Что это такое: управление МКД управляющей компанией?

Еще буквально пятнадцать лет назад было сложно говорить о какой-либо четкой организации в управлении сферой ЖКХ.

В настоящее время имеется несколько структур, задача которых – поставка и оказание жилищно-коммунальных услуг.

Управляющая компания – одна из самых распространенных форм таких структур.

Показать содержание

• Понятие
• Кто осуществляет управление УК?
• Как и с кем осуществляется взаимодействие управляющей компании?
• Как заключается договор с собственниками?
• Правильная организация работы: чья это задача?
• Что такое клиентоориентированный подход к деятельности?
• Вовлечение владельцев квартир
• Расценки на услуги

О преимуществах и недостатках управляющей компании перед другими обслуживающими организациями вы можете узнать из нашей статьи.

Понятие

Управление МКД управляющей компанией — что это?

Управляющая компания представляет собой организацию, напрямую занятую в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Выбор способа напрямую зависит от решения собрания собственников жилья – членов ТСЖ. С УК заключается договор об обеспечении следующих функций:

• исполнение и заключение договоров владельцев имущества с подрядчиками;
• сбор денежных средств на содержание и ремонт дома;
• осуществление взаимных расчетов с поставщиками;
• контроль над соблюдением норм эксплуатации дома и придомовой территории;
• выполнение функций по строительству и техническому обслуживанию;
• сбор и хранение данных о подведомственных многоквартирных домах.

Фактически, управляющая компания является юридическим лицом.

Кто осуществляет управление УК?

В настоящее время, согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, управляющая компания выступает в роли собственника недвижимости – многоквартирного дома, который находится под ее управлением.

При наличии этого фактора УК имеет возможность работать в интересах этого дома, чтобы удовлетворить все требования владельцев жилого имущества.

Цели самого существования УК можно свести всего к нескольким моментам. Во-первых, на УК лежит ответственность за сведение всех расходов к минимуму без ущерба для качества предоставляемых услуг.

Во-вторых, именно на плечах УК лежит задача по повышению цены дома на рынке недвижимости посредством увеличения показателей ее презентабельности.

Эти два момента крайне важны, поэтому для достижения целей правление УК и рядовые ее сотрудники разрабатывают программу и последовательно претворяют ее в жизнь.

В процессе выполнения задач, в УК создается план, где четко прописываются все доходы и расходы.

Благодаря строгой фиксации последних, регулировать бюджет дома становится гораздо проще.

В стратегии также прописываются основные направления деятельности, направленной на развитие.

Управляющая компания активно привлекает арендаторов на выгодных для собственников жилья условиях. Бухгалтерия УК осуществляет контроль над поступлением всех платежей.

Также в первостепенные задачи персонала УК будет входить забота об охране имущества и содержании его в надлежащем состоянии.

УК предоставляет по первому требованию все отчеты о проделанной работе и данные о течении финансовых потоков. Также как и в случае с ТСЖ, правление УК обязано проводить регулярные собрания жильцов, где обсуждались бы дальнейшие направления деятельности и перспективы.

Если в ТСЖ в качестве персонала (в том числе и руководящего) очень часто выступают сами жильцы, то сотрудники УК – это профессионалы, которые обладают значительной квалификацией и знаниями всего, что связано с оказанием жилищно-коммунальных услуг и ЖКХ в целом.

Как и с кем осуществляется взаимодействие управляющей компании?

Оказания жильцам многоквартирных домов коммунальных услуг – первостепенная задача управляющей компании.

Осуществление этого процесса невозможно без сотрудничества с различными организациями, непосредственно занимающимися поставками разнообразных ресурсов. К их числу следует отнести поставщиков тепла, электроэнергии и водоснабжения.

Подводя итоги вышесказанного, можно сделать простой вывод: УК взаимодействует с двумя объектами. Первый – это продавцы ресурсов, второй – жильцы многоквартирного дома.

Как заключается договор с собственниками?

Управляющая компания не может приступить к своим функциям, пока сторонами не будет подписан договор.

Этот договор на управление многоквартирным домом с управляющей организацией является и контрактом, и лицензией, выдаваемой на управление.

УК является одной стороной, а общее собрание жильцов – второй стороной подписываемого документа.

