Как оформить разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры с несовершеннолетним?

Если одним из собственников жилья является ребёнок, которому не исполнилось 18 лет, сделки с такой квартирой должны совершаться в особом порядке.

К числу необходимых документов добавляется ещё один – письменное разрешение от местного органа опеки и попечительства на продажу. В этой статье мы рассмотрим процедуру продажи квартиры и получение разрешения от органов опеки.

Показать содержание

• В каких случаях требуется согласие этих инстанций?
• Как его получить для жилья с несовершеннолетними детьми?
Подготовка заявления      Какие документы нужно предоставить?     Кто может подавать заявление?      Сколько длится оформление?    
• Срок действия полученного документа
• Когда могут отказать?
• Что делать, если не дают согласия?
• Заключение

В каких случаях требуется согласие этих инстанций?

Первый термин означает возможность иметь гражданские права, а второй – возможность самостоятельно ими распоряжаться, осуществляя какие-то юридически значимые действия. И если правоспособностью наделены все люди с момента рождения и до смерти, то вот для дееспособности ситуация складывается по-другому: до того, как достигнут определённый возраст, эта возможность может быть сильно ограничена.

На практике это означает, что не достигшие совершеннолетия дети имеют все предусмотренные законом права – в том числе и право иметь в собственности жилые помещения. Но вот распоряжаться они ими самостоятельно до того момента, как им исполнится 18 лет, они не могут – от их имени действуют родители или же назначенные опекуны либо попечители.

Более того, закон особо защищает права детей. Потому специальные органы власти следят за тем, как совершаются сделки, при которых интересы и права несовершеннолетних могут потерпеть ущерб.

Ч. 3 ст. 60 СК РФ и ч. 2 ст. 37 ГК РФ прямо указывают, что в том случае если происходит распоряжение имуществом, которое принадлежит ребёнку, необходимо предварительно обратиться в орган опеки и получить письменное согласие на то, чтобы сделка была совершена. В противном случае договор может быть признан недействительным.

Таким образом, разрешение опеки требуется в двух случаях:

1. Вся квартира либо доля в ней принадлежит несовершеннолетнему.
2. Ребёнок находится под опекой или попечительством (например, он сирота, оставшийся без родителей). В этом случае, даже если он и не собственник, а лишь постоянно зарегистрирован в продаваемом жилье, в силу ч. 4 ст. 292 ГК РФ разрешение необходимо.

Скачать образец разрешения опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним

Как его получить для жилья с несовершеннолетними детьми?

Чтобы получить разрешение заинтересованное лицо (родитель, опекун, попечитель) должно обратиться в орган местной власти, осуществляющий функции опеки. Это может быть:

• Местное отделение регионального государственного органа.
• Соответствующее подразделение в муниципалитете, если региональным законодательством вопросы опеки переданы на уровень местного самоуправления.

При взаимодействии с этим органом необходимо совершить ряд шагов.

Подготовка заявления

Для того чтобы согласие было дано, обратившееся лицо должно написать заявление. На общероссийском уровне содержание и бланк для этого документа не установлены, но на местном уровне форма может быть утверждена.

В том случае если типовых форм нет, заявление пишется в произвольной форме с указанием:

1. Официального названия органа, куда обращается заявитель.
2. Полного имени и адреса заявителя.
3. Той же информации для ребёнка.
4. Адреса квартиры.
5. Доли, которая в ней принадлежит ребёнку;.
6. Вариант продажи жилья (с покупкой взамен нового, где несовершеннолетний получит взамен долю, без покупки, но с перечислением доли ребёнка от вырученной суммы на его счёт и т. д.).

• Скачать бланк заявления в органы опеки и попечительства о продаже квартиры с несовершеннолетним
• Скачать образец заявления в органы опеки и попечительства о продаже квартиры с несовершеннолетним

Какие документы нужно предоставить?

К заявлению должен быть приложен пакет необходимых бумаг. Перечень необходимых документов включает в себя следующие:

1. Личные документы ребёнка (свидетельство о рождении, если уже есть 14 лет – то и общегражданский паспорт).
2. Паспорта родителей. Если одного из родителей нет – документы об этом (судебное решение, которым его лишили прав, свидетельство о смерти и т. д.).
3. Выписка из ЕГРН на квартиру, которая продаётся.
4. Договор о покупке продаваемой квартиры или о её передачи в порядке приватизации.
5. Выписка из ЕГРН на жильё, которое приобретается взамен.
6. Выписка из домовой книги и справка о состоянии лицевого счёта по обеим квартирам.
7. Реквизиты счёта (если ребёнок получает деньги вместо жилья).

• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры для опеки
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры для опеки

Как документы ещё могут оказаться нужны для продажи квартиры с несовершеннолетним? Если у квартиры есть взрослые владельцы, инспектор может затребовать их согласие на продажу.

Кто может подавать заявление?

Заявление в опеку могут подать:

1. Родители.
2. Опекуны либо попечители.
3. Сам несовершеннолетний, которому исполнилось 14 лет (с письменного согласия попечителя).

Заявление подают оба родителя вместе. Исключением являются ситуации, когда, например:

• Данных о втором родителе нет (например, если речь идёт о сыне или дочери матери-одиночки).
• Родитель умер или был признан безвестно отсутствующим.
• Жив, но был лишён родительских прав.

Сколько длится оформление?

Ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» устанавливает, что орган власти должен принять решение в течение 15 дней. По итогам рассмотрения заявления и других документов опека:

1. даёт своё согласие в форме соответствующего приказа;
2. даёт мотивированный отказ.

Согласие может быть дано в двух формах:

• С одновременным приобретением нового жилья (при этом права на новую квартиру регистрируются раньше, чем у покупателя на старую).
• С зачислением целевого взноса на расчётный счёт ребёнка. Деньги оттуда могут быть потрачены тоже лишь с письменного согласия опеки и только на покупку нового жилья.

Если документы подавались не напрямую, а через МФЦ, то принятие решения состоится позже как минимум на три дня.

Срок действия полученного документа

Закон не устанавливает, в течение которого срока приказ сохраняет силу. Поэтому если в самом документе срок не установлен, то он будет действовать до тех пор, пока не состоится сделка.

Однако письмо Минобразования РФ 1995 №09-М 1995 года указывает, что в опеку договора должны быть переданы в месячный срок. Следовательно, на практике лучше исходить из этого времени.

Когда могут отказать?

Согласия на продажу опека может не дать в том случае, если у её должностных лиц есть основания считать, что в результате сделки права ребёнка окажутся ущемлены (п. 3 ст. 21 закона об опеке). Такое может произойти в следующих ситуациях:

1. Приобретается жильё взамен меньшей площади и хуже качеством.
2. Доля в праве на ребёнка меньше, чем в предыдущей квартире (например, если раньше он имел одну третью долю, а в новом жилье у него будет лишь одна четвёртая).
3. Условия сделки таковы, что она может быть оспорена.

Перечень открытый, опека может дать отказ и в других ситуациях. Однако она обязана мотивировать своё решение, указав в чём именно состоит нарушение интересов.

Что делать, если не дают согласия?

Если опека отказала в продаже следует обращаться в суд и добиваться отмены приказа. Подать иск могут родители либо заменяющие их лица, а также прокурор. Он также может обратиться в суд и в случае, если разрешение дано, но оно нарушает права ребёнка. Прокурор вступает в дело по заявлению заинтересованных лиц или после обнаружения фактов в ходе проверки условий проживания ребенка, поэтому сначала можно подать жалобу именно ему.

Однако в большинстве регионов согласие и готовится как приказ главы – поэтому жаловаться главе на него самого не слишком разумно.

Заключение

Особый порядок установлен законом для продажи квартир с детьми потому, что интересы тех, кто ещё не достиг совершеннолетия, должны быть особо защищены. Поэтому прежде, чем регистрировать договор, необходимо подготовить документы по списку, приведенному выше, и заручиться согласием местных органов опеки. Без этого сделка либо не пройдёт регистрацию, либо может быть обжалована и отменена через суд.