Всегда ли нужно получать согласие от супруга на продажу квартиры? Цена оформления у нотариуса и образец разрешения

Российское законодательство предусматривает для супругов особый режим собственности. Поэтому иногда бывают ситуации, когда на совершение сделки одним из них требуется обязательное согласие другого, то есть согласие супруга на покупку недвижимости.

Посмотрим, распространяется ли это правило на ситуацию, когда квартира продаётся и какие документы потребуется оформлять семейной паре в этом случае. В данной статье рассмотрен вопрос о том, всегда ли нужно получать согласие от супруга на продажу квартиры, какова цена оформления у нотариуса, также представлен образец разрешения.

Показать содержание

В каких случаях необходимо?
Требуется ли от мужа или жены, уже ставшими бывшими? Нужно ли для сделки с жильем, полученным по наследству? Недвижимость куплена до брака
Когда не требуется?

Как оформить сделку состоящим в браке?
Какие документы нужно готовить для нотариуса? Правила составления Обязательно ли нотариальное заверение? Срок действия разрешения Сколько стоит оформление?
Вариант с доверенностью

Что будет, если продать без одобрения второй половины?

Полезное видео

Заключение

Содержание

В каких случаях необходимо?
Требуется ли от мужа или жены, уже ставшими бывшими?
Нужно ли для сделки с жильем, полученным по наследству?
Недвижимость куплена до брака
Когда не требуется?
Как оформить сделку состоящим в браке?
Какие документы нужно готовить для нотариуса?
Правила составления
Обязательно ли нотариальное заверение?
Срок действия разрешения
Сколько стоит оформление?
Вариант с доверенностью
Что будет, если продать без одобрения второй половины?
Полезное видео
Заключение

В каких случаях необходимо?

Прежде всего разберёмся, какой может быть форма собственности на квартиру в браке. Семейное и гражданское законодательство предусматривает следующие правила:

То, что нажито во время брака, считается собственностью обоих супругов, при этом собственность будет совместной, не разделённой на доли.
Супруги вправе заключить у нотариуса брачный контракт (как до свадьбы, так и в любое время, пока остаются мужем и женой), изменив режим собственности.
Как после развода, так и до они могут разделить свою собственность, опять-таки оформив раздел в нотариальном порядке.
Если возник спор, они могут провести раздел с помощью обращения в суд.

Это означает, что если квартира была куплена после свадьбы и регистрации в ЗАГС, то кто бы ни был указан в ЕГРН как титульный собственник, второй супруг всё равно имеет право требовать выделить ему долю в праве (как продать квартиру в долевой собственности?).

Из режима собственности вытекают и требования, которые закреплены в ч. 3 ст. 35 СК РФ: в том случае если происходит распоряжение имуществом, права на которое регистрируются, необходимо подтверждать сделку с помощью согласия от второго супруга, даже если он и никак не участвует в сделке. Права же на недвижимость, согласно ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» должны проходить регистрацию в Росреестре, а данные – вноситься в ЕГРН.

Таким образом, приобретённая в период брака квартира, даже если она целиком записана на мужа, может быть продана только с согласия жены – и наоборот. В противном случае тот супруг, который к нотариусу не обращался и согласия не давал, получит право пойти в суд с иском и потребовать расторжения договора как недействительного и возврата квартиры продавцу и денег покупателю.

ВАЖНО: Описанные здесь правила применяются не только к продаже, но к любым сделкам, касающимся распоряжения имуществом – то есть ситуации, когда право собственности прекращается или изменяется. Даже если квартира не продаётся, а дарится, обменивается – согласие получать придётся.

Требуется ли от мужа или жены, уже ставшими бывшими?

Но что делать, если:

квартира была приобретена в браке;
состоялся уже развод;
имущество бывшие супруги так ещё и не поделили.

Нужно ли в этом случае получать согласие? Да. Дело в том, что развод изменяет лишь режим собственности для того имущества, которое было получено любым путём уже после того, как брак был расторгнут.

То же, что было приобретено за время семейной жизни, по-прежнему остаётся в общей собственности, пока разведённые супруги не оформят наконец соглашение о разделе. Поэтому в этой ситуации продолжает действовать указанная выше норма семейного законодательства.

