Популярно о приватизации квартиры: что это такое, для чего нужно и выгодно ли простым гражданам?

Процесс приватизации жилья в России стартовал в начале 90-х и в 2017 году объявлен бессрочным. Несмотря на долгий срок, ещё не все граждане воспользовались своим правом. Некоторые колеблются, оценивая плюсы и минусы этой процедуры и задумываясь над ее целями. И действительно – нужна ли она обычному гражданину и зачем, в чём её польза и каковы вероятные отрицательные стороны?

Показать содержание

• Что это такое и для чего осуществляется?
• Плюсы
Плата за наём     Свободное распоряжение имуществом     Защита права пользования     Упрощение регистрации жильцов     Капитальный ремонт и перепланировка    
• Минусы
Новый размер платежей     Налог     Процедура наследования     Нельзя улучшить условия    
• Нужно ли оформлять договор для кооперативной квартиры?
• Почему может быть невыгодно?
Малоимущим     Пенсионерам     Обычным гражданам    
• Что даёт этот процесс государству?
• Последствия оформления недвижимости в собственность в России
• Видео по теме
• Заключение

Что это такое и для чего осуществляется?

Согласно ст. 1 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», под приватизацией понимается передача гражданам в собственность жилья, которое раньше принадлежало государству либо муниципальным образованиям. Передаются те помещения, которыми граждане пользуются на основании социального найма либо забронированные за ними.

Целями приватизации являются:

1. Реализация права граждан иметь в собственности жильё.
2. Передача расходов по содержанию жилищного фонда от государства и муниципалитетов к частным компаниям.
3. Оживление экономики за счёт того, что жильё становится предметом коммерческого оборота.

По сути, приватизация жилья – это лишь одна из составляющих процесса передачи имущества в частные руки. Этот процесс до сих пор является одним из направлений внутренней политики государства.

Плюсы

Для гражданина, раздумывающего, приватизировать ли квартиру или нет, можно выделить следующие положительные стороны от того, что жильё станет теперь принадлежать лично ему.

Плата за наём

Муниципальное жильё отнюдь не является бесплатным. Статья 153 и ст. 156.1 ЖК РФ устанавливают, что наниматель обязан оплачивать не только коммунальные услуги, но и само пользование жильём.

Размер платы устанавливается местными нормативными актами и должен предусматривать компенсацию затрат на возведение, ремонт, покупку домов со стороны местной власти. В том случае, если квартира станет принадлежать гражданину, он от этой платы будет освобождён.

Свободное распоряжение имуществом

Став собственностью гражданина, квартира превращается в такое же имущество, как и любое другое. Приватизированное жильё может быть:

• продано по рыночной цене;
• свободно обменяно на любое другое в любом городе, с доплатой или без;
• завещано в установленном ГК РФ порядке;
• сдано в аренду организации или коммерческий наём гражданам.

По сути, в частной собственности квартира может выступать как товар либо как источник извлечения прибыли.

Защита права пользования

Договор социального найма может быть расторгнут в ряде случаев, предусмотренных ЖК РФ. Например, если гражданин более полугода не платит за квартиру и коммунальные – он может быть оттуда выселен.

Лишить же собственника права проживать в своей квартире крайне тяжело. По сути, это можно сделать лишь через суд и лишь в некоторых сугубо специфических ситуациях (например, добившись признания приватизации незаконной).

В остальных случаях ему можно физически отрезать коммуникации (например, отрубив электрокабель, перекрыв водопровод, а то и канализацию) – но выселить можно лишь в исключительных случаях. Даже при взыскании долгов единственное жильё продаётся с торгов крайне редко.

Упрощение регистрации жильцов

В муниципальной квартире требуется согласие собственника, то есть местной власти, на то, чтобы прописать кого-то в квартире. Кроме того, при этом должны быть соблюдены нормативы, касающиеся жилплощади на каждого человека. Без этих условий прописываются только дети в квартире, где проживают их родители.

