Как можно оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога? Обзор способов, алгоритм действий

Кадастровая стоимость квартиры или дома представляет собой результат кадастровой оценки, на основе которой рассчитывается сумма налога на имущество. Если вы недовольны ценой, то есть возможность повлиять на ситуацию и снизить её.

Но для этого нужно знать, как изменить цену объекта недвижимости и какими способами можно доказать, что в первоначальных расчетах действительно была ошибка.

Показать содержание

• Как узнать, сколько стоит объект недвижимости?
• Каким образом пересмотреть оценку, если не согласен с ней?
Можно ли уменьшить?     Для чего нужно обжалование?     Основания для пересмотра    
• Как физическому лицу снизить цену на объект недвижимости — пошаговая инструкция
Возможные способы действий     Подробно о досудебном порядке     Куда обращаться для пересчета?     Что нужно подготовить?     Судебный порядок     Составление иска     Подготовка документов     В какие сроки и как можно опротестовать?    
• Когда изменится налоговая база?
• Полезное видео
• Заключение

Как узнать, сколько стоит объект недвижимости?

Если у недвижимости уже есть кадастровый номер, то можно узнать ее стоимость, введя номер на сайте Росреестра или других организаций. Найти данные также возможно по адресу квартиры (с указанием региона, города).

Поиск ведется в реестре недвижимости (ЕГРН), где представлена вся информация о существующих объектах в РФ на дату последнего обновления данных. За получение информации не придется платить, так как база предоставляет данные бесплатно. Если вы хотите получить письменное подтверждение кадастровой стоимости, то можно заказать выписку из ЕГРН.

Это возможно, например, в том случае, когда дом только построен. Для оценки нужно обратиться в местное БТИ и вам оформят технический и кадастровый план, а также определят кадастровую стоимость.

Получить информацию можно также воспользовавшись сервисом «Публичная кадастровая карта». Заказать выписку о кадастровой стоимости можно и в МФЦ. Все будет готово в течение 5 дней и заказ можно оформить прямо на сайте.

Каким образом пересмотреть оценку, если не согласен с ней?

Кадастровая цена определяется государственными оценщиками с учетом площади, состояния и степени износа помещения. Чаще всего её устанавливают без осмотра объекта и поэтому ошибки при определении – не редкость.

Что делать, если вы сделали запрос и узнали, что кадастровая стоимость искусственно завышена? В этом случае можно потребовать произвести перерасчет, но для того, чтобы это сделать, нужно запастись доказательствами неправильной оценки.

Кадастровая стоимость может быть пересмотрена в случае:

1. Выявления ложных сведений для её определения.
2. Большого разрыва между рыночной и кадастровой стоимостью.

Если выяснится, что кадастровая оценка проводилась на основе недостоверной информации, ошибок, несуществующих характеристик, то кадастровая стоимость может быть оспорена. Требуется пересмотр и тогда, когда при определении цены имеются серьезные расхождения между рыночной и кадастровой. Такой разрыв неоправдан и сразу наводит на мысль об ошибке. Если заказать у независимого оценщика оценку рыночной стоимости квартиры, то можно сравнить два вида стоимости.

Можно ли уменьшить?

Переоценка всех объектов происходит регулярно, но не чаще чем раз в два-три года. Если требуется пересмотр раньше этого срока, то оспорить кадастровую стоимость можно в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суде. Иногда сначала происходит обжалование в комиссии, а затем в судебной инстанции (если не удалось добиться желаемого).

Для чего нужно обжалование?

Как уже было сказано выше: кадастровая стоимость влияет на размер средств, которые придется заплатить в качестве налога на имущество физлиц. Этот сбор в бюджет обязаны платить все владельцы жилых домов, квартир, гаражей и даже объектов незавершенного строительства. Пока ставки налога мизерные, но уже в 2020 году они станут весьма ощутимые.

Пересмотр кадастровой стоимости может привести к уменьшению суммы налога. Например, столичное жилье стоимостью до 10 млн. руб. в 2017 году облагается налогом по ставке 0,1% от кадастровой стоимости, а свыше этой суммы уже по ставке от 0,15%. В первом случае придется заплатить максимум 10 тыс. рублей, а во втором – уже 15 тыс. рублей.