Нужно ли для сделки с жильем, полученным по наследству?

Но закон предусматривает, что совместная собственность возникает не на всякое имущество. Есть ситуации, когда единоличным собственником квартиры будет только один из семейной пары. Типичная такая ситуация – это наследование.

Согласно ст. 256 ГК РФ, есть два вида сделок, по которым имущество приобретается, но не становится общей собственностью:

если оно было получено в дар;
переход по наследству.

Поэтому для такой квартиры получать согласие не требуется.

ВНИМАНИЕ: Ст. 36 СК РФ уточняет, что имущество, которое кто-то получил по иным безвозмездным договорам, тоже не становится общим. Поэтому если жильё было приватизировано, причём муж или жена от участия в этом отказались, то этот супруг получает только право в ней проживать, а не долю в собственности.

Продавать такую квартиру или долю в ней можно и не получая согласия, поскольку согласно нормам Закона РФ №1514-1 «О приватизации жилого фонда» передача муниципального и государственного жилья в частную собственность осуществляется безвозмездно.

Статья 36 СК РФ. Имущество каждого из супругов

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался.
3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата.

О продаже квартиры, полученной по наследству, читайте в нашем материале.

Недвижимость куплена до брака

Нужно ли разрешение на сделку, если покупка недвижимости произошла до того, как был зарегистрирован в ЗАГСе брак? В этом случае согласия на продажу не требуется. Второй супруг может попытаться через суд признать жильё находящимся в совместной собственности (например, если в квартире за его счёт делалась перепланировка или дорогостоящий ремонт, из-за чего стоимость жилья выросла – так говорит ст. 37 СК РФ). Однако до того, как судебный акт вступит в силу, никакого отношения к квартире муж или жена иметь не будет.

Если квартира куплена была до брака, который был заключён до 1 марта 1996 года, когда вступил в силу СК РФ, согласие при продаже получать потребуется. Тут просто продолжат действовать нормы ещё старого КоБС времён РСФСР.

Когда не требуется?

Подведём промежуточный итог и перечислим случаи, когда согласие на продажу квартиры получать не придётся. Это все ситуации, когда даже в браке квартира останется в личной, а не общей собственности супругов. Разрешение на продажу жилья не потребуется, если:

по брачному договору супруги установили, что доходы и купленное на них имущество не становятся общей собственностью;
заключено соглашение о разделе имущества;
покупка недвижимости совершена до регистрации или уже после расторжения брака;
квартира получена по безвозмездной сделке (наследование, дарение, приватизация и т. д.);
квартира приобретена в браке, но на средства принадлежали жене или мужу до брака, либо полученные в дар (п.15 Постановления Пленума Верховного суда РФ 05.11.1998г. №15);
квартира приобретена на средства целевого назначения (ч. 2 ст. 34 СК РФ). К таким выплатам относятся всякого рода компенсации ущерба, материальная помощь и т. д.

ВАЖНО: К последнему случаю не относятся ситуации, когда квартира приобреталась на материнский капитал. Согласно ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» №256-ФЗ, хотя сам «капитал» и является целевой выплатой, но на квартиру оформляется право собственности в равных долях на всех членов семьи, включая детей.

Как оформить сделку состоящим в браке?

Какие документы нужно готовить для нотариуса?

Обратившись за составлением и заверением согласия, супруг доложен иметь при себе:

Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность, нотариус может не принять. Он несёт ответственность за совершение нотариальных действий – и потому может перестраховываться.
Свидетельство о браке.

Иные документы (договор купли-продажи на квартиру, выписка из ЕГРН и т. д.) не требуются.

О том, какие документы нужны для продажи квартиры, мы писали тут.

Правила составления

Официального бланка и государственно утверждённой формы для такого документа не существует, поэтому составлено согласие может быть в любых формулировках. Требуется лишь следующая информация:

Полное имя лица, дающего согласие.
Его семейный статус.
Полный адрес квартиры.
Чётко выраженная воля, заключающаяся в том, что супруг именно согласен на заключение договора.

Обязательно ли нотариальное заверение?