Что же касается частных квартир, то их владелец сам решает, кого и в каком количестве он там может зарегистрировать. Нормы о количестве «квадратов» на жильца для него перестают действовать.

После приватизации квартиру можно использовать и для временной регистрации (не по месту жительства, а по месту пребывания). С муниципальным жильём такая процедура крайне сложна.

Капитальный ремонт и перепланировка

В том случае, если в муниципальной квартире требуется провести капремонт или изменить её планировку, наниматель должен согласовывать все вопросы с местной властью – тем её органом, который ведает использованием жилых помещений. В этом случае на каждое действие требуется разрешение.

Применительно же к частным квартирам этот вопрос стоит не так остро: ремонт с заменой инженерного оборудования на аналогичное без переноса может производиться в уведомительном порядке. Согласовывать и получать разрешение надо лишь на крупные работы, при которых меняется архитектурный вид зданий и затрагиваются несущие конструкции.

Минусы

Однако не всё так гладко, как кажется. Получив жильё в свою полную собственность, гражданин может обнаружить и неприятные последствия

Новый размер платежей

Собственник квартиры согласно ст. 39 ЖК РФ обязан не только оплачивать коммунальные платежи, но и участвовать в содержании общедомового имущества. Это означает, что с момента приватизации гражданин должен будет платить не только за газ, электричество или воду, но ещё и взносы на капремонт.

Налог

В том случае, если гражданин приватизировал квартиру, он дополнительно обязан платить и налог на неё. Эта обязанность предусмотрена главой 32 НК РФ.

Размер налога определяется на местном уровне, однако НК устанавливает, что база для обложения рассчитывается исходя из кадастровой стоимости. Она же в свою очередь определяется экспертами-оценщиками и является максимально приближённой к рыночной цене на жильё.

Процедура наследования

После того, как она была приватизирована, квартира может быть передана в собственность наследникам по завещанию либо закону. При этом:

• в обязательном порядке требуются услуги нотариуса;
• каждое нотариальное действие должно быть оплачено.

Кроме того, само по себе составление завещания по ГК является трудоёмкой и дорогой процедурой.

Нельзя улучшить условия

Для тех граждан, кто снимает квартиру по социальному найму, согласно ст. 51 ЖК РФ доступна возможность улучшить свои жилищные условия, если они не соответствуют установленным нормам. В этом случае гражданин и члены его семьи вправе рассчитывать на то, что им за муниципальный счёт будет предоставлена квартира большей площади и с большим количеством изолированных комнат.

Однако приватизация обрубает этот путь. Собственнику никто ничем не обязан и он должен сам заработать себе на новую жилплощадь. Бесплатно ему уже никто и ничего не предоставит.

Нужно ли оформлять договор для кооперативной квартиры?

Ранее, ещё в советское время, началось строительство квартир с помощью кооперативов, когда граждане сами вкладывали свои деньги в возведение жилья. Сейчас этот способ тоже не запрещён законом, хотя и используется достаточно редко.

Нередко у людей возникает вопрос: надо ли оформлять договор о передаче и другие документы о приватизации, если пай в кооперативе был полностью выплачен? На самом деле этого не требуется: выплата – это уже основание для того, чтобы регистрировать квартиру на себя.

Поэтому в том случае, если строительство началось ещё в составе кооператива, требуется лишь собрать пакет подтверждающих документов и подать его в Росреестр в порядке, предусмотренном ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Почему может быть невыгодно?

Малоимущим

В том случае, если заработки гражданина балансируют на грани прожиточного минимума, приватизация для него обернётся лишь новыми расходами на содержание собственного жилья.

Тем более, что придётся платить и госпошлину, и за услуги по изготовлению некоторых документов (хотя цена приватизации несравнима с полноценной покупкой квартиры, особенно в мегаполисе вроде Москвы или Санкт-Петербурга, но сама процедура довольно дорогостоящая).

Однако бедняк в результате приватизации получает довольно дорогое имущество. И он его может продать, погасив свои долги – и на остаток средств приобрести либо жильё меньшей площади, либо снять помещение.

Пенсионерам

Для пенсионеров неудобства очевидны: возросшие платежи сводят на нет всю прелесть обладания своей собственной квартирой. Любая пенсия меньше, чем заработок, на основе отчислений с которого она платилась.

Тем не менее, пенсионеры могут сдавать приватизированные квартиры в коммерческий наём (глава 35 ГК РФ) либо в ренту (глава 33). В этом случае их материальное положение улучшится. Однако возросший размер платежей по налогу на имущество и НДФЛ способен свести на нет эту выгоду.

Тем не менее, престарелый пенсионер получает возможность завещать квартиру. В этом случае он будет уверен, что после его смерти она достанется тому, кому он хотел, а не муниципалитету или же наследникам по закону.

Обычным гражданам

Что же касается простых граждан со средними для России доходами, основная причина, почему для них приватизация муниципальной собственности невыгодна, заключается в большом риске того, что резко возрастут платежи за пользование квартирой и её содержание, а также налоги.

Тем не менее, здесь всё индивидуально. Для многих цель оправдывает затраты, и такие граждане проводят приватизацию. Для других эта процедура невыгодна – и они либо пишут отказ, либо не подают документы, либо же и вовсе возвращают квартиру обратно в собственность муниципалитета.

Что даёт этот процесс государству?

Сама по себе процедура приватизации носит более идеологический, чем экономический оттенок. Она призвана подчеркнуть разрыв с советской практикой, когда предприятия, ресурсы и жильё были практически только в руках государства. С 1991 года Россия взяла курс на построение капиталистической экономической системы, где жильё будет точно таким же товаром, как и всё остальное.

Тем не менее, сейчас для органов власти как государства, так и муниципальных образований приватизация выгодна. Да, они теряют источник дохода в виде платы за пользование жильём – но размер той платы не слишком велик. Но при этом:

1. Имущество снимается с баланса и переходит к гражданам. Они несут все расходы на его содержание.
2. Государство избавляется от части обязанностей. Например, собственнику оно не обязано предоставлять новое жильё взамен слишком тесного – а при утрате (в результате природной и техногенной катастрофы) не обязано предоставлять жилплощадь пострадавшим.
3. За счёт налогов на имущество и доходы пополняется бюджет.
4. Оживление экономических отношений за счёт оборота жилья тоже вносит свою лепту в казну.
5. Рыночные отношения считаются более гибкими, чем регулируемые сверху государством. Потому ожидалось, что приватизация и частная собственность на жильё приведут к его эффективнейшему использованию. Надежды оправдались не вполне, однако жилищный вопрос сейчас стоит не так остро, как во времена СССР и РСФСР.

Последствия оформления недвижимости в собственность в России

Государство неоднократно устанавливало предельный срок приватизации. При этом были надежды, что к концу очередного срока даже самые запоздавшие жильцы решатся и оформят документы по приватизации.

В действительности оказалось всё несколько не так. Приватизацию пришлось признавать бессрочной, чтобы избежать социальных волнений. Поскольку полностью избежать теперь заключения договоров социального найма после 2017 года вряд ли получится, нормы жилищного и гражданского законодательства были изменены.

Видео по теме

Вы можете посмотреть этот ролик, чтобы узнать о тонкостях приватизации квартиры от адвоката, нужна ли она и какие есть варианты:

Приватизация жилья

Заключение

Таким образом, приватизация может оказаться в финансовом и правовом плане как выгодной, так и разорительной для конкретного человека или семьи. Поэтому прежде чем принимать окончательное решение рекомендуется посоветоваться со специалистом. Это особенно важно, если вспомнить, что универсальных решений не бывает. Приватизировать или нет – решать каждому конкретному человеку.