Особенности и порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка

Владеть долями в праве на жилую недвижимость может любой человек. Не являются исключением и дети, которые ещё не достигли 18 лет.

Однако для совершения сделок с квартирами, у которых есть такие собственники, требуются особые действия. Как продать жилье, если в нем есть доля несовершеннолетнего собственника?

Посмотрим, как именно осуществляется такая продажа.

Показать содержание

• Можно ли продать жилье в этом случае?
• Условия сделки
• Порядок действий
Какие документы нужны?     Получение разрешения от органов опеки     Что делать после получения разрешения?    
• Заключение

Можно ли продать жилье в этом случае?

Общие правила купли-продажи жилья регламентируются ГК РФ (в частности, § 7 главы 30), а также ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В целом закон не содержит прямого запрета на то, чтобы продавцами выступали несовершеннолетние. Однако их участие возможно только с определёнными ограничениями:

• Дети до 14 лет не подписывают договор – от их имени расписываются родители либо опекуны (для сирот и детей, родители которых лишены прав).
• Лица в возрасте от 14 до 18 лет договор подписать могут, но лишь с разрешения родителей (причём обоих, имеющих по отношению к ним права) или же лиц, которые их заменяют.

Кроме того, для продажи доли, принадлежащей несовершеннолетнему, требуется соблюдение специфических условий, которые нужно иметь в виду.

Читайте также: Как продать квартиру в долевой собственности целиком?

Условия сделки

Прежде всего, права ребёнка в России должны быть защищены особым образом. Согласно ФЗ «Об опеке и попечительстве» этим занимаются особые региональные или, что бывает чаще, муниципальные органы опеки.

При продаже доли ребёнка есть два варианта дальнейших действий:

1. Несовершеннолетнему будет выделена аналогичная или большая доля в квартире, которая приобретается после покупки.
2. Если покупка не планируется, деньги от продажи доли должны быть положены на специальный счёт ребёнка. Использоваться они могут только на покупку жилья и только с разрешения органов опеки.

Кроме того, необходимо соблюдать и иные ограничения, установленные для сделок с имуществом, которое находится в долевой собственности:

• Заключать договор купли-продажи необходимо со всеми лицами, владеющими долями. Иначе квартира будет приобретена не полностью, а у покупателя появится лишь своя доля в праве собственности на неё.
• Если покупается только доля, то прежде чем продать её постороннему лицу, продавец должен письменно предложить покупку по той же цене и на таких же условиях другим сособственникам. Лишь если они отказались либо не дали согласия в течение месяца – тогда можно заключать договор.

Пошаговая инструкция продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, написана в этой статье.

Порядок действий

Продавать квартиру, частью права на которую владеет ребёнок, не достигший 18 лет, необходимо в следующем порядке.

Какие документы нужны?

Купля-продажа жилья в обязательном порядке осуществляется с помощью договора в письменной форме. Однако помимо него потребуется подготовить дополнительно следующий пакет документов:

1. Разрешение от органов опеки. Без него сделка становится недействительной.
2. Выписка из ЕГРН, выданная Росреестром и подтверждающая права на квартиру. Кроме того, после января 2017 года этот же документ содержит кадастровую информацию и заменяет собой кадастровый паспорт.
3. Справка о лицах, зарегистрированных в квартире. Вместо справки может использоваться актуальная выписка из домовой книги.
4. Письменное разрешение, заверенное у нотариуса, на продажу доли ребёнка. Разрешение должны дать оба родителя.

Это необходимый минимум, без которого даже думать о сделке не стоит. Однако в зависимости от конкретной ситуации и предмета сделки могут потребоваться и иные документы. Например, покупатель вправе запросить и справку о задолженности по оплате за квартиру, поскольку после регистрации права все долги перейдут к нему.

О том, какие документы могут понадобиться для продажи квартиры, говорится здесь.

Получение разрешения от органов опеки

Порядок действий при получении письменного разрешения органа опеки будет следующим:

1. Оба родителя должны обратиться в ООиП (напрямую или через МФЦ), подав заявление. Оно составляется в произвольной форме, но должно содержать информацию о заявителях, их ребёнке и условиях предстоящей сделки.
2. К заявлению прилагаются документы. В первую очередь это текст договора (или предварительный договор, если он уже заключён), выписка из ЕГРН на обе квартиры. При необходимости опека может запросить дополнительную документацию.
3. В течение 15 дней с момента когда заявление поступило опека должна дать письменный ответ. Если заявление было подано не напрямую, а при помощи МФЦ, срок увеличивается на то время, что необходимо для передачи документов из центра в муниципальные органы.

• Скачать бланк заявления в органы опеки
• Скачать образец заявления в органы опеки

Ответить опека может двояко:

1. Подготовить и подписать приказ от имени главы местного самоуправления, которым даётся разрешение на совершение сделки.
2. Отказать с указанием причин и мотивов для отказа.

В частности, отказ возможен:

• Если приобретаемое взамен жильё имеет худшее качество и меньшую жилплощадь.
• Если доля в праве, приходящаяся на ребёнка, уменьшается (например, если у прежней квартиры было три сособственника, а после покупки новой будет четыре).
• Если по своим условиям сделка с жильём может быть оспорена.

Возможны и другие причины. Главным должно быть то, что инспектор имеет все основания считать, что продажа доли негативно отразится на интересах ребёнка.

Разрешение тоже может быть двояким:

1. На продажу квартиры с последующей покупкой новой, причём доля в праве на несовершеннолетнего должна быть зарегистрирована раньше, чем состоится продажа прежней квартиры.
2. На продажу с зачислением полагающейся ребёнку доли от цены на целевой банковский счёт. Позднее деньги с этого счёта будут использованы для покупки другого жилья.

Что делать после получения разрешения?

Если инспекторы местной опеки не нашли причин для отказа и не возражают против продажи, договор подписывается и вместе с прилагающимися документами подаётся в Росреестр на регистрацию права (напрямую, через МФЦ или портал «Госуслуги»). В число прочих документов в этом случае должно входить и полученное разрешение.

В том же случае если опека дала отказ, её действия можно обжаловать в районном суде. Если судья сочтёт доводы заявителя обоснованными, решение муниципального органа будет отменено и опеку обяжут дать согласие на сделку.

• Скачать бланк договора купли-продажи недвижимости с долей несовершеннолетнего
• Скачать образец договора купли-продажи недвижимости с долей несовершеннолетнего

Заключение

Необходимость получать разрешение на продажу квартиры с долей ребёнка связано с тем, что российское законодательство предусматривает особую защиту для несовершеннолетних граждан. Если же попытаться обойти это требование, сделка не пройдёт процедуру регистрации прав либо может быть отменена в судебном порядке.