Основания для пересмотра

Если вы сможете доказать, что есть ошибки в перечне объектов, определении месторасположения и в других важных факторах, влияющих на кадастровую стоимость, то это будет являться веским основанием для пересмотра в сторону снижения.

Например, достаточно принести справку об аварийном состоянии объекта и это уже будет веским основанием для пересмотра цены.

На определение стоимости влияет:

• площадь, количество комнат, техническое состояние дома;
• показатель износа;
• цена сделок купли-продажи на аналогичные объекты в этом районе;
• информация о стоимости аренды в похожих квартирах;
• различные коэффициенты и индексы, которые используют профессиональные оценщики.

Ошибка в любом из используемых для расчета параметре может быть доказана и оспорена. Оценщик может, например, не учесть какие-то подсобки, кладовки, не заметить насколько увеличился показатель износа здания в связи с давним отсутствием капремонта. Все это повод для оспаривания результатов его подсчетов.

Кадастровая стоимость обычно максимально приближена к рыночной цене, но встречаются случаи, когда она завышена. Далее рассмотрим, можно ли оспорить стоимость объекта недвижимости физическому лицу для уменьшения налога и как это сделать.

Как физическому лицу снизить цену на объект недвижимости — пошаговая инструкция

При этом у физлица есть несколько способов оспорить кадастровую стоимость, чтобы ее понизить: можно обратиться как в комиссию при местном филиале Росреестра, так и сразу в суд.

Возможные способы действий

Рассмотрим, что делать и куда обращаться, если вы не согласны с назначенной стоимостью недвижимости, то есть считаете, что она завышена и хотите ее оспорить.

Досудебный способ — обращение в местный филиал Росреестра. Для этого нужно:

1. Подать заявление о пересмотре стоимости в комиссию по рассмотрению споров в местном управлении Росреестра.
2. Через месяц получить ответ.
3. Оспорить вердикт, если он вас не удовлетворит.

Достоинства: отсутствие судебных расходов, быстрые сроки рассмотрения (1 месяц).

Недостатки: нет.

Еще один способ — обращение в суд. Если принято решение идти в суд, то придется запастись большим терпением и деньгами. Понадобится оплатить услуги оценщика, юриста (для составления текста искового заявления), а также госпошлину за саму возможность подать иск.

При обращении в суд требуется:

1. Составить текст административного искового заявления об оспаривании.
2. Заказать справку о кадастровой стоимости, отчет о рыночной оценке (минимум 10 тыс. рублей) и экспертное заключение (в некоторых случаях).
3. Подать иск и приложения к нему в суд и оплатить госпошлину (300 рублей для физлиц).
4. Дождаться определения суда о назначении даты судебного заседания.
5. Представить свои аргументы в суде и получить решение.

Достоинства: длительное всестороннее рассмотрение дела, возможность кассационного обжалования.

Недостатки: высокие судебные и другие расходы.

Подробно о досудебном порядке

Результат рассмотрения доводится до сведения владельца жилья в письменном виде.

При обнаружении ошибок комиссия принимает решение о пересмотре кадастровой стоимости. В случае отказа комиссии домовладельцы могут обратиться в суд и обжаловать его. Оспорить можно не только факт отказа, но и новую сумму кадастровой стоимости, которая была утверждена комиссией.

Куда обращаться для пересчета?

Комиссии для рассмотрения споров формируются в Росреестре. Информацию о работе комиссий в каждом субъекте федерации можно узнать на сайте этой организации. В состав комиссии обычно входит четыре человека, из которых только один представитель Росреестра, а остальные представляют другие государственные инстанции (управление по распоряжению земельными ресурсами, национальный совет по оценочной деятельности и пр.).

В случае подачи иска ответчиком является также управление Росреестра и если речь идет, например, о столице, то еще и правительство Москвы, как орган, утвердивший оспариваемые результаты оценки. При судебном обжаловании обращаться нужно в районный либо городской суд.

Что нужно подготовить?

1. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости. В этом документе указываются все персональные данные заявителя (вплоть до страхового номера индивидуального лицевого счета), адрес объекта недвижимости, а также суть требований: просьба пересмотреть назначенную кадастровую стоимость в связи с допущенными нарушениями.
2. Необходимые документы. Помимо заявления, в комиссию подается весьма внушительный пакет документов. Это не только копии правоустанавливающих бумаг на саму недвижимость, но и реальные доказательства допущенной в отношении заявителя ошибки.В него входит, прежде всего:
   • кадастровая справка;
   • доказательства, подтверждающие допущенную ошибку при оценке;
   • отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости (подается в бумажном виде и на флешке с усиленной электронной подписью).