Ст. 35 СК РФ требует, чтобы согласие на любое распоряжение квартирой в совместной собственности оформлялось у нотариуса. В некоторых случаях (ст. ст. 37 или 38 Основ законодательства о нотариате) вместо него могут выступать иные должностные лица:

Главы местных администраций – для населённых пунктов, где нет нотариуса.
Сотрудники российских консульств – за рубежом.

СПРАВКА: Работники консульств не заверяют документы, касающиеся распоряжения недвижимостью, расположенной на территории России. Поэтому если сама квартира расположена в России, согласие придётся заверять у российского нотариуса, даже если супруг и проживает за рубежом.

Срок действия разрешения

Срок действия согласия законодательством не установлен. Это означает, что прекратиться действие документа не может. Супруг, дающий согласие, вправе указать в нём самостоятельно тот срок, в течение которого действует этот документ – и такое условие будет действительным.

Сколько стоит оформление?

Цена составления нотариального разрешения на сделку с недвижимостью у нотариуса будет зависеть от двух факторов:

оплата нотариальных действий (ст. 22 Основ законодательства);
оплата правовых и технических услуг (ст. 23 Основ). Её размер определяет сам нотариус в пределах, утверждённых Федеральной нотариальной палатой для конкретного региона.

В целом по состоянию на начало 2018 года стоимость оформления документа у нотариуса обойдётся от 1000 (в провинциальных городах и сёлах) до 3500 рублей (в Москве, Петербурге или других крупнейших городах). Актуальность цен можно уточнить непосредственно в нотариальном кабинете. При желании, можно выбрать нотариуса с наименьшей ценой: закон не ограничивает здесь граждан в выборе.

Читайте также: Как оформить продажу квартиры по доверенности? Риски и особенности

Вариант с доверенностью

Часто встречается совет оформлять при продаже квартиры не нотариальное согласие, а доверенность на продажу квартиры от жены мужу или наоборот. Да, такой вариант может сработать – однако лишь в том случае, когда титульными владельцами, записанными в ЕГРН, являются и жена, и муж. В этом случае продавец будет действовать как от себя лично, так и, по доверенности, от второго супруга. Без доверенности он сможет продать лишь свою долю (как происходит продажа доли?).

Если же как собственник зарегистрирован только один супруг, то надо оформлять именно согласие, а не доверенность.

О том, как составить доверенность на продажу, рассказано тут, а из этого материала вы узнаете о том, как совершить процедуру по доверенности.

Что будет, если продать без одобрения второй половины?

В том случае если жильё будет продано без согласия второго супруга, могут наступить следующие последствия:

В ЕГРН в отношении прав на квартиру будет стоять отметка «Сделка признана оспоримой». Это будет означать, что есть риск того, что квартира через суд будет возвращена прежнему владельцу. На практике это означает, что если квартира и будет проданной, то за меньшую цену, чем обычно: покупатели не любят рисковать.
Супруг, от которого не было получено согласие, в течение трёх лет сможет подать иск в суд и потребовать расторжения договора и изменения записи о правах в ЕГРН. При этом три года будут отсчитываться не с момента регистрации договора, а со дня когда лицо узнало или должно было узнать о том, что его права нарушены. Более того, по уважительным причинам срок исковой давности может быть и продлён судом.

ВНИМАНИЕ: Продавая квартиру без согласия, стороны материально рискуют.

Мы также предлагаем вам ознакомиться с нашими статьями о том, как продать квартиру в ипотеку и как осуществить сделку по продаже без риэлтора.

Полезное видео

Видео о том, в каких случаях супругу необходимо давать согласие на продажу квартиры:

КОГДА НУЖНО СОГЛАСИЕ СУПРУГА НА ПРОДАЖУ?

Заключение

Особый правовой режим для общей собственности чаще всего встречается именно у супругов. Поэтому распоряжаться общим имуществом, требующем регистрации (в том числе квартирами), они могут либо вместе, либо с письменного и нотариально заверенного согласия. Без него сделка может быть расторгнута через суд в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством. Экономия на услугах нотариуса может тут привести к немалым финансовым потерям.