Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — это некоммерческое объединение, представляющее собой группировку людей или юридическое лицо, которые объединены стремлением к эффективному управлению жильем в интересах проживающих в нем людей.
ЖСК обеспечивают наиболее комфортабельное проживание в многоквартирном доме (МКД) путем регулирования обслуживания дома совместно с коммунальными службами.
Также ЖСК участвуют в улучшении придомовой инфраструктуры и в жилищном строительстве в качестве застройщика за счет средств из собственного бюджета.
Показать содержание
- Разница между ним и остальными видами управления МКД
- Преимущества и недостатки его в сравнении с другими формами управления МКД
- Риски членов и самих создателей кооператива
- Риски заключения договора ЖСК при покупке нового дома
- Полезное видео
- Заключение
Деятельность ЖСК регулируется 188-ФЗ и имеет две формы:
- ЖСК выступает как инвестор, так и застройщик.
- ЖСК — это инвестор, а застройщик — другое юридическое лицо. Между ними заключен договор о предоставлении услуг строительства жилого дома.
ЖСК позволяет собственникам выбирать ценовую политику при оплате жилья, планируют меры по улучшению условий благополучного проживания.
Деятельность ЖСК регулируется ст. 110 ЖК РФ, уставами и положениями ЖСК и решениями органов ЖСК (правление ЖСК и председатели ЖСК).
Содержание
- Разница между ним и остальными видами управления МКД
- Преимущества и недостатки его в сравнении с другими формами управления МКД
- Преимущества жилищно-строительного кооператива
- Недостатки ЖСК
- Риски членов и самих создателей кооператива
- Риски заключения договора ЖСК при покупке нового дома
- Полезное видео
- Заключение
Разница между ним и остальными видами управления МКД
Существует ряд других вариантов по управлению МКД, между которыми существуют некоторые отличия в сравнении с ЖСК:
- управляющая компания.Управляющая компания подписывает с собственниками квартир в многоквартирном доме договор на предоставление услуг, в которые входят: коммунальные услуги, ремонт дома, уборка территории и прием жалоб/претензий к обслуживанию.
- ЖНК.В то время, как в ЖСК строят жилье за счет своих паевых взносов, то ЖНК (ФЗ-315) сами не строят, а помогают гражданам привлекать их денежные средства для приобретения первичного или вторичного жилья.
- Непосредственное управление МКД.Приемлемо для жилья, в котором насчитывается не более 16 квартир, регулируется ст. 161 ЖК РФ. Оплачивают коммунальные платежи в таком случае собственники жилья без каких-либо посредников, что гарантирует прозрачность платежей.
СПРАВКА: Дополнительные вопросы по улучшению преддомовой инфраструктуры решаются сообща и оплачиваются в равных долях. Таким домам с системой непосредственного управления запрещено участвовать в программе капитального ремонта дома, которая выделена согласно 185-ФЗ.Преимущества и недостатки его в сравнении с другими формами управления МКД
Согласно ст. 161 ЖК РФ, у граждан есть выбор формы управления для МКД. Каждая из них обладает своими характерными особенностями в сравнении с ЖСК.
Преимущества жилищно-строительного кооператива
- Страхование от удорожания строительства в случае, если задействован сторонний застройщик, т.к. точная сумма зафиксирована в договоре с застройщиком об оказании услуг строительства дома.
- Пайщик, в случае выхода из ЖСК, может забрать сумму первоначального взноса, в свою очередь кооператив не перестает работать и просто перепродает пай другому участнику.
- Согласно договору, гарантией сохранности средств выступает сам строительный объект.
- Собственники могут выплачивать пай уже заселившись в квартиру по частям, в случае заключения договора рассрочки.
Недостатки ЖСК
- В сравнении с управляющей компанией, в кооперативе существует комиссия за коммунальные услуги и непрозрачность платежей.
- В сравнении с управляющей компанией, которая специализирована на предоставлении ряда жилищно-коммунальных услуг, в ЖСК выбранное представительство может оказаться недостаточно компетентным при исполнении своих обязательств.
Риски членов и самих создателей кооператива
- При невыполнении ЖСК требований по финансированию, застройщиком может быть недовыдано некоторое количество квартир.