• Скачать бланк заявления о внесении изменений в кадастр
• Скачать бланк заявления в комиссию о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости недвижимости

Судебный порядок

Составление иска

При составлении иска требуется указать собственником, какого объекта вы являетесь, включен ли он в перечень объектов, подлежащих кадастровой оценке и где размещены сведения об этом. В иске обязательно отмечается кадастровая стоимость, установленная на дату судебного заседания, а также аргументы истца, почему он считает, что она завышена.

Аргументами могут выступить:

• отчет независимого эксперта;
• сопоставление с похожими объектами.

В иске фиксируется реальная кадастровая стоимость, по мнению истца. Потребуется обоснование почему вы считаете, что была допущена ошибка. В конце нужно указать требования: признать незаконным и отменить решение Росреестра и обязать его осуществить пересчет кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Если владелец квартиры хочет вернуть уже переплаченные налоги, то сначала нужно добиться такого пересмотра, а потом обращаться к ответчику с новым иском.

• Скачать бланк искового заявления от физического лица об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости
• Скачать бланк искового заявления от юридического лица об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости

Подготовка документов

Вышеуказанные документы подаются в виде копий и оригиналов. Самые важные из них: справка о кадастровой стоимости объекта, нотариально заверенная копия правоустанавливающих документов и отчет об оценке рыночной стоимости жилья.

Помимо этого, потребуется также направить копию иска ответчику и приложить уведомление о вручении, а также квитанцию об оплате госпошлины. Пригодятся также доверенность на представителя (если он есть), а также другие доказательства правоты истца.

В какие сроки и как можно опротестовать?

Рассмотрим, как обжаловать ошибочную оценку кадастровой стоимости. В целом это возможно в течение 5 лет после её установления. Если вы недовольны решением суда, то его можно оспорить в течение месяца. Рассмотрение дел о пересмотре цены на недвижимость по закону не должно длиться более двух месяцев. Но в реальности подобные судебные процесс часто длятся до полугода.

Обжаловать можно:

• результаты оценки кадастровой стоимости квартиры;
• уже принятое решение комиссии Росреестра;
• решение суда об отказе в удовлетворении искового заявления.

Когда изменится налоговая база?

В резолютивной части решения суда при удачном исходе дела должна быть указана величина установленной судом кадастровой стоимости. После этого вносятся изменения в кадастр и меняется налогооблагаемая база. Налог на имущество, как обычно, нужно будет оплатить один раз в год (до 1 октября следующего за отчетным периодом).

Узнать сумму налога и оплатить его можно прямо на портале ФНС России. Базовая ставка зависит от вида недвижимости и составляет от 0,5 до 2% кадастровой стоимости.

Но выше чем в три раза от установленной федеральным законодательством ставка быть не может. Например, в столице ставки налога зависят от стоимости объекта (до 10 млн., свыше 10-20 млн.,от 20 до 50 млн. рублей и так далее). Чем дороже стоит дом или квартира, тем больше придется заплатить в бюджет и со временем ставки налога могут быть пересмотрены в сторону увеличения.

Полезное видео

Смотрите видео о том, как снизить налог на имущество и оспорить кадастровую стоимость:

Кадастровая стоимость✅ Как снизить налог на имущество и землю ✅Оспорить оценку власти

Заключение

Пересмотр кадастровой стоимости недвижимости позволяет не переплачивать налог на имущество, а также влияет на оценку залога банком при выдаче кредита.

Как показывает практика, процент людей, которым удалось переоценить кадастровую стоимость и, следовательно, уменьшить налогооблагаемую базу, очень велик (удовлетворяется до 40% всех заявлений в Московском регионе).

Поэтому, если вы считаете, что оценка была проведена неверно и кадастровая стоимость существенно завышена, стоит попытать счастья и обратиться хотя бы в комиссию, которая рассматривает подобные споры. Затраты на судебное обжалование могут оказаться весьма приличными, поскольку придется заказывать дорогостоящие отчеты и экспертные заключения.