Перепланировка квартиры и сроки ее согласования по закону

Любые существенные переделки в жилье, когда изменяется конфигурация квартиры или же её инженерные коммуникации, должны быть в установленном порядке согласованы и внесены в техдокументацию на объект. Однако эта процедура требует определённого времени. На какой срок следует рассчитывать собственнику или пользователю квартиры, решившему узаконить перепланировку?

Показать содержание

• От чего зависит длительность оформления разрешения на реконструкцию квартиры?
• Период рассмотрения заявления по закону
Переделка не несущих стен      Затрагивание несущих конструкций    
• Как узаконить самовольные изменения и долго ли это по времени?

От чего зависит длительность оформления разрешения на реконструкцию квартиры?

Затевая существенное изменение, которое согласно ст. ст. 25 и 26 ЖК РФ должно быть отражено в технической документации на квартиру, владелец или жилец должен согласовать планируемые изменения с соответствующим муниципальным органом. На это отводятся определённые сроки. При их исчислении нужно иметь в виду следующее:

1. Чем сложнее перепланировка, тем больше времени уйдёт на подготовку документации. Простое возведение или снос ненагруженной стены будет узаконено быстрее, чем капитальный ремонт с перемещением несущих конструкций и изменением площади квартиры.
2. ЖК РФ относит согласование к компетенции муниципальных органов власти. Следовательно, руководствоваться придётся не только федеральным, но и областным, и местным законодательством. В частности, могут быть утверждены регламенты, определяющие порядок взаимодействия таких органов с заявителями – включая и сроки, которые отводятся на согласование.
3. Согласовать планируемую перепланировку быстрее и проще, чем оформить задним числом уже сделанную. В некоторых случаях узаконить уже внесённые изменения может оказаться невозможным.
4. Статус дома, в котором находится квартира крайне важен. В частности, если он относится к числу объектов культурного наследия, любые изменения (особенно затрагивающие фасад) могут согласовываться крайне долго.

Это лишь ориентировочный перечень факторов. В каждом конкретном случае необходимо учитывать и дополнительные обстоятельства.

Период рассмотрения заявления по закону

А теперь посмотрим, сколько конкретно займёт по времени согласование планируемой переделки жилья в отдельных случаях.

Переделка не несущих стен

Если несущие стены, перекрытия и существующие в квартире коммуникации (канализация, водопровод, газ, система отопления и т. д.) не затрагиваются, для перепланировки иногда даже не требуется заказывать проект. В этом случае возможно узаконить переделки лишь на основании заявления и эскиза планируемого результата работ.

В целом же такая процедура будет состоять из следующих этапов:

1. Непосредственное получение разрешения в жилищной инспекции или ином муниципальном органе – от 6 до 8 недель.
2. Сдача-приёмка произведённых работ комиссии – около 4 недель.
3. Получение новых технических документов в БТИ на готовые результаты перепланировки – не менее 10 рабочих дней.

В целом, если у инспекции и комиссии нет претензий, то уложиться можно в 2 – 2,5 месяца.

Затрагивание несущих конструкций

В том же случае, когда затрагиваются несущие элементы здания либо серьёзно переделывается система коммуникаций, сроки значительно возрастают. Здесь само по себе получение разрешения может занять уже не менее 2 – 2,5 месяцев.

Кроме того, если требуется выполнение сложных работ, потребуется дополнительно оформить отдельный проект и получить техническое заключение от проектной организации относительно того, реально ли вообще провести такого рода перепланировку. Это потребует дополнительного времени, которое зависит от условий работы конкретной организации. В целом этот срок нужно оценивать не менее чем в 1,5 – 2 месяца.

В конкретных же случаях согласование может занять:

• Для монолитного или кирпичного дома – 2-3 месяца.
• Для панельного дома – до 4 месяцев.
• При объединении двух квартир в одну – около 2 месяцев.
• Если дом является объектом культурного наследия – от 4 месяцев и выше (без гарантии, что проект будет согласован).

К указанным срокам надо добавить и сроки приёмки проведённых работ. Они составляют около полутора месяцев и включают в себя:

1. Проверка результатов выполненных работ комиссией от жилинспекции.
2. Подписание акта завершения переустройства (или перепланировки).
3. Прохождение технической инвентаризации согласно требованиям БТИ.
4. Оформление нового технического паспорта на переделанную квартиру.

Дополнительно нужно отметить, что, помимо жилинспекции, может потребоваться приёмка выполненных работ комиссиями от муниципальных или региональных организаций, ведающих газо-, электро- и водоснабжением. Обычно эта процедура занимает около 10 рабочих дней.

Наконец, после того как составлена техническая документация, изменения нужно зарегистрировать и в Росреестре. Согласно ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вся информация по жилью, как кадастровая, так и правовая, находится в единой базе данных – ЕГРН. Перепланировка таких масштабов приводит как минимум к тому, что изменяются существенные характеристики объекта недвижимости.

Более того, возможно и появление новых объектов (если единая квартира делится на две обособленных) или же слияние старых (при объединении двух и более квартир или комнат в коммуналке в единое жильё за счёт сноса внутренних перегородок). В результате внесённые изменения нужно зарегистрировать в ЕГРН, а иногда – даже поставить на учёт новые объекты недвижимости. На это потребуется ещё не менее 10 дней.

Как узаконить самовольные изменения и долго ли это по времени?

Перестройка квартиры до того как получено разрешение от жилкомиссии или другого уполномоченного муниципального органа является незаконной. В этом случае виновного может ждать штраф в размере от 2000 до 2 500 рублей (ст. 7.21 КоАП РФ). Что ещё хуже, в этом случае контролирующие органы могут потребовать привести квартиру в тот вид, который она имела до перепланировки, уничтожив за свой счёт все внесённые изменения.

Узаконить уже сделанную перепланировку можно двумя способами:

1. Административный. В этом случае необходимо просто собрать тот же пакет документов, что и при согласовании, и получить разрешение, пусть и задним числом. Здесь тоже возможен штраф, но требования о возврате квартиры в прежнее состояние предъявлено не будет. Сроки такого способа те же, что и при предварительном согласовании.
2. Судебный. Если даже задним числом получить согласование не удалось, заинтересованное лицо может обратиться в районный суд по месту нахождения квартиры.

В отдельных случаях при сложном деле срок может быть продлён, но не более, чем на месяц. Любое существенное изменение, вносимое в конфигурацию жилья, должно быть надлежаще оформлено в органах власти. В некоторых случаях удаётся добиться разрешения и «задним числом», однако при этом нужно быть готовым к обращению в суд.