Как произвести продажу квартиры после вступления в наследство?

Один из способов стать владельцем своего жилья – это получить его в наследство. Став собственником, наследник может в дальнейшем распоряжаться полученной квартирой, в том числе и продавать её.

Однако у такой продажи есть некоторые юридические тонкости, о которых часто забывают.

Итак, рассмотрим, через сколько времени наследнику можно будет продать полученную квартиру, как юридически грамотно провести сделку в отношении собственности, которая досталась в наследство.

Показать содержание

• Когда можно будет продать?
• Налоги
Учёт сроков владения недвижимостью     Как обойтись без уплаты налогов?    
• Порядок действий
Регистрация своего права собственности     Необходимые документы     Нужно ли согласие мужа или жены?     Как составляется договор купли-продажи?     Регистрация новой сделки    
• Реализация доли одним из наследников
• Заключение

Когда можно будет продать?

Чтобы распорядиться унаследованным имуществом, наследник должен полностью вступить в свои права. Порядок действий тут регламентирован главой 64 ГК РФ. Он предусматривает, что лицо, к которому переходит квартира, должно действовать следующим образом:

1. Обратиться к нотариусу либо иному должностному лицу, в отсутствие нотариуса ведущему наследственные дела и указать себя в качестве наследника.
2. Подать заявление о принятии наследства.
3. Получить свидетельство. Сделать это можно в любой момент после того, как истёк шестимесячный срок с момента смерти прежнего владельца квартиры.
4. Со свидетельством о праве на наследство нужно обратиться в Росреестр и, в соответствии с правилами ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», оформить переход права на себя.

Итак, после того как квартира получена в наследство, когда же можно продать? С того момента, как в ЕГРН внесена соответствующая запись, наследник волен распоряжаться своей новой квартирой всеми способами, не запрещёнными законом, в том числе и продавать её. Однако при этом наследник должен учесть следующее:

• Если после вступления в наследство собственником он стал лишь совместно с другими наследниками, то при продаже надо учитывать нормы закона, регламентирующие распоряжение долевой собственностью (как продать квартиру в долевой собственности?).
• Принятие наследства означает, что и долги прежнего собственника переходят к новому. Поэтому перед продажей квартиры следует рассчитаться за коммунальные услуги, взносы на капремонт и по другим долгам, связанным с жильём.
• Если кто-то из наследников несовершеннолетний, то продавать полученную квартиру можно только с согласия местного органа опеки (о продаже квартиры с долей несовершеннолетнего мы писали тут).
• Если к числу наследников относится зачатый, но ещё не рождённый ребёнок, придётся ждать до его рождения, и лишь потом вступать в наследство, оформлять на себя право собственности и продавать квартиру.

Получить свидетельство о праве можно и до истечения шести месяцев. Однако ст. 1163 ГК РФ разрешает это лишь в одном случае: если нотариусу предоставлены доказательства того, что иных наследников точно нет.

Читайте также: Какие действия необходимо сделать после покупки квартиры: куда обратиться и что делать новому собственнику?

Налоги

В том случае если наследник желает продать полученное в собственность жильё, он в некоторых случаях должен заплатить налог с продажи квартиры. Что говорит закон об этом?

Учёт сроков владения недвижимостью

Правила уплаты налога НК РФ связывает, среди прочего, и со сроком владения квартирой. Действующая редакция ст. 217 НК РФ предусматривает, что налог нужно платить наследнику-продавцу, если не истекли следующие сроки:

1. 5 лет – для квартир, полученных в собственность до 1 января 2016 года.
2. 3 года – если запись в ЕГРН была внесена после этой даты.

При этом согласно ст. 220 НК РФ наследник имеет право получить вычет. Он составляет 1 миллион рублей. Это будет означать, что при определении суммы НДФЛ процент будет исчисляться не от всех денег, полученных от покупателя, а от вырученной при продаже суммы минус размер вычета. Ставка же налога составляет:

• Для резидентов (то есть лиц, постоянно проживающих в России и платящих в ней налоги) – 13%.
• Для нерезидентов – уже 30%.

Чтобы стать резидентом нужно фактически проживать в России не меньше 183 дней из каждых 12 месяцев подряд (ст. 207 НК РФ).

Как обойтись без уплаты налогов?

Чтобы избежать уплаты НДФЛ с проданной квартиры, наследник должен:

1. Отложить продажу на 3 или 5 лет – в зависимости от даты оформления наследства.
2. Продать квартиру, которая стоит менее 1 миллиона рублей. В этом случае вычет полностью покрывает цену квартиры. Однако просто занизить цену в договоре нельзя: в этом случае ИФНС просто начислит размер выплат, исходя из кадастровой стоимости, а она с 2016 года всё больше приближается к рыночной.
3. Произвести неотъемлемые улучшения на сумму большую, чем цена квартиры при продаже. В этом случае не будет дохода и НДФЛ не платится. Однако для этого понесённые расходы придётся подтверждать документально.

Занижение цены, маскировка продажи под договор дарения и иные аналогичные способы могут рассматриваться как нарушение закона, тогда виновного ждёт наказание.

Порядок действий

Чтобы продать унаследованное жильё новому собственнику нужно предпринять ряд действий. Они состоят в следующем.

Регистрация своего права собственности

Порядок регламентируется ст. 131 и 1163 ГК РФ, а также нормами ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». На практике это означает следующее:

1. Узнав о смерти наследодателя и о своём праве на наследство, человек должен обратиться к нотариусу, ведущему наследственное дело.
2. После того как он будет включён в список наследников, гражданин должен подождать полгода. Этот срок даётся по закону на то, чтобы успели отозваться все заинтересованные лица – как другие наследники, так и возможные кредиторы.
3. Когда истёк срок, нужно получить свидетельство у нотариуса.
4. С этим свидетельством наследник обращается в МФЦ или напрямую в Росреестр (лично либо через «Госуслуги») и подаёт заявление на регистрацию, оплатив за это госпошлину.
5. Росреестр проверяет все предоставленные документы и в установленный срок вносит в ЕГРН запись о том, что конкретная квартира поменяла собственника и теперь принадлежит новому лицу.
6. После внесения записи выдаётся выписка из ЕГРН, в которой зафиксировано новое право.

• Скачать бланк заявления о принятии наследства
• Скачать образец заявления о принятии наследства
• Скачать бланк свидетельства о получении наследства
• Скачать образец свидетельства о получении наследства

Необходимые документы

Когда право зарегистрировано в ЕГРН, порядок продажи унаследованного жилья ничем не будет отличаться от того, который предусмотрен для квартир купленных, подаренных или приватизированных. Собственнику потребуется стандартный набор документов:

• Свой паспорт.
• Выписка из ЕГРН.
• Правоустанавливающий документ (им будет являться свидетельство, полученное у нотариуса).
• Выписка из домовой книги и справка о состоянии лицевого счёта.

В зависимости от особенностей сделки могут потребоваться дополнительные бумаги. Например, если в число наследников входят дети до 18 лет, потребуется согласие опеки, оформляемое обычно в виде приказа за подписью главы местной администрации.

Нужно ли согласие мужа или жены?

Обычно если продаётся квартира, которая была оформлена в собственность после регистрации брака, требуется, чтобы второй супруг дал своё согласие на эту сделку. Согласие супруга на продажу оформляется у нотариуса. Однако применительно к приватизации это правило не работает. Ст. 36 СК РФ указывает, что всё, что получено по безвозмездным сделкам (то есть тем, где имущество получают в собственность, не предоставляя бывшему владельцу ничего взамен), общей собственностью не становится.

Получение же наследства – как раз классический пример безвозмездного получения (наряду, скажем, с дарением): наследник ничем не расплачивается с наследодателем уже хотя бы потому, что тот мёртв и не может никак вступать в любые гражданские правоотношения. Следовательно, если один из супругов получил квартиру по наследству, он никак не обязан отчитываться перед другим и получать его согласие на то, чтобы продать, подарить или распорядиться иным способом своим новым имуществом.

В том случае, если унаследована была не квартира, а деньги (на расчётном счёте или наличные), а уже затем на них, без привлечения средств из семейного бюджета, было куплено жильё – оно продаётся по тем же правилам.

Пленум Верховного Суда РФ, рассматривавший вопрос в 1998 году, постановлением №15 указал,2 что здесь применяются правила о безвозмездных сделках.

Как составляется договор купли-продажи?

Продажа любой квартиры осуществляется только по письменному договору и жильё, которое досталось в наследство, исключением не является. Законодательством форма или бланк такого договора не фиксируется, поэтому стороны вольны составить его сами. Необходимо лишь указать следующие сведения:

1. Полные имена (а если покупатель – организация, то и название) сторон.
2. Полный адрес квартиры или её номер по кадастру, определяемый согласно правилам кадастрового учёта недвижимости.
3. Цена сделки.

Обычно дополнительно указывается:

1. Сроки и порядок выплаты средств покупателем продавцу.
2. Вид помещения (жилое) и его площадью.
3. Имеющиеся обременения (например, право кого-то проживать в квартире). Это не является существенным условием, и право покупателя будет зарегистрировано – но он, обнаружив не оговоренные заранее обременения, может через суд потребовать расторжения договора, так как будет лишён возможности в полной мере пользоваться своей новой собственностью.

По желанию, стороны могут указать и другие условия, которые им кажутся важными.

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры по наследству

Регистрация новой сделки

После того как договор подписан, покупателю надо обращаться в Росреестр, так как возникшее право собственности должно пройти регистрацию – иначе не будет признано в любых дальнейших правоотношениях. Для этого он должен:

1. Подать заявление сам или через представителя.
2. Оплатить госпошлину.
3. Получить выписку из ЕГРН.

Заявление можно подать:

• Непосредственно на приёме у специалиста Росреестра.
• Через действующий в городе МФЦ.
• Через онлайн-сервис «Госуслуги».
• По почте заказным письмом. В этом случае потребуется заверить у нотариуса свою подпись на заявлении, а также копии прилагающихся документов.

Лишь когда право будет зарегистрировано и отмечено в ЕГРН, покупатель станет полноценным собственником квартиры.

Реализация доли одним из наследников

Нередко бывает, что квартиру наследует не один, а два и более человека (например, у покойного собственника остались вдова и сын или дочь). В этом случае, согласно ст. 1164 ГК РФ, жильё будет находиться в долевой собственности (в приведённом выше примере вдова получит половину как её долю в совместной собственности плюс половину от половины как наследница; дочери или сыну достанется, соответственно, оставшаяся четверть в праве). И на распоряжение таким жильём будут распространяться нормы ст. 250 ГК РФ.

Это означает следующее:

1. Прежде чем продать свою долю, продавец сначала должен письменно предложить выкуп остальным сособственникам. Сделать это можно либо направив им письмо по почте, либо получив их подпись на предложении купить по заявленной цене.
2. Затем у совладельцев есть выбор. Они могут либо сразу отказаться от покупки , дав письменный отказ за своей подписью, либо согласиться и заключить договор купли-продажи.
3. Если получен отказ либо за месяц никто из сособственников не дал ответа – наследник имеет полное право продавать свою долю кому заблагорассудится. Однако продавать он должен по той цене и на тех условиях, которые были указаны в извещении. В противном случае в течение трёх месяцев сособственник может обратиться в суд и потребовать заменить собой покупателя в договоре, а прежний договор признать недействительным.

О продаже доли в квартире рассказывается в этой статье.

Заключение

Как можно заметить, с точки зрения покупателя договор о продаже унаследованного жилья мало чем отличается от покупке обычной «вторички» на рынке жилплощади. Однако сам наследник должен соблюсти ряд ограничений, иначе договор может быть в судебном порядке признан недействительным.