- Выход из кооператива осложнен тем, что нельзя просто так продать свой пай, т.к по уставу нужно в первую очередь предложить пай другим собственникам ЖСК. Тяжело продать жилье, т.к. новый покупатель в данной ситуации может пользоваться только наличными деньгами при покупке, т.к такая квартира не подходит под ипотеку.
- В случае банкротства ЖСК, существует риск невозврата денег.
- В случае спорных ситуаций, никаких выплат неустоек и убытков со стороны ЖСК не предусмотрено.
Риски заключения договора ЖСК при покупке нового дома
Около 23% всех новостроек Москвы и Московской области строятся именно через ЖСК.
У потенциальных покупателей возникает вопрос: приобретать ли им жилье, строительство которого производится на основании 214-ФЗ, при том, что все риски страхуются, либо второй вариант — через ЖСК, становясь пайщиком и не имея никаких гарантий касательно вложенных в недвижимость денежных средств.
Часто на практике такой метод управления жильем используют дольщики, чьи застройщики не справились с поставленными обязательствами, чтобы самостоятельно достроить жилье.
ВНИМАНИЕ: Основной риск — удорожание строительства, в следствие которого стоимость пая может быть увеличена, расходы увеличены в равных долях между всеми пайщиками.Зафиксированных сроков строительства по ЖСК как таковых не предусмотрено, поэтому оно может длиться гораздо дольше первоначально обозначенного плана. Покупатель должен выяснить к моменту покупки квартиры все данные о фактическом застройщике: лицензия, владелец и учредители и т.д.
Необходимо также узнать какие дополнительно объекты разрабатывались данным ЖСК, хорошие ли о них отзывы и сотрудничает ли ЖСК с крупными финансовыми партнерами, что вызывало бы определенное доверие к организации.
Если ЖСК сотрудничает с банками по предоставлению ипотеки, то этот факт может выступать гарантом для потенциального покупателя, т.к. банки проверяют все организации через службу экономической безопасности.
Проверка договора обязательна по всем пунктам: вид объекта недвижимости, проектная документация, требования качества возводимого дома и т.д.
При заключении договора можно корректировать условия вступления в ЖСК: изменить случаи выплаты штрафов при выходе из кооператива, внести дополнительные условия в случае ответственности ЖСК при просрочке сдачи новостроя и пересмотреть условия платежей ЖСК.
Существует риск многократных продаж, от которых не застрахованы собственники, т.к для таких паев не предназначено госрегистрации. В случае возникновения двойной продажи, покупателю следует написать обращение в ЖСК.
ВНИМАНИЕ: В случае, если кооператив не примет никаких мер, то необходимо подать в правоохранительные органы заявление о мошенничестве согласно ст. 159 УК РФ. Далее следует подать в суд с иском о признании договора расторгнутым и наложить арест на права на недвижимость для гарантии от перепродажи.Полезное видео
Смотрите видео по теме:
ЖСК. КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ В ЖСК БЕЗ РИСКА. НОТАРИУС АЛЕКСЕЙ КОМАРОВ. Заключение
Теперь вы знаете, что такое ЖСК. Оценивая плюсы и минусы его, можно сделать вывод, что в целом данная схема приобретения жилья допустима, но необходимо учитывать все риски, чтобы обезопасить себя от денежных потерь.
Похожие статьи
- Вся информация о членах жилищно-строительного кооператива, каковы права участников ЖСК?
- Подробный обзор вопроса: чем заключаются отличия договора ЖСК от ДДУ?
- Кто является высшим органом управления жилищного кооператива, кому подотчетны правление и собрание участников?
- Кто может иметь право на вступление в жилищный строительный кооператив? Какие граждане могут быть приняты?
- Как ведутся отчеты в ЖСК? Мы расскажем не только это, но и про: справки и права, а также обязанности и учет
- 14 шагов на пути к новостройке или что это за договор между ЖСК и собственником на покупку недвижимости?
Спасибо большое за вашу статью,я много что учла из вашего опыта. Не буду рисковать так и буду обходить стороной такой договор. Спасибо огромное.