Согласно контракту УК получает ряд обязанностей по содержанию дома, которые будет соблюдать в обмен за определенную плату. Сумма оплаты рассчитывается в зависимости от объема ресурсов и услуг, которые предоставляет управляющая организация.

Каждый договор должен в обязательном порядке содержать такие пункты, как:

• данные о вверяемом УК имуществе;
• перечень ЖКУ;
• перечень услуг по ремонту и техническому обслуживанию дома;
• расценки на работы;
• схема осуществления контроля над работой УК.

Срок заключения контракта может варьироваться от трех месяцев до пяти лет.

Правильная организация работы: чья это задача?

Основная часть финансового потока уходит на оплату труда, покупку оргтехники, аренду необходимых помещений, и покупку различного инвентаря. Вторая глобальная задача – это создание нормальных отношений с местными органами управления.

Что касается непосредственных действий, то, в первую очередь, всегда создается продолжительный бизнес-план. После чего необходимо пройти обязательную процедуру регистрации УК.

Вложения денежных средств потребует создание сайта организации и печать полиграфических изделий. Стоимость аренды помещения будет напрямую зависеть от региона проживания.

Очень важна такая статья расходов, как организация и продвижение собственной УК.

Если тенденции развития в целом положительны, то в дальнейшем годовые расходы также будут довольно значительными.

Создание УК и ее последующая раскрутка уместны, если только в ближайшее время есть хорошие шансы заключить договор с собственниками квартир нескольких домов.

Но и из этой ситуации имеется выход – создание исключительно юридического лица и возложение всех технических работ на аутсорсинговый персонал.

Чтобы получить хорошие результаты деятельности уже в первое время, необходимо нанимать сотрудников, обладающих существенным опытом работы в сфере ЖКХ.

Владелец УК также должен иметь определенную квалификацию или, как минимум, должен очень хорошо разбираться во всем, что касается этой области, и иметь представление о работе бухгалтерии.

В обязательном порядке в структуре УК должна присутствовать аварийная служба. Необязательно собственная – достаточно подписать контракт со сторонней организацией. Однако, в этом случае необходимо быть готовым решать проблемы, связанные с возникающими разногласиями.

Ну, а чтобы «заиметь» клиентов, лучше всего обратиться к строительным компаниям – то есть, к застройщикам. Застройщики имеют право на передачу новых многоквартирных домов для управления ими УК.

Пять домов в работе в течение первого года – это можно считать успехом, только в случае, если во второй год их число увеличится. Крайне значимым в этом бизнесе фактором является доверие жильцов.

Что такое клиентоориентированный подход к деятельности?

Работа УК – это фактический бизнес ее учредителей.

И клиентами этого бизнеса являются собственники квартир в многоквартирных домах. Именно жильцы – основной источник дохода и заработка.

УК необходимо наладить собственную деятельность таким образом, чтобы требования и условия клиентов были полностью удовлетворены.

Что касается степени удовлетворенности, то она, главным образом, зависит от качества предоставляемых услуг и расценок.

Вовлечение владельцев квартир

Как вовлечь в управление управляющей организацией многоквартирным домом собственников? Как было сказано выше, в задачи УК входит регулярное проведение встреч с жильцами. На этих собраниях каждый может высказать свое мнение и свои идеи, а также пожелания по деятельности УК.

Среди владельцев квартир есть так называемый актив. Это люди, которые принимают участие в ремонте и техническом обслуживании. Такой подход очень выгоден обеим сторонам.

Сколько управляющая компания берет за управление?

Расценки на услуги

В какую сумму обойдется управление домом? Расценки на услуги очень четко прописываются в заключаемых договорах. При этом конечная цена будет включать и сумму, расходуемую на коммунальные платежи, на строительство, сотрудничество с подрядчиками.

Чтобы все жители подведомственного дома были довольны, цены услуг должны быть оптимальными.

Недовольство расценками обычно вызывается отсутствием точных расчетов платежей и завышением суммы к оплате.

В заключение, стоит сказать, что УК является юридическими лицом, а ее учредители – самые настоящие бизнесмены, стремящиеся получить прибыль.

Если УК не справляется со своими обязанностями, то владельцы жилого имущества имеют право обратиться в другую УК, с кем заключается уже новый договор.

О том, как управлять управляющей компанией ЖКХ, вы можете узнать из видео:

Как найти управу на «»Управляющую»Компанию по ЖКХ»?