Собственникам жилья. Можно ли расприватизировать квартиру и как это сделать?

За годы действия приватизации многие граждане воспользовались своим правом бесплатного получения муниципального жилья в собственность. Однако позже потребовалось ввести обратную процедуру, именуемую расприватизацией или деприватизацией.

Она дает возможность расторгнуть соглашение о передаче квартиры в собственность и снова стать нанимателем жилья по договору социального найма, то есть, как говорится, «выйти из приватизации». В статье мы рассмотрим, что это такое, можно ли отменить приватизацию и как это сделать.

Показать содержание

• Основные понятия
• Можно ли расприватизировать жилье?
• Причины и мотивы
• Основания для признания договора недействительным
• Как снять жилье с приватизации?
Куда обратиться?     Заявление     Документы     Разрешение органов опеки     Сроки рассмотрения     Что делать после положительного решения?    
• Как отменить через суд?
Когда нужно туда обращаться?     Исковое заявление     Что приложить?     Сроки     Стоимость и пошлины    
• Когда процедура невозможна?
• Последствия процедуры
• Нюансы в отношении доли
• Полезное видео

Основные понятия

Расприватизация – это передача приватизированного жилья обратно его бывшему собственнику (то есть муниципалитету). Так называется процесс, обратный приватизации, то есть ее отмена, причем осуществляемая на добровольной и безвозмездной основе.

Право на расприватизацию закреплено в ФЗ от 29.12.2004 №189 в ст. 20. В соответствии с законом, собственники могут передать приватизированную недвижимость обратно органам власти.

Муниципалитет, в свою очередь, обязан принять эту собственность. В результате процедуры владельцем квартиры вновь становится муниципалитет, а бывший собственник продолжает проживать на жилплощади на основании договора социального найма.

Можно ли расприватизировать жилье?

Рассмотрим вопросы о возможности расприватизации в зависимости от обстоятельств.

1. Расприватизация по соглашению. Квартирант, желающий вернуть недвижимость в собственность органам власти, заключает с ними соглашение о расторжении, после подписания которого утрачивает права на владение жильем.Соглашение о расторжении договора подписывают все лица, участвующие в приватизации жилого помещения. Если один из собственников отказывается подписывать документ, то расприватизация становится невозможной. В этом случае придется решать проблему в судебном порядке.
2. Можно ли расприватизировать квартиру без согласия собственника? Да, если договор о приватизации был признан недействительным в суде.Распространенная причина такого решения – незаконная сделка, нарушающая законодательство или права и интересы других лиц, проживавших в квартире по договору социального найма. Инициатором расприватизации в данном случае выступает муниципалитет.
3. Если одним из собственников является несовершеннолетний гражданин, то расприватизация возможна только с согласия органов опеки. Согласие легко получить, если органы сочтут, что данная процедура не нарушает интересов ребенка и не ухудшает качество его жизни.

Причины и мотивы

Распространенные причины расприватизации:

1. Большой налог на недвижимость. С 2015 года размер налога определяется не от кадастровой, а от рыночной стоимости недвижимости. Это значительно увеличивает налоговое бремя. В связи с этим многие граждане предпочитают оставаться квартиросъемщиками, а не собственниками.
2. Оплата капитального ремонта. Собственник обязан вносить платежи за капремонт согласно ст. 171 ЖК РФ. Текущий ремонт также производится за его счет. На нанимателя такие обязательства не распространяются.
3. Возможность получить новое жилье. Если муниципальное жилье идет под снос, то нанимателей переселяют в квартиры, площадь которых составляет не менее 18 кв. м. на человека. Если жилье было приватизировано, то человек получает квартиру, равную по площади той, что он занимал ранее. Таким образом, расприватизация выгодна в том случае, если человек проживает в маленькой по площади квартире.

Основания для признания договора недействительным

Договор о приватизации может быть признан недействительным, если был:

• заключен недееспособным лицом;
• заключен с нарушениями закона и морали;
• заключен несовершеннолетним гражданином без согласия опекунов или родителей;
• подписан человеком, которого ввели в заблуждение;
• заключен под влиянием угроз и психологического давления;
• заключен обманным путем с целью получения выгоды заинтересованным в сделке лицом.

Договор приватизации является оспоримой сделкой.

Как снять жилье с приватизации?

Перед тем как осуществлять процедуру необходимо убедиться, что соблюдены все условия добровольной расприватизации:

• квартира должна быть единственным жильем для заявителя;
• наличие согласия всех собственников;
• отсутствие обременения;
• отсутствие задолженности по обязательным платежам (налог на недвижимость, ЖКХ, квартплата);
• отсутствие незаконной перепланировки.

Рассмотрим порядок прохождения процедуры.

Куда обратиться?

Сделка оформляется в местных органах власти. Собственнику нужно обратиться в жилищный отдел. Если условия для расприватизации соблюдены и все участники согласны на передачу жилья в собственность муниципалитету, то процедура пройдет без проволочек.

Заявление

Должно содержаться в документе:

1. В шапке заявления – адрес административного органа и ФИО начальника жилищного отдела.
2. Под названием документа («Заявление») – формулировка цели обращения. Пример: «Прошу принять в собственность квартиру». Далее указываются характеристики жилплощади: адрес, количество комнат, площадь.
3. Основания передачи жилья в собственность (номер договора передачи, дата его регистрации). Здесь же указывается номер свидетельства о праве собственности и дата его регистрации.
4. Ниже перечисляется состав собственников: ФИО, дата рождения, данные паспорта, степень родства.
5. Выражается согласие всех собственников на расприватизацию (подпись с расшифровкой).
6. Подпись должностного лица, принимающего заявление, и дата приема заявления.
7. Приложение. В этом пункте нужно перечислить все документы, которые предоставляются вместе с заявлением.

Прием заявления осуществляется в присутствии всех собственников, в том числе и несовершеннолетних, или их законных представителей.

• Скачать бланк заявления о расприватизации квартиры
• Скачать образец заявления о расприватизации квартиры

Документы

Вместе с заявлением нужно подать:

• копии и оригиналы паспортов всех участников процедуры;
• выписка из ЕГРН о праве собственности;
• договор о приватизации;
• поэтажный план с экспликацией;
• выписка из домовой книги;
• справка из Росреестра об отсутствии обременения;
• номер лицевого счета.

Разрешение органов опеки

Согласие органов опеки требуется в том случае, если одним из собственников является несовершеннолетнее или недееспособное лицо. Органы проверяют сделку на предмет соблюдения интересов и прав лица. Если ребенок или недееспособный гражданин не участвовали в приватизации, а просто прописаны в этой квартире, то согласия не требуется.

Чтобы получить разрешение нужно подать заявление с обязательным обоснованием своего решения в местный орган опеки и попечительства. В заявлении важно подчеркнуть, что процедура не ухудшит жизнь несовершеннолетнего, не нарушит его прав и интересов.

• Скачать бланк заявления в органы опеки на расприватизацию
• Скачать бланк заявления в органы опеки на расприватизацию

Сроки рассмотрения

Заявление и документы рассматриваются сотрудником жилищного отдела администрации в течение 2 месяцев. Сроки могут затянуться по причине отсутствия необходимых документов или выявления нарушений со стороны заявителей:

• долги по ЖКХ;
• неоплаченный налог на недвижимость;
• отсутствие согласия одного из собственников;
• незаконная перепланировка и пр.

Что делать после положительного решения?

После рассмотрения заявки администрация и заявители подписывают договор о передачи жилья в собственность муниципалитету. На подписании документа должны присутствовать все собственники. Далее этот договор направляется в Росреестр для регистрации права собственности. Затем между жильцами и администрацией заключается договор социального найма.

Как отменить через суд?

Отменить договор приватизации и вернуть квартиру в собственность муниципалитету можно также через суд. Однако для этого требуются иные основания, и процедура в этом случае будет иметь совершенно иной ход действий.

Когда нужно туда обращаться?

Обычно к расприватизации через суд прибегают только в том случае, когда добровольная процедура невозможна. Основанием для обращения в суд является:

• нарушение интересов и прав иных лиц;
• незаконная передача жилья в собственность;
• подписание договор лицом, которого ввели в заблуждение;
• подписание договора лицом, подвергшемся угрозам и психологическому давлению со стороны заинтересованных лиц.

В суде потребуется предоставить доказательства, на основании которых договор приватизации может быть признан ничтожным.

Исковое заявление

Документ подается в судебный орган по месту регистрации. Составляется он согласно ст. 131 ГПК РФ и содержит:

1. В шапке адрес суда и данные истца (ФИО, адрес, контактные данные).
2. Название – «Исковое заявление о признании приватизации квартиры недействительной».
3. В основной части документа указываются данные о приватизации: номер договора, характеристики квартиры, данные участников сделки, номер и дата регистрации сделки.
4. Описание нарушений со ссылками на законы.
5. Прошение признать сделку недействительной.
6. Дата и подпись.

• Скачать бланк искового заявления о расприватизации квартиры
• Скачать образец искового заявления о расприватизации квартиры

Что приложить?

К исковому заявлению следует добавить:

• копии паспортов участников сделки;
• договор о приватизации;
• выписка из Росреестра;
• договор социального найма;
• чек об оплате госпошлины;
• иные документы, подтверждающие наличие нарушений при заключении сделки.

Сроки

В отличие от добровольной расприватизации, процедура, осуществляемая через суд, может затянуться на несколько месяцев. Срок рассмотрения заявления в суде и принятие решения по делу составляет максимум 2 месяца. Срок может увеличиться по причине поступления возражений от одной из сторон или ввиду открывшихся обстоятельств.

Стоимость и пошлины

Стоимость пошлины при подаче искового заявления составляет 300 рублей.

После того, как суд будет выигран, заявителю предстоят иные расходы, связанные с оформлением расприватизации.

Стоимость справки из ЕГРН – 200 рублей, стоимость оформления нового договора у нотариуса – 1000 рублей. Регистрация права муниципальной собственности в Росреестре не облагается пошлиной.

Когда процедура невозможна?

В процедуре расприватизации могут отказать, если:

• имеются неоплаченные долги по коммунальным платежам и налогам;
• участник процедуры имеет в собственности иное жилье, пригодное для проживания;
• отсутствует согласие всех собственников;
• наличие неузаконенной перепланировки;
• отсутствует постоянная регистрация;
• квартира находится под обременением;
• нет разрешения органов опеки и попечительства, если в процедуре участвует несовершеннолетний или недееспособный гражданин.

Последствия процедуры

После расприватизации участник процедуры утрачивает право собственности на жилплощадь. Он не сможет ни продать, ни обменять, ни подарить, ни передать по наследству квартиру. Это всё, чем грозит данная процедура. Вместе с тем, он получает некоторые привилегии: отсутствие необходимости оплачивать налог на недвижимость, вносить платежи за капитальный ремонт, делать необходимый текущий ремонт в квартире за свой счет.

Последствия процедуры также зависят от того, каким образом была расприватизирована недвижимость – в добровольном порядке или через суд:

1. Если инициатором расприватизации был сам собственник, то в дальнейшем уже не сможет бесплатно приватизировать муниципальную недвижимость. В соответствии со ст. 11 ФЗ № 1541-1 от 4.07.1991, человек имеет право на бесплатную приватизацию только один раз.Если гражданин добровольно отказывается от собственности, полученной безвозмездно, то второй раз своим правом на получение недвижимости на основании договора соцнайма уже воспользоваться не сможет.
2. Если договор приватизации был расторгнут в судебном порядке на основании наличия нарушений, то собственник впоследствии может приватизировать жилье второй раз, так как ранее заключенная сделка была признана в суде недействительной.

Нюансы в отношении доли

Если квартира в ходе приватизации была оформлена в долевую собственность, то это усложняет обратный процесс. Вернуть органам власти только часть квартиры невозможно. Если собственники выделили доли, то обратная процедура должна осуществляться с объединением всех частей в единую собственность. Для этого необходимо получить согласие всех собственников.

Порядок возврата жилплощади муниципалитету не описан в законодательных актах. В каждом регионе существуют свои правила осуществления этой процедуры. Однако основные ее принципы действуют в каждом регионе. Это возможность вернуть квартиру администрации добровольно и через суд, необходимость получения согласия органов опеки при наличии несовершеннолетнего участника процедуры, наличие условий для расприватизации.

Полезное видео

Эксперт рассказывает о нюансах расприватизации жилья:

ДЕПРИВАТИЗАЦИЯ ЖИЛЬЯ