглашаться на сделку.

• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры
• Скачать бланк согласия супруга на покупку недвижимого имущества
• Скачать образец согласия супруга на покупку недвижимого имущества
• Скачать бланк заявления в опеку на совершение операций с недвижимостью
• Скачать образец заявления в опеку на совершение операций с недвижимостью

Читайте также: Какие действия необходимо сделать после покупки квартиры: куда обратиться и что делать новому собственнику?

Бумаги, которые должны быть у покупателя

В случае приобретения у застройщика

Если жилье покупается у застройщика или собственника, то от покупателя требуется минимум документов (паспорт, ИНН, согласие супруга). Главное изучить текст договора и убедиться в хорошей репутации компании-застройщика либо праве собственности на имущество продавца.

Но бывают случаи, когда к оформлению договора предъявляются дополнительные требования. Например, это возможно в случае, если сделка осуществляется с использованием материнского капитала, кредита либо квартира покупается в общую собственность супругов, на одного ребенка или в виде комнаты в коммунальной квартире.

Изучим детали таких сделок, которые нужно знать до того, как подписывать договор.

Сделки с материнским капиталом

В договоре купли-продажи квартиры делается отметка о том, что:

1. оплата проводится с использованием материнского капитала (деньги переводятся со счета Пенсионного фонда на счет продавца);
2. часть суммы оплачивает покупатель за свои или заемные средства;
3. срок подачи документов на распоряжение МК.

В Пенсионный фонд подается:

1. сертификат о том, что МК был предоставлен;
2. свидетельства о рождении, браке;
3. СНИЛС;
4. договор купли-продажи и ипотеки (если оформлялась).

Для сделки купли-продажи достаточно обычного пакета документов, описанного выше.

Учтите, что продавец сможет получить свои деньги в полном объеме только через несколько месяцев после одобрения сделки Пенсионным фондом. Пока стоимость квартиры с учетом семейного капитала не будет получена продавцом, в реестре будет отражено условие об ограничении права собственности.

• Скачать бланк заявления в ПФР о распоряжении средствами материнского капитала
• Скачать образец заявления в ПФР о распоряжении средствами материнского капитала
• Скачать бланк договора купли-продажи с использованием материнского капитала
• Скачать образец договора купли-продажи с использованием материнского капитала

Если жильё предназначается для несовершеннолетнего

Если квартира покупается на ребенка, то родители действуют от его имени, как законные представители. Ставить свою подпись под купчей дети могут, начиная с 14 лет, но взрослые и в этом случае должны дать письменное согласие на участие в сделке. Согласие органов опеки и попечительства для покупки квартиры не требуется.

Для покупки будут нужны:

• свидетельство о рождении ребенка;
• документы на покупаемую квартиру;
• техпаспорт, расширенная выписка из ЕГРН на квартиру;
• заявление на регистрацию права за подписью родителя ребенка и бывшего собственника;
• паспорт родителя;
• выписка из домовой книги и другие справки.

Как можно убедиться, набор документов для совершения сделки купли-продажи то же, что и обычно плюс понадобится свидетельство о рождении ребенка или его паспорт (если оформлен).

Зато существуют серьезные отличия при отчуждении купленного ребенку имущества – до 18-ти лет оно невозможно без разрешения органов опеки, а с наступлением совершеннолетия собственник уже может проводить все сделки самостоятельно.

Ипотека

При покупке квартиры в ипотеку к общему пакету документов нужно добавить отдельный пакет для банка. В него входит анкета заемщика, справка о доходах, копия трудовой книжки (иногда), отчет об оценке стоимости квартиры (не кадастровой, а рыночной).

Еще до сделки банку подаются копии правоустанавливающих документов на квартиру и подтверждение платежеспособности заемщика. Только после изучения кредитного дела банка выносит решение о выдаче кредита. Он может выступить третьей стороной в ДДУ или договоре купли-продажи, однако это не обязательно. После получения согласия банка подписывается кредитный договор, закладная и договор страхования (для «вторички»).

• Скачать бланк договора ипотеки
• Скачать бланк договора ипотечного страхования
• Скачать образец договора ипотечного страхования

Приобретение в браке

Если квартира покупается в общую собственность супругов, то в договоре купли-продажи должны быть указаны персональные и паспортные данные обоих. В купчей в этом случае указываются в каких долях каждый будет владеть квартирой (например, в равных или 2/3 доли принадлежит мужу, а остальное жене). Для сделки нужно будет присутствие супругов с паспортами и ИНН.

Нюансы в отношении комнаты

При покупке комнаты требует очень большой набор документов. Учтите, что жилое помещение должно быть приватизировано, а его стоимость определена. Нельзя продавать комнаты в общежитии или в служебной квартире до изменения их статуса и приватизации.

Какие документы нужны от продавца комнаты в квартире:

• договор передачи комнаты в собственность (договор приватизации) либо другие правоустанавливающие документы;
• соглашение об определении долей;
• справка БТИ об оценке стоимости всей коммуналки и комнат в ней;
• копия финансового лицевого счета, выписка из домовой книги;
• заявление соседей об отказе от права преимущественной покупки.

Для покупателя будет достаточно иметь при себе паспорт, ИНН и согласие супруга (и), если оно требуется. Самым важным документом в списке для продавца является отказ от преимущественного права покупки комнаты. Если не озаботится его получением, то соседи могут легко оспорить сделку и признать ее недействительной.

Есть также сложности с получением ипотеки на покупку такого рода недвижимости. Банки предпочитают кредитовать квартиры, дома и с опаской относятся к финансированию покупок помещений в коммунальной квартире.

• Скачать бланк договора купли-продажи комнаты
• Скачать образец договора купли-продажи комнаты
• Скачать бланк заявления об отказе от права преимущественной покупки
• Скачать образец заявления об отказе от права преимущественной покупки доли в квартире

Что должен предоставить продавец?

От продавца требуется пакет документов, подтверждающий его права на жилплощадь, наличие зарегистрированных лиц; кроме того, покупатель должен получить подтверждение того, что по приобретаемой квартире отсутствуют долги по коммунальным услугам.

Если продается квартира, купленная в кредит и задолженность еще не погашена, с продавца нужно требовать предъявить копию кредитного договора и справку о сумме долга по кредиту. Если в квартире прописаны маленькие дети, нужно будет запросить с продавца разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры. Получить этот документ не так уж и просто – потребуется дать подтверждение факта покупки другого жилья, где смогут жить дети, которое должно быть не хуже, чем предыдущее.

Порядок оформления

При покупке квартиры требуется предъявить оригиналы документов для ознакомления. В отдельных случаях могут запросить нотариально заверенные бумаги, например, согласие супруга (и) на сделку либо доверенность представителя.

Все документы, требующие нотариального заверения, нужно оформлять отдельно. Справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги, выписки из домовой книги надо предоставлять в оригинальном виде, но с них могут быть сняты копии.

Читайте также: Оформление доверенности на продажу квартиры

Как долго оформляются?

Сама купчая оформляется у нотариуса за час, а регистрируется в Росреестре в течение 5 дней. Процедуру оформления может затянуть получение материнского капитала, долгое рассмотрение кредитного дела банком либо оформление отказов от покупки комнаты в коммуналке у соседей. В этом случае на оформление может уйти от 1 до 4 месяцев.

Требования к договору купли-продажи

Договор купли-продажи оформляется в соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ (ст. 549-558). Он составляется в письменной форме (обязательное условие), а после подписания подается продавцом и покупателем на регистрацию в Росреестр. Без регистрации сделка не будет считаться действительной.

В договоре должны быть:

• персональные, паспортные данные сторон;
• описание предмета (квартиры);
• цена покупки;
• сроки перехода права собственности;
• права и обязанности сторон;
• порядок проведения расчетов;
• условия и срока освобождения квартиры.

Согласно ст. 556 ГК РФ передача квартиры осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту к договору купли-продажи квартиры . Этот документ является неотъемлемым приложением к договору также как и договор о задатке (предварительный договор).

В конце договора стороны своей рукой указывают полностью Ф.И.О. и ставят подписи. В законную силу данный вид соглашения вступает только после подписания его всеми участниками.

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры

Стоимость

Рассмотрим, сколько стоит оформление бумаг при сделке.

1. Оформление купчей у нотариуса обойдется в сумму до 10-15 тыс. рублей.
2. Заверение отдельных документов – доверенности, согласия супруга (и) – до 1,5-2 тыс. рублей.
3. Госпошлина за регистрацию договора в Росреестре составляет 2 тыс. рублей.
4. Обычно все расходы на оформление, аренду банковской ячейки для расчетов ложатся на плечи покупателя, реже – делятся пополам.

Для покупки квартиры на первичном и вторичном рынке требуется внушительный пакет документов. В основном они взимаются с продавца, хотя заинтересован в них именно покупатель. Для оформления сделки на рынке «вторички» необходимо будет подтвердить свое право собственности, а для новостроя – разрешение застройщика на строительство и его законные права на земельный участок. Потребуются и другие документы, без которых покупка может и не состояться.