Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости — в чем подвох?

Кадастровая стоимость квартиры определяется для расчета суммы налогов на недвижимость. У владельцев квадратных метров часто возникает вопрос, как она влияет на рыночную стоимость и процесс продажи в целом?

Нужно ли демонстрировать потенциальному покупателю кадастровый номер? Может ли снизить кадастровая стоимость востребованность жилья на рынке? Что в таком случае можно предпринять? Из нашего материала вы узнаете о тонкостях определения кадастровой стоимости (далее КС) в 2021 году и связях между ней и продажей квартиры. Мы расскажем, можете ли вы продать свою недвижимость ниже этой цены или, наоборот, выше, то есть дороже, и кому.

Показать содержание

• Как влияет цена, указанная в Росреестре, на операции с недвижимостью?
Чрезмерно низкая     Завышенная    
• Всегда ли этот показатель учитывается при сделке?
• Можно ли реализовать жилье по цене ниже КС?
• Как это сделать?
• Последствия и риски для сторон
Для продавца     Для покупателя    
• Размер налога
Нюансы     Реальна ли продажа квартиры по КС государству и как это осуществить?     Может ли цена быть выше?    

Как влияет цена, указанная в Росреестре, на операции с недвижимостью?

Чрезмерно низкая

Заниженная кадастровая стоимость влияет на сделку как косвенно, так и напрямую. Хозяин квартиры, продающий жилье, получает во время сделки доход, который облагается налогом.

С 1 января 2016 года в России в профильный кодекс были внесены поправки, привязывающие данный налог именно к кадастровой стоимости. До этого налог выплачивался исходя из суммы, указанной в договоре купли-продажи. Это давало возможность сторонам экономить на налогах государству, указывая в договоре сумму ниже фактической. Хотя, стоит отметить, что такие сделки были рискованны – покупатель имел обязанности перед продавцом только по указанной сумме, остальные договоренности были неофициальными.

Квартира с заниженной кадастровой стоимостью будет более выгодной, чем аналогичное жилье с КС, соответствующей рыночным показателям. В первом случае человек, приобретающий недвижимость дешевле, сможет совершенно законно сэкономить на налоговых выплатах.

Завышенная

Завышенная кадастровая стоимость невыгодна во время осуществления сделок на рынке. КС рассчитывается по нескольким показателям, а покупатель учитывает все возможные, так что более высокая кадастровая цена не является редкостью. Она приводит к тому, что налоги правительству увеличиваются.

Современное законодательство Российской Федерации предполагает зависимость кадастровой цены от рыночной стоимости, если последняя доказана официальной оценкой и является актуальной. Владелец квадратных метров может инициировать экспертизу и потом на основе документа скорректировать кадастровую оценку.

Всегда ли этот показатель учитывается при сделке?

Законодательство РФ делит сделки на две категории в зависимости от того, насколько от КС отличается суммы договора.

• Если сумма в договоре больше 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемый доход вычисляется исходя из стоимости в контракте. В этом случае кадастровая оценка совсем не учитывается.
• В случае если кадастровая цена была существенно завышена и вы продали жилье за сумму, составляющую менее 70%, то налоги будут оплачиваться с суммы, составляющей 70% КС.

Как видите, в случае переоценки недвижимости более чем на 30% государство идет на некоторые уступки.

Однако, покупка квартиры все еще может быть не очень выгодной, если вышеуказанная переоценка составила, например, 50%.

Если недвижимость находится во владении продавца, собирающего продать квадратные метры, более 5 лет, то хозяин освобождается от необходимости платить государству налог.

Можно ли реализовать жилье по цене ниже КС?

Российское законодательство никак не контролирует ценообразование в секторе недвижимости, поскольку основным индикатором, дающим возможность функционировать рынку, остается он сам – с учетом всех обстоятельств, начиная от экономического состояния страны и заканчивая востребованностью самой квартиры. Поэтому правительство не ограничивает хозяев, давая им возможность продавать жилье по цене, которая кажется им уместной.

Предположим, квартира продается по цене равной 90% от КС. В этом случае вычисляться налогооблагаемый доход будет по стоимости недвижимости в контракте.

Как это сделать?

Продажа квартиры по кадастровой стоимости в России практически невозможна, ведь не отвечает интересам рынка. Несмотря на то, что правительство Российской Федерации внедряло КС вместо инвентаризационной стоимости квартиры ради приближения показателя госоценки к рыночным реалиям, Государственный кадастр недвижимости все еще далек от рыночных отношений.

Экономический кризис негативно сказался на покупательной способности, да и сами квадратные метры могут как дорожать, так и дешеветь по независимым причинам. Стоит также напомнить, что алгоритм расчета КС отличается от того, что может предложить рынок.

Прежде всего кадастровая стоимость учитывает качество самого жилья, состояние дома, в котором находится квартира, материалы, наличие или отсутствие износа и так далее. Местные власти стараются учитывать и престижность района, однако алгоритмы остаются слишком общими.

Пример переоценки квартир легко прослеживается по элитному жилью в новостройках на окраинах Москвы. Добираться до центра долго, метро рядом нет, приходится сталкиваться с пробками – эта особенность существенно снизит востребованность недвижимости для большей части покупателей. При этом, кадастровая оценка учтет высокую комфортабельность самого жилья, поэтому разница между рыночной и кадастровой стоимостью будет существенной.

Закон в России не запрещает продавать квартиру ниже КС. Важно помнить, что налоговый вычет так или иначе будет связан с кадастровой стоимостью. Если вы уверены, что КС была завышена в два, а то и в три раза, рекомендуется до начала сделки оспорить ее. Налоговый кодекс РФ предусматривает снижение КС при расчете налога только на 30% максимум.

Последствия и риски для сторон

Для продавца

После 1 января 2016 года продавцы потеряли практически все шансы занизить налоговые выплаты при помощи заключения сделки с неофициальными доплатами. Теперь налоговая рассчитывает сумму выплат государству исходя из кадастровой стоимости. В правительстве полагают, что квартира не может стоить менее 70% от суммы, в которую ее оценили в Росреестре.

Для покупателя

Продажа квартиры по заниженной стоимости фиксируется в контракте, как и любой другой пункт юридических взаимоотношений между продавцом и покупателем. Если в будущем, после заключения договора, вы захотите разорвать сделку и признать ее недействительной, то сможете получить только сумму указанную в договоре.

Предположим, покупатель заплатил еще какую-то часть суммы неофициально, чтобы избежать повышения налогового бремени. Неофициальная доплата, которая нигде не была зафиксирована и не фигурирует в документах, может быть возвращена только по доброй воле старого владельца недвижимости.

Размер налога

В Российской Федерации налог при продаже квартиры равен 13%, при этом государство дает возможность не платить налоги при продаже жилья с суммы равной одному миллиону рублей. За таким налоговым вычетом собственник должен обращаться самостоятельно в налоговые органы. Правительство делать вычет без обращения не будет.

Каждый владелец квартиры сможет самостоятельно просчитать размер налога. Возьмем для примера следующую ситуацию. Квартира продается дороже кадастровой стоимости, поэтому учитывается ее рыночная цена. Она составляет 3 млн 400 тысяч рублей. Убираем 1 млн налогового вычета и получаем 2 млн 400 тысяч рублей. Умножаем данную сумму на 0,13% получаем 312 тысяч рублей налога.

Нюансы

Налог с продажи недвижимости, в нашем случае квартиры, подлежит выплате государству во многих случаях. Но не во всех, есть два исключения из общеизвестного правила.

1. Во-первых, налог на доход, полученный таким путем, не будет выплачивать продавец, у которого недвижимость находилась в собственности 3 или 5 лет. Если право собственности будущего продавца квадратных метров было оформлено до 1 января 2016 года, то уже спустя три года владения жильем он освобождается от выплаты налога. Тем, кто получил квартиру после 1 января 2016 года и теперь хочет продать ее без выплат государству – придется ждать 5 лет.Пример: гражданин купил квартиру в Санкт-Петербурге в сентябре 2015 года, срок его налоговых каникул наступил через три года – в сентябре 2018 года. А россиянин из Уфы, получивший жилье в марте 2016 года, продать квартиру без выплат сможет весной 2021 года.Правило трех лет теперь применяется в Российской Федерации только для квартир, которые были получены по наследству, в дар от близкого родственника, по приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением (так называемой ренты).
2. Во-вторых, в ст. 220 НК предусмотрено право каждого гражданина получить налоговый вычет, то есть уменьшить сумму, с которой придется платить налог. В наши дни сумма соответствует 1 млн рублей в год. Если кадастровая или рыночная цена недвижимости оказалась ниже 1 млн рублей, то платить налог не нужно вне зависимости от сроков владения квартиры.Для тех, кто в прошлом купил жилье, а не получил его по наследству или в дар, есть и другой способ уменьшить выплаты – доказав, что гражданин потратил деньги на приобретение жилья. В таком случае от суммы доходов при продаже можно будет отнять сумму, за которую россиянин ранее купил квартиру, а также, например, провел в ней ремонт.

Реальна ли продажа квартиры по КС государству и как это осуществить?

Продать квартиру государству возможно, если Россия в лице местных или федеральных властей нуждается в пополнении своего жилищного фонда. Подчеркиваем, что правительство в процессе покупки-продажи недвижимости является таким же участником правоотношений, поэтому сделка может быть утверждена только в добровольном порядке. Перед гражданами у муниципалитетов нет никаких обязательств по покупке квадратных метров.

В России для совершения подобных сделок есть термин – деприватизация, а сам процесс ограничен многими требованиями. Например, продать квартиру РФ могут только граждане, которые являются незащищенными слоями населения, они должны доказать, что жилье стало для них бременем.

Может ли цена быть выше?

Рассмотрим, можно ли продать квартиру дороже кадастровой стоимости. Если сделка происходит между двумя физическими лицами, то сумма сделки может как соответствовать кадастровой стоимости, так и превышать ее. Государство, в свою очередь, пользуется именно КС при расчете стоимости недвижимости, которую покупает у граждан.

С введением нового законодательства в России учитывается кадастровая стоимость квартиры. Сэкономить, указав в документе другую сумму, не получится. Однако государство лояльно относится к гражданам и предлагает два законных пути снижения размера налога – воспользоваться налоговым вычетом или снизить выплаты на сумму расходов, связанных с приобретением и обслуживанием жилья. Пользуйтесь этими возможностями и платите меньше во время сделки продажи квартиры.