Что должно входить в текущий ремонт многоквартирного дома — полный список работ

К текущему ремонту по закону относят  устранение дефектов и неисправностей помещений и элементов здания многоквартирного дома. Сюда же относят восстановление работоспособности инженерных систем, оборудования и прочих элементов для возвращения и поддержки нормативных эксплуатационных показателей (в соответствии с Постановлением Госстроя РФ 27.09.03 №170 «Об утверждении норм технической эксплуатации жилищного фонда»).

Что входит в текущий ремонт

На практике текущий ремонт часто сводится к устранению второстепенных неполадок, возникших в процессе повседневной эксплуатации здания, и к систематическим работам по защите дома от преждевременного износа. Причем, само здание в данном процессе так и остается жилым, а по окончании ремонта его технические характеристики не меняются.

Нормативная документация дает 3 понятия текущего ремонта зданий и сооружений:

1. Согласно ст. 1 Закона Московской области от 13.04.06 (ред. 24.06.16) №54/2006-ОЗ «О порядке эксплуатации нежилых зданий, строений, сооружений на территории Московской области и административной ответственности в сфере их технической эксплуатации»: комплекс строительных и технических мероприятий, выполняемый с целью устранения неисправностей и сохранения норм показателей эксплуатации.
2. В соответствии с приложением 1 к Приказу Госкомархитектуры от 23.11.88 №312 «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения»: ремонт для восстановления полной работоспособности конструкций здания и его инженерных систем, а также поддержания показателей эксплуатации.
3. Исходя из п. 3.4 Положения о проведении планового предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.00 (Постановлением Госстроя СССР от 29.12.73 №279): систематические работы по своевременному обереганию частей и инженерных сооружения здания от преждевременного износа вследствие устранения мелких неисправностей и проведения профилактических мероприятий.

Важный момент: данные о текущем ремонте должны отражаться в журнале эксплуатации многоквартирного дома, форма которого пока не утверждена Минстроем России, за счет чего ее можно разработать самостоятельно и применять до изменения этой ситуации.

Особенности ТР помещений МКД

Помещение – это часть здания или сооружения, которая имеет конкретное назначение и ограничивается строительными конструкциями (согласно ст. 2 ФЗ от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»). Следовательно, текущий ремонт помещений включает те же работы, что и ремонт самого здания либо сооружения.

При наличии вопросов и для уточнения конкретных моментов, стоит обратиться к юристу.

Особенности ТР в арендованном помещении

Существуют общие принципы отнесения работ к текущему или капитальному ремонту, но в случае арендованного помещения они отличаются только тем, что капитальный ремонт обязан выполнять арендодатель, а текущий ремонт жилого помещения уже сам арендатор.

Специально включать отдельные условия в договор аренды не нужно, так как они уже отражены в тексте закона, и их выполнение обязательно для обеих сторон.

В договоре допускается указание конкретных видов ремонтных мероприятий и сроков их проведения, а также факта перераспределения обязанностей по ремонту и оплате требуемых расходов (если в законе и правовых актах не указано иное). Например, арендатор может выплатить арендодателю потраченную им на капремонт сумму либо же провести его самостоятельно.

Чем текущий ремонт отличается от капитального? [2019] [Важно]

Порядок проведения ТР

Текущий ремонт многоквартирного здания должен включать:

1. Осмотр специальной комиссией на предмет определения технического состояния.
2. Составление плана и очередности ремонтных мероприятий.
3. Проведение тендера и назначение подрядной организации.
4. Заключение договора с указанием сроков выполнения ремонтных работ, штрафных санкций и вариантов урегулирования спорных ситуаций.
5. Выполнение подрядной организацией оговоренного объема работ.
6. Приемка результатов ремонтных работ специальной комиссией, состоящей как из представителей управляющей компании, так и из жильцов многоквартирного дома.
7. Составление и подписание акта выполненных работ.

Обратите внимание: если в точности следовать этому алгоритму, риск низкого качества и невыполненного в срок ремонта сводится к минимуму, а собственники жилья получают гарантии на возвращение денежных средств, потраченных на ремонт, в судебном порядке.

Цели ТР

Главной целью текущего ремонта считается устранение появившихся в ходе эксплуатации недостатков. Если же в здании запланирован капремонт или оно подлежит сносу, текущий ремонт проводится для обеспечения жильцам адекватных условий проживания: это может быть наладка инженерного оборудования или подготовка к сезонным типам эксплуатации.

В соответствии с п.18 ПП РФ от 13.08.2006 №491 текущий ремонт многоквартирного дома производится по результату собрания собственников входящих в него помещений.

Составление плана ТР МКД

Основным фактором, влияющим на выбор и план проведения ремонтных работ, считается осмотр многоквартирного дома для обнаружения проблемных участков и оценки степени износа элементов конструкции и инженерных систем.  Так, текущий ремонт нужен, если:

• участки инженерных сооружений вышли из строя и требуют восстановления;
• произошло повреждение дверей и окон в подъездах или слегка разрушился фасад (без влияния на устойчивость и безопасность самого сооружения);
• наступил плановый срок проведения профилактических и косметических работ.

По итогам осмотра представители управляющей компании составляют перечень работ по текущему ремонту, согласовывают его с председателем ТСЖ (совета), либо утверждают на собрании жильцов. Затем определяется и утверждается срок проведения работ.

Кто может выполнять ТР жилого дома

Согласно пп. «д» п. 4 ПП РФ от 15.05.13 №416 ремонтом многоквартирного дома может заниматься как сама управляющая компания, так и организации, с которым был заключен соответствующий договор. Решение принимается на основе ресурсов, что есть в наличии.

О том, что еще может делать управляющая компания, можно прочитать здесь.

Что входит в ТР многоквартирного дома

В соответствии с правилами, утвержденными Госстроем 27.09.03 №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», и согласно методическому пособию по содержанию или ремонту жилищного фонда, в перечень работ могут входить:

• ремонт фундамента – усиление, устранение локальных деформаций, сооружение отмостков и подвальных входов, восстановление поврежденных частей и продухов;
• ремонт крыши – устранение повреждений кровли, усиление строп (при наличии), антисептирование, ремонт гидроизоляции и вентиляции, замена водосточных труб;
• ремонт перекрытий и межквартирных перегородок – замена отдельных элементов, укрепление, заделка образовавшихся в процессе эксплуатации трещин и швов;
• ремонт окон и дверей в подъезде – восстановление, заполнение и частичная смена;
• ремонт лестниц, крылец, «козырьков» и балконов – восстановление или замена;
• ремонт полов – восстановление или полноценная замена поврежденных участков;
• ремонт центрального отопления (а также, при наличии, печей и очагов) – установка, восстановление и замена отдельных элементов, включая котельные;
• ремонт электроснабжения (за исключением внутриквартирных устройств);
• ремонт водоснабжения и канализации – установка, восстановление, смена отдельных вышедших их строя элементов, включая также и насосные установки;
• ремонт вентиляции – восстановление работоспособности и замена частей;
• ремонт мусоропроводов и специальных общедомовых технических устройств;
• внутренняя отделка – восстановление поврежденных участков отделки потолков, полов и стен в подъездах, технических и общедомовых вспомогательных комнатах;
• внешняя отделка – восстановление поврежденных тротуаров, дорожек, проездов и ограждений, а также спортивных, детских и прочих относящихся к МКД площадок.

Замена и восстановление элементов общедомовых технических устройств осуществляется специализированными фирмами  по договору подряда или же компанией, обслуживающей жилищный фонд.

Работы должны вестись по регламентам заводов-изготовителей данных устройств либо соответствующими отраслевыми ведомствами или надзорными органами.

Что не может входить в ТР МКД

Согласно п. 19 ПП РФ от 13.08.06 №491 в состав текущего ремонта не могут включаться:

• работы по восстановлению или замене окон и дверей в помещении, не являющемся местом совместного пользования;
• работы по устранению неисправностей или замене окон и дверей, расположенных внутри жилых и нежилых помещений.

Такие виды ремонтных работ уже относятся к обязанностям собственников жилья.

Что не относится к текущему ремонту МКД

Текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится на основании результатов собрания его собственников, и осуществляется для поддержания и продления срока допустимых эксплуатационных показателей, а также для профилактики преждевременного износа здания. Но в список мероприятий текущего ремонта не входят:

• замена ограждающих несущих конструкций дома и смена лифтов;
• работы по починке дверей, стоящих в жилом или нежилом помещении, которое при этом не выполняет роль места совместного пользования собственников жилья;
• работы по восстановлению окон и дверей внутри квартир.

Ограждающие несущие конструкции могут быть заменены только в ходе капремонта, а за оставшиеся пункты (ремонт дверей и окон в жилых и частных помещениях) отвечают уже собственники конкретных комнат или квартир, требующих проведения ремонтных работ.

Как формируется программа текущего ремонта многоквартирного дома

Список нормативной документации

• постановление Госстроя РФ 27.09.03 №170 «Об утверждении норм технической эксплуатации жилищного фонда»;
• ст. 1 Закона Московской области от 13.04.06 (ред. 24.06.16) №54/2006-ОЗ «О порядке эксплуатации нежилых зданий, строений, сооружений на территории Московской области и административной ответственности в сфере их технической эксплуатации»;
• приложение 1 к Приказу Госкомархитектуры от 23.11.88 №312 «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения»;
• п. 3.4 Положения о проведении планового предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.00 (Постановлением Госстроя СССР от 29.12.73 №279);
• ст. 2 ФЗ